Hỏi về Áp dụng Luật nhà ở 2014 về công chứng cho thuê các tòa nhà văn phòng, nhà ở riêng lẻ

Chủ đề   RSS   
  • #398105 31/08/2015

    amc_scb

    Sơ sinh


    Tham gia:10/11/2014
    Tổng số bài viết (7)
    Số điểm: 150
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    Hỏi về Áp dụng Luật nhà ở 2014 về công chứng cho thuê các tòa nhà văn phòng, nhà ở riêng lẻ

    Kính gửi Luật Sư,
    Hiện tại tôi có một thắc mắc cần muốn hỏi ý kiến tư vấn của Luật Sư, mong Luật sư giải đáp thắc mắc:
    1/. Nhà ở riêng rẻ và các cao ốc, tòa nhà văn phòng, ... về mặt pháp lý có được gọi chung là nhà ở không?
    2/. Nếu 02 nhà trên gọi là 01, hiện tại Cao ốc văn phòng muốn cho thuê có bắt buộc công chứng, chứng thực không (theo quy định luật nhà ở 2014 hiện hành)?
    * Chúng tôi không phải là tổ chức/cá nhân kinh doanh BĐS.
    Xin chân thành cảm ơn!
     
    3737 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #446729   17/02/2017

    Chào bạn, cám ơn câu hỏi của bạn. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi có một số góp ý, đề xuất như sau:

    1.     Nhà ở riêng lẻ, cao ốc, tòa nhà văn phòng,… về mặt pháp lý có được gọi chung là nhà ở không

    Luật nhà ở 2014 giải thích từ ngữ về nhà ở, nhà ở riêng lẻ như sau:

    Điều 3. Giải thích từ ngữ

    Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

    1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

    2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề nhà ở độc lập.

    Vậy, nhà ở riêng lẻ là một loại nhà ở, là đối tượng được Luật nhà ở 2014 điều chỉnh.

    Cũng theo điều luật trên, có thể thấy một căn cứ xác định công trình xây dựng là nhà ở là mục đích sử dụng: được sử dụng để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Vậy:

    -         Đối với cao ốc, tùy thuộc vào mục đích sử dụng để xác định đây có phải là nhà ở không.

    -         Tòa nhà văn phòng, nếu là tòa nhà chung cư hỗn hợp văn phòng thì vẫn thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật này. Nếu tòa nhà này chỉ có riêng mục đích sử dụng là văn phòng thì không là nhà ở, không được điều chỉnh bởi Luật nhà ở 2014

    Căn cứ pháp lý của mục đích sử dụng tòa nhà là Hồ sơ thiết kế, dự án đầu tư, giấy phép xây dựng,… của tòa nhà đó.

    2.     Cao ốc văn phòng muốn cho thuê có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không.

    Từ 2 trường hợp từ câu trả lời câu hỏi thứ nhất, ý kiến đề xuất như sau:

    -         Trường hợp 1: cao ốc văn phòng là hỗn hợp nhà ở- văn phòng

    Khoản 2 điều 122 Luật nhà ở quy định về việc công chứng, chứng thực hợp

    đồng thuê nhà ở như sau:

    Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

    2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

    Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

              Vậy, trong trường hợp này, áp dụng Luật nhà ở 2014, hợp đồng cho thuê trên không bắt buộc phải công chứng

    -         Trường hợp 2: cao ốc văn phòng trên chỉ sử dụng vào mục đích làm văn phòng

    Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản 2014, chưa có văn bản quy định rõ ràng về việc này. Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về việc này như sau:

    Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

    1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

    a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

    b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

    c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

    d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

    đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

    2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

    Khoản 2 điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

    Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

    2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

              Vậy, nếu bạn thuộc đối tượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên như quy định tại khoản 2 điều 10 trên, hợp đồng cho thuê công trình văn phòng bắt buộc phải công chứng. Nếu không thuộc đối tượng trên, hợp đồng này không buộc phải công chứng.

              Tóm lại, chỉ các công trình xây dựng đủ điều kiện theo khoản 1 điều 3 Luật đất đai 2013 mới là nhà ở. Đối với các cao ốc, tòa nhà văn phòng có mục đích sử dụng hỗn hợp ở và thương mại, dịch vụ, văn phòng thì vẫn thuộc đối tượng của luật nhà ở. Việc hợp đồng cho thuê cao ốc văn phòng có buộc phải công chứng không phụ thuộc vào loại công trình thực tế (xác định theo mục đích sử dụng) của cao ốc: Các hợp đồng cho thuê nhà ở không phải công chứng. Pháp luật chưa có nhiều quy định điều chỉnh đối với bất động sản là văn phòng. Tuy nhiên, cho thuê văn phòng là 1 hoạt động kinh doanh, nên phải tuân theo các quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 như trên.

    Trên đây là một số đề xuất, góp ý dựa trên những thông tin bạn đưa ra. Nếu còn những thắc mắc cần giải đáp, mời bạn liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp theo địa chỉ dưới đây.

    Trân trọng.

    Chuyên viên tư vấn Nguyễn Thị Minh Hiếu.

    BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI - DỰ ÁN BĐS | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM

    M: (+84-4) 32.123.124; (+84-4) 32.899.888 - E: cle.vietkimlaw@gmail.com; luatvietkim@gmail.com - W: www.vietkimlaw.com

    Ad: Trụ sở chính - Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN | VPGD - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.

     
    Báo quản trị |