Hiện nay, nhắc đến giao dịch “đứng tên giùm” khi mua bất động sản hay ngay cả động sản có đăng ký (như xe máy, ô tô,…) đối với nhiều người không phải là điều gì xa lạ. Không sai khi có ý kiến cho rằng, “đứng tên giùm” đang là giao dịch “ngầm” mang rủi ro phổ biến trong xã hội ngày nay.

Một trong những lý giải được nhiều người đưa ra đó là, trước khi Luật nhà ở 2014 ban hành, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài đứng tên sở hữu nhà. Quy định này đã dẫn đến trường hợp nhiều người chuyển tiền nhờ người thân mua nhà đất rồi đứng tên giùm, sau đó không ít vụ phát sinh tranh chấp mà phần đa do người đứng tên đã “lạm dụng” sự tin cậy ban đầu mà chiếm đoạt tài sản cho riêng mình.

Hiện nay Luật nhà ở 2014 đã cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 7). Cụ thể, theo Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các chủ thể trên có quyền mua căn hộ và nhà ở riêng lẻ với số lượng theo quy định và thời hạn sở hữu nhất định (không quá 50 năm hoặc lâu dài tùy trường hợp). Xong, dù quy định pháp luật đã thay đổi như trên nhưng vì nhiều lý do (mất thời gian, thủ tục phiền hà,…) mà đâu đó thực tiễn vẫn còn tồn tại các trường hợp “đứng tên giùm” mua nhà đất cho Việt kiều hay người nước ngoài.  

Vậy, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về giá trị pháp lý của giao dịch “đứng tên giùm”?

Và để giải quyết tính thiếu thống nhất trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch đứng tên giùm thì Án lệ số 02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 để các Tòa án nghiên cứu, áp dụng trong xét xử.

Khái quát nội dung của án lệ số 02/2016/AL: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.

Như vậy, theo tinh thần tại Án lệ số 02/2016/AL thì giao dịch “đứng tên giùm” không phải là giao dịch giả tạo, giao dịch này sẽ không bị vô hiệu. Mặc dù giao dịch “đứng tên giùm” không thành (người nhờ đứng tên giùm không chuyển quyền sở hữu tài sản) nhưng vẫn công nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa người đứng tên giùm và bên thứ ba là hợp đồng hợp pháp (giao dịch độc lập với giao dịch “đứng tên giùm”). Do vậy, người đứng tên giùm vẫn được sở hữu tài sản nhưng phải trả lại khoản tiền (vàng) mà người nhờ đứng tên giùm đã bỏ ra nhờ mua nhà đất hộ. Nếu giá trị tài sản tại thời điểm tranh chấp cao hơn lúc mua thì khi đó có tính đến công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo cho phần giá trị tăng thêm để chia cho người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm phần giá trị ngang nhau.

Qua phân tích trên, thấy rằng trong giao dịch “đứng tên giùm” người nhờ đứng tên giùm thể đòi lại số tiền đã bỏ ra để nhờ mua tài sản thông qua các chứng cứ chứng minh quá trình nhờ người đứng tên giùm như: có văn bản thỏa thuận việc đứng tên giùm, có việc giao nhận tiền để mua nhà giùm, có quá trình liên lạc bằng thư hoặc phương tiện khác, nhờ trông coi, chăm sóc nhà...

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, việc áp dụng án lệ 02/2016/AL sẽ gây nhiều hệ quả pháp lý xấu (ý kiến của LS Nguyễn Hồng Hà được đăng tải trên báo Pháp luật ngày 27/7/2017):

+ Thứ nhất, sẽ cổ súy cho cho các chủ thể vi phạm Luật Nhà ở 2015, Luật Đất đai 2013 và BLDS 2015 không đủ điều kiên giao dịch nhưng vẫn xác lập giao dịch ngầm, nhà nước không quản lý được.

+ Thứ hai, đường lối án lệ này giúp cho bên đứng tên giùm “lật kèo” được hưởng lợi từ gia chênh lệch. Cổ súy hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của người khác. Thực tế, đã có vụ người đứng tên giùm tự ý bán tài sản của Việt Kiều nhờ đứng tên bị xử lý hình sự về hành vi chiếm đoạt tài sản; có vụ  khi xử dân sự và người lật kèo được hưởng lợi giá trị chênh lệch như cách phân chia trong án lệ. Thông qua việc công khai án lệ này, bên  lật kèo yêu cầu áp dụng để  được hưởng lợi trái với lẽ công bằng và không có căn cứ luật hiện hành.

+ Thứ ba, áp dụng án lệ này có thể phát sinh những hậu quả pháp lý gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự trong thi hành án (THA). Chẳng hạn khi THA kê biên nhà đất đứng tên của người phải THA, nhưng sau đó THA phải hoãn thi hành do phát sinh vụ kiện đòi tài sản kê biên với lý do nhà đất bị kê biên tuy đứng tên người phải THA, nhưng họ chỉ là người đứng tên giùm.

Có trường hợp người phải THA còn xuất trình giấy viết tay đứng tên giùm  một Việt Kiều để yêu cầu hoãn THA. Ra tòa hai bên  thỏa thuận giao tài sản cho Việt Kiều.  Nếu công nhận như án lệ này thì đương nhiên người THA không còn tài sản để THA. Vô hình trung việc thi hành bản án có hiệu lực và quyết định kê biên trở thành vô nghĩa.  Khi đó quyền lợi hợp pháp của người được THA theo bản án có hiệu lực thành trắng tay.

Do sự biến chuyển của tình hình, sự thay đổi của Hiến pháp và các luật. bộ luật cho thấy  án lệ này không còn phù hợp. Tôi nghĩ hội đồng thầm phán cần xem xét hủy bỏ hoặc thay thế án lệ này theo quy định. Việc xét xử loại án này cần áp dụng các đạo luật mới đã quy định cụ thể.