Giao dịch nhà đất khi hiện trạng nhà khác với giấy chứng nhận?

Chủ đề   RSS   
  • #270474 20/06/2013

    bacsiteo

    Mầm

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:12/08/2011
    Tổng số bài viết (31)
    Số điểm: 536
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 2 lần


    Giao dịch nhà đất khi hiện trạng nhà khác với giấy chứng nhận?

    Mình có vướng mắc bất cập của các quy định hiện hành, hàm chứa nhiều rủi ro cho bên nhận thế chấp, bên mua nhà ở xin nêu ra để mọi người cùng thảo luận:

    Ông A nhận chuyển nhượng quyền SD đất và Quyền sở hữu nhà ở từ Ông B. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Sau 3 ngày nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại VP Đăng ký quyền sử dụng đất thì được cơ quan này thông báo hiện trạng nhà ở không đúng như Giấy chứng nhận Quyền SD đất và quyền sở hữu nhà ở (Giấy chứng nhận) nên đề nghị phải hủy hợp đồng và phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho đúng hiện trạng rồi mới được chuyển nhượng. (Vấn đề này thì Phòng công chứng không quan tâm hiện trạng, chỉ quan tâm theo Giấy chứng nhận, VP Đăng ký QSD đât thì quan tâm cả hai: Hiện trạng và giấy chứng nhận)

    Thông thường, khi ký hợp đồng công chứng xong thì phải thanh toán hết tiền. Nếu theo yêu cầu của VP Đăng ký QSD đất thì rất rủi ro cho người mua.

    Mở rộng trường hợp này: Trường hợp Ngân hàng nhận thế chấp QSD đất và quyền SH nhà ở: lúc nhận thế chấp thì hiện trạng khác Giấy chứng nhận nhưng VP Đăng ký QSD đất vẫn chấp nhận (Không quan tâm hiện trạng) hoặc sau khi thế chấp thì Bên thế chấp sửa chữa nhà ở khác với hiện trạng Giấy chứng nhận. 

    Khi xử lý tài sản để chuyển nhượng thì VP Đăng ký QSD đất yêu cầu phải hiện trạng phải đúng với Giấy chứng nhận thì mới cho chuyển nhượng. Điều này sẽ gây rủi ro cho Ngân hàng trong trường hợp này vì Bên thế chấp chẳng dại gì phải đi đăng ký sở hữu nhà ở vừa tốn tiền, vừa bị Ngân hàng xử lý tài sản.

    Mọi người có ý kiến gì trong trường hợp này để hạn chế rủi ro cho Ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản xin nêu ra để thảo luận.

     Xin chân thành cảm ơn!

    Giúp đời kéo tương lai về hiện tại!

     
    21481 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #271158   23/06/2013

    ngocloan1990
    ngocloan1990
    Top 150
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:20/06/2013
    Tổng số bài viết (486)
    Số điểm: 3699
    Cảm ơn: 235
    Được cảm ơn 229 lần


    Chào bạn !

    Đối với trường hợp cá nhân chuyễn nhượng cho cá nhân thì theo tôi (nhập gia tùy tục), ông A nên xin đăng bạ ghi nhận thay đổi trên giấy cũ.

    Sau đó có thời gian thì xin đổi sổ và đóng thuế (nếu thuộc tường hợp phải đóng thuế) với phần dư thêm.

    Đối với ngân hàng, họ sẽ khởi kiện và TA sẽ thẩm tra, giám định lại và ra quyết định, bản án theo thực trạng thì thực hiện bán được thôi (bán theo số liệu trên quyết định,bản án tuyên).

     
    Báo quản trị |  
  • #271356   24/06/2013

    bacsiteo
    bacsiteo

    Mầm

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:12/08/2011
    Tổng số bài viết (31)
    Số điểm: 536
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 2 lần


    Các vấn đề mình nêu ra là thực tế đã gặp / thấy. Chính vì vậy, Ông A mà biết "Luật ăn ở" với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì VP sẽ sang tên (Giữ nguyên Giấy chứng nhận cũ). Tức là không công nhận cho Ông A sở hữu những tài sản thay đổi so với Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, sau này có thời gian xin đổi sổ thì nhưng giấy phép xây dựng của Ông B xin thì làm sao Ông A xin đăng ký sở hữu được.

    Trường hợp không biết "Luật ăn ở" thì phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất và quyền sở hữu nhà ở. Lúc này phải hủy hợp đồng chuyển nhượng, ông B đăng ký sở hữu lại những thay đổi hiện trạng rồi mới ký hợp đồng chuyển nhượng cho Ông A.

    Đối với Ngân hàng cũng tương tự vậy, Tòa án tuyên, thi hành án cứ làm nhưng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu phải đúng hiện trạng thì mới cho chuyển nhượng thì hồ sơ cứ chờ đấy.

    Không biết có hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và môi trường về vấn đề giao dịch tài sản có hiện trạng khác với Giấy chứng nhận không nhỉ?

    Luật đất đai + Luật nhà ở : Không bằng LUẬT ĂN Ở. (Xin lỗi: Biết rồi nói mãi)

     

    Giúp đời kéo tương lai về hiện tại!

     
    Báo quản trị |  
  • #271478   24/06/2013

    Làm gì có Luật ăn ở nào ở đây!!!

    Theo quy định Căn cứ điều 2 Luật công chứng quy định công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng.

    Do tính chất xác thực của hợp đồng công chứng, nếu hiện trạng của căn nhà hoàn toàn khác so với hiện trạng được công nhận tại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, trước khi mua bán chủ sở hữu phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) cho phần diện tích tăng thêm. Để đảm bảo quyền lợi cho người mua.

    Trường hợp ký mua bán này là do ông A k khai báo chính xác rằng nhà mình đã thay đổi hiện trạng cho phía công chứng do vậy công chứng viên chỉ căn cứ vào GCN do pháp luật quy định làm tiêu chuẩn để chứng giao dịch nên khi ông B mua rồi đi đăng bộ thì hso bị out là phải. 

    Trách nhiệm này thuộc về ông A, ông A không đảm bảo tính xác thực của tài sản. Và trách nhiệm cũng thuộc về ông B không chịu đi hỏi để mua bán xong rồi mới chưng hửng. Do vậy 2 bên nên ngồi lại và thương lượng với nhau mà thôi.

    Ndg tiếp theo:Làm gì có cái chuyện sau khi thế chấp bên thế chấp sửa chữa nhà lại mà yên với mấy anh ngân hàng à. Muốn sửa chữa lại phải có văn bản đồng ý của ngân hàng mới được sửa chữa thay đổi hiện trạng mới đi xin giấy phép xây dựng được (tài sản thế chấp đều được đăng ký giao dịch đảm bảo ở Phòng TNMT quận, chưa hết cá nhân người đi vay cũng được ngân hàng đăng ký tại phòng quản lý xuất nhập cảnh nữa - trốn mà được à), sau khi sửa chữa thay đổi hiện trạng xong còn phải ký lại HĐ thế chấp sửa đổi bổ sung nữa vì giá trị nhà bây giờ đã tăng lên so với lúc định giá đi vay ban đầu,

    Đó là nói theo quy định của PL chứ ông A sửa chữa xây dựng lén lút thì chịu thôi, hên thì k bị thanh tra xây dựng quận hoặc đô thị phường rò tới thì trót lọt chứ bị phát hiện bị phạt cho sặc gạch. 

    thanh

     
    Báo quản trị |