DanLuat 2015

Hiệu lực của hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký một bên vợ/chồng?

Chủ đề   RSS   
  • #517830 08/05/2019

    lanbkd
    Top 200
    Female
    Lớp 3

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/08/2017
    Tổng số bài viết (289)
    Số điểm: 4304
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 95 lần


    Hiệu lực của hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký một bên vợ/chồng?

    >>> 03 câu hỏi thường gặp về tài sản của vợ chồng khi ly hôn

    >>> Cách chứng minh “tài sản riêng của vợ, chồng” trong thời kỳ hôn nhân?

    Thực tế vẫn xảy ra nhiều trường hợp vợ chồng chuyển nhượng tài sản chung là nhà đất nhưng hợp đồng chỉ có chữ ký của một bên vợ hoặc chồng. Liệu việc thiếu chữ ký của bên còn lại có làm cho hợp đồng bị vô hiệu hay không?

    Cùng theo dõi lời giải đáp tại bài viết dưới đây nhé!

    Pháp luật hôn nhân và gia đình ghi nhận, tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng (khoản 2 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014).

    Trong đó, “sở hữu chung hợp nhất” được hiểu là sở hữu chung mà phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung (Điều 210 Bộ luật Dân sự  2015). 

    Xét về vấn đề định đoạt tài sản chung: Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung (Khoản 2 Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015). Mặt khác, tại Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 cũng có quy định cụ thể về về quyền của vợ chồng đối với tài sản chung như sau:

    - Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

    - Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp:

    + Bất động sản;

    + Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

    + Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

     

    Từ các căn cứ trên, chúng ta đưa ra kết luận: khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng  thì việc định đoạt nhà đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng, tức là phải có sự thống nhất ý chí giữa hai vợ chồng.

    Do vậy, trường hợp chỉ có một bên vợ/chồng ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì cần xét đến 02 trường hợp sau:

    >>>TH1:  Nếu giữa hai vợ chồng CÓ thỏa thuận về việc chỉ có một mình vợ/chồng ký tên vào hợp đồng thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ do một người đứng tên phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật.

    >>>TH2: Nếu giữa hai vợ chồng KHÔNG có thỏa thuận về việc chỉ có một mình vợ/chồng ký tên, giữa hai vợ chồng không có văn bản thỏa thuận việc một mình vợ/chồng ký tên vào hợp đồng nói trên thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không có hiệu lực.

    Vì có rất nhiều trường hợp khi bán nhà đất chỉ có một mình vợ hoặc chồng đứng tên trên giấy chuyển nhượng, đến khi có tranh chấp lại lấy căn cứ do bán nhà đất không có sự đồng ý của vợ nên hợp đồng vô hiệu. Điều này dễ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng. Để giải quyết trường hợp này, Án lệ số 04/2016/AL đã làm rõ về việc chuyển nhượng đất chỉ có chữ ký của chồng trong hợp đồng.

    Án lệ số 04/2016 giải quyết Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tý, ông Tiến với vợ chồng ông Ngự, bà Phấn. Theo đó:

    “Bà Tý và ông Tiến có mua nhà đất của vợ chồng ông Ngự bà Phấn thông qua hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996. Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Nhưng khi xảy ra tranh chấp, ông Ngự và bà Phấn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nói trên chỉ có chữ ký của ông Ngự, việc chuyển nhượng bà Phấn không biết nên hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực, đất có tranh chấp vẫn là của ông bà. Tuy nhiên, theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.

    Trong vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất. Từ các lập luận và phán quyết của Tòa án cho thấy việc chuyển nhượng đất mặc dù chỉ có một mình chồng ký tên vào hợp đồng nhưng để kết luận hợp đồng đó có hiệu lực hay không phải căn cứ vào việc thống nhất ý chí của vợ chồng.”

    Theo đó, nội dung án lệ trên đã xác định: nếu một bên vợ/chồng còn lại không ký tên vào hợp đồng nhưng biết việc chuyển nhượng nhà đất nhưng không phản đối hoặc đã thực hiện hợp đồng như nhận tiền, giao đất đây được xem là căn cứ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo khoản 2 Điều 393 Bộ luật Dân sự 2015 (biết mà không phản đối chính là đồng ý). Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực.

     

    Kết luận: để xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký của một bên vợ/chồng liệu có hiệu lực hay không thì chúng ta phải xác định được tài sản đó có phải tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng hay không, việc chuyển nhượng đất đó có được sự thống nhất ý chí của hai vợ chồng hay không.

     

    Cập nhật bởi lanbkd ngày 08/05/2019 02:06:44 SA
     
    319 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận