Chào Luật  Sư!

xin luật sư tư vấn dùm

2/10/1993, bạn tôi mua lại mảnh đất của hàng xóm theo giấy cam kết giữa hai bên là 135 mét vuông, phía Đông 15m, phía Tây 15m, phía Nam 9m, phía Bắc 9m có dấu chứng nhận của UBND xã ; bên bán nhận làm thủ tục chuyển nhượng và đã nhận đủ hết tiền theo thỏa thuận. 15/12/1993, bên mua tự ý rút tiền làm thủ tục đối với xã( có biên lai). Khi bên mua biết, thì đã 10 năm trôi qua và đề nghị UBND xã can thiệp. Kết quả UBND xã chỉ công nhận bên mua được sử dụng có 90 mét vuông với lí do trên bản đồ địa chính  mảnh đất chỉ có chiều dài 10 mét. Tôi muốn hỏi  luật sư .

1:Bạn tôi có đòi được bên bán 45 mét vuông không?( bên bán vẫn còn đất)

2: Khi UBND xã xác nhận và thỏa thuận ban đầu là Đúng hay Sai? Có lấy đó làm chứng khi khởi kiện không?

cám ơn luật sư