Xin các Luật Sư tư vấn giúp mình về giấy tờ nhà

Trường hợp của mình như sau : 

Mẹ mình đã mất, Ba của mình có 1 mảnh đất vườn trên đó mới  xây 1 căn nhà như vậy giấy tờ nhà của mình gồm 
       + 1sổ đỏ bao gồm phần đất xung quanh căn nhà (mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm)
       + 1 sổ hồng bao gồm phần đất xây nhà và nhà (mục đích sử dụng đất là đất thổ cư nhưng còn thiếu nợ nhà nước nên không thể sang tên mua bán hay chuyển nhượng)

và chuyện bắt đầu từ chổ này! Đùng 1 cái ổng đi thêm bước nữa, nhưng người dì này mình không thể tin tưởng được! nên yêu cầu Ba mình nhượng quyền sử dụng đất lại cho các con (để tránh phiền hà về sau) và bây giờ thì giấy tờ làm lại như sau : 

+ Sổ đỏ phần đất xung quanh nhà nhượng quyền sử dụng lại cho các con, mỗi người giữ 1 bản sổ đỏ
+ Sổ hồng phần đất xây nhà và nhà (do không được quyền sang nhượng) nên Ba mình làm 1 tờ giấy ủy quyền định đoạt tài sản + sổ hồng lại cho các con và mình đang giữ.

Như vậy cho mình hỏi, sau này ba mình làm lại giấy tờ nhà có được không! và nếu làm được thì có lấy giấy tờ nhà đi thế chấp ngân hàng được không?

Các luật sư cho mình hỏi còn có cách xử lý nào để giữ gìn tài sản  tốt hơn không? Thành thật cảm ơn các luật sư! chúc các luật sư năm mới đầy sức khỏe và hạnh phúc !