Dự án kinh doanh nhà ở theo hình thức phân lô bán nền có do Luật Nhà ở điều chỉnh không?

Chủ đề   RSS   
  • #463131 31/07/2017

    thutranght93

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2013
    Tổng số bài viết (54)
    Số điểm: 690
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 4 lần


    Dự án kinh doanh nhà ở theo hình thức phân lô bán nền có do Luật Nhà ở điều chỉnh không?

    Em xin nhờ các luật sư và mọi người trong diễn đàn tư vấn giúp em ạ,

    Tại điều 1 Luật Nhà ở 2014 quy định: "Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản."

    Em xin hỏi đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở theo hình thức phân lô bán nền, chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không thuộc đối tượng điều chỉnh của luật nhà ở đúng không ạ.

    Mong nhận được phản hồi từ luật sư và mọi người.

    Em cảm ơn ạ.

     
    20496 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #471122   16/10/2017

    Tranthungvp
    Tranthungvp

    Male
    Chồi

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:01/03/2011
    Tổng số bài viết (97)
    Số điểm: 1230
    Cảm ơn: 29
    Được cảm ơn 30 lần


    Chào bạn,

    Nếu bạn chỉ xây dựng hạ tầng sau đó phân lô bán nền thì chỉ chịu điều chỉnh của luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản. Và hợp đồng giữa chủ đầu tư ký với khách hàng sẽ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

    Nếu có xây dựng nhà thấp tầng thì mới thuộc điều chỉnh của luật nhà ở.

    VPI LAW

    Chuyên về tư vấn kinh doanh thương mại, bất động sản và tố tụng.

    Hotline: 093.633.1826

    Email: tranthunglaw@gmail.com

    website: www.vpilaw.com

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Tranthungvp vì bài viết hữu ích
    thutranght93 (19/10/2017)
  • #471451   19/10/2017

    thutranght93
    thutranght93

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2013
    Tổng số bài viết (54)
    Số điểm: 690
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 4 lần


    Dạ em cảm ơn ạ

    Em muốn hỏi tiếp một nội dung nữa được không ạ. Có phải tất cả các dự án phân lô bán nền đất ở khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ đều phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng theo quy định của Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị không ạ. Thực sự đối với loại dự án trên, em rất khó phân biệt dự án nào thuộc đối tượng điều chỉnh của nghị định này, dự án nào không thuộc ạ.

    Xin tư vấn giúp em.

     
    Báo quản trị |  
  • #471488   19/10/2017

    Tranthungvp
    Tranthungvp

    Male
    Chồi

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:01/03/2011
    Tổng số bài viết (97)
    Số điểm: 1230
    Cảm ơn: 29
    Được cảm ơn 30 lần


    Bạn tham khảo quy định tại nghị định 43/2014 về điều kiện dự án được phép phân lô bán nền:

    Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

    1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

    a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

    b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

    c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

    d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

    2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

    3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

    4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.

     

    Mục d khoản 1 có đáp ứng hay không bạn phải kiểm tra hồ sơ phê duyệt dự án và quy hoạch đô thị của từng địa phương nhé.

     

    VPI LAW

    Chuyên về tư vấn kinh doanh thương mại, bất động sản và tố tụng.

    Hotline: 093.633.1826

    Email: tranthunglaw@gmail.com

    website: www.vpilaw.com

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn Tranthungvp vì bài viết hữu ích
    thutranght93 (23/10/2017) Longdttq (30/05/2020)
  • #471958   23/10/2017

    thutranght93
    thutranght93

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2013
    Tổng số bài viết (54)
    Số điểm: 690
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 4 lần


    Dạ em cảm ơn ạ,

    Về điều luật này em cũng có tham khảo qua, tuy nhiên tại Điều 11 Thông tư 20/2013/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về đầu tư phát triển đô thị có quy định:

    "Điều 11. Về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở:

    1. Tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng theo quy định tại Khoản 7 Điều 4 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

    2. Các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở có thể bao gồm: một khu vực gồm nhiều dự án; một dự án hoặc một phần trong dự án.

    3. Việc xem xét quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở phải đảm bảo các nguyên tắc cơ bản sau:

    a) Tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, an sinh xã hội và nhu cầu về nhà ở của địa phương;

    b) Khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, bao gồm: các công trình dịch vụ và các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở;

    c) Các lô đất được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở không thuộc các vị trí sau: nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; nằm tại mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;

    d) Hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt."

    Vì vậy, em mới thắc mắc dự án phân lô bán nền đáp ứng đủ điều kiện tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì có phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng như quy định trên không ạ.

    Nếu có thể nhờ giải đáp giúp em ạ.

    Trân trọng!

     
    Báo quản trị |  
  • #472027   24/10/2017

    Tranthungvp
    Tranthungvp

    Male
    Chồi

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:01/03/2011
    Tổng số bài viết (97)
    Số điểm: 1230
    Cảm ơn: 29
    Được cảm ơn 30 lần


    Chào bạn, 

    Thông tư 20/2013/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về đầu tư phát triển đô thị  như bạn dẫn hướng dẫn trình tự liên quan tới quy hoạch đô thị. (quy trình hoạt động, tương tác giữa các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực quản lý đô thị).

    Về quy hoạch do UBND tỉnh quyết định sau khi xin ý kiến của BXD. Về phía chủ đầu tư thực hiện đầu tư dự án thường sau khi và phải phù hợp với quy hoạch đô thị của từng tỉnh. Phía chủ đầu tư chỉ có thể đề xuất (vận động hành lang) thay đổi nên UBND tỉnh xem xét chứ không tham gia trực tiếp vào việc quyết định vấn đề này. Vì vậy mình lưu ý bạn kiểm tra hồ sơ phê duyệt dự án và quy hoạch chi tiết của địa phương nơi có dự án để kiểm tra đủ điều kiện hay chưa theo Nghị định 43. Trường hợp đã đáp ứng đủ điều kiện theo nghị định 43 thì chắc chắn phải đáp ứng đủ các tiêu chí trên theo nghị định 11/2013.

    VPI LAW

    Chuyên về tư vấn kinh doanh thương mại, bất động sản và tố tụng.

    Hotline: 093.633.1826

    Email: tranthunglaw@gmail.com

    website: www.vpilaw.com

     
    Báo quản trị |  
  • #508776   29/11/2018

    Tranthungvp viết:

    Chào bạn, 

    Thông tư 20/2013/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về đầu tư phát triển đô thị  như bạn dẫn hướng dẫn trình tự liên quan tới quy hoạch đô thị. (quy trình hoạt động, tương tác giữa các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực quản lý đô thị).

    Về quy hoạch do UBND tỉnh quyết định sau khi xin ý kiến của BXD. Về phía chủ đầu tư thực hiện đầu tư dự án thường sau khi và phải phù hợp với quy hoạch đô thị của từng tỉnh. Phía chủ đầu tư chỉ có thể đề xuất (vận động hành lang) thay đổi nên UBND tỉnh xem xét chứ không tham gia trực tiếp vào việc quyết định vấn đề này. Vì vậy mình lưu ý bạn kiểm tra hồ sơ phê duyệt dự án và quy hoạch chi tiết của địa phương nơi có dự án để kiểm tra đủ điều kiện hay chưa theo Nghị định 43. Trường hợp đã đáp ứng đủ điều kiện theo nghị định 43 thì chắc chắn phải đáp ứng đủ các tiêu chí trên theo nghị định 11/2013.

    Chào bạn, thông tư trích dẫn chính xác là Số: 20/2013/TTLT-BXD-BNV . Tại điều 2 thông tư quy định đối tượng  áp dụng không chỉ cho các cơ quan quản lý, các cơ quan chuyên môn về xây dựng, mà còn áp dụng cho các tổ chức, cá nhân tham gia các hoạt động có liên quan đến việc đầu tư phát triển đô thị.  Mình thấy câu hỏi của bạn ở trên cũng hay, không rõ là phần xin ý kiến BXD là trách nhiệm của UBND  Tỉnh hay của chủ đầu tư.

    Trân trọng./. 

     
    Báo quản trị |  
  • #472864   30/10/2017

    thutranght93
    thutranght93

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2013
    Tổng số bài viết (54)
    Số điểm: 690
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 4 lần


    Dạ em cảm ơn ạ,

    Để em trình bày rõ hơn các điều kiện quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau ạ:

    1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

    a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (Theo em thấy, kế hoạch sử dụng đất của huyện chỉ xác nhận là kế hoạch đưa đất vào sử dụng năm 2018, đất ở S bao nhiêu, chứ không ghi rõ là đất phân lô bán nền)

    b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; (điều kiện này phụ thuộc vào tiến độ dự án => Giả thiết là đủ điều kiện)

    c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);điều kiện này phụ thuộc vào NĐT=> Giả thiết là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính)

    d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này (Dự án em đang nghiên cứu không rơi vào các khu vực bị cấm phân lô bán nền tại khoản 2, dự án thuộc đô thị III)

    Như vậy, dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện quy định tại Nghị định 43/2014 nhưng theo em UBND tỉnh chưa thể cho phép "bán" đất theo hình thức phân lô bán nền nếu chưa hỏi ý kiến của Bộ.

    Ý em muốn hỏi là, dự án nhà ở theo hình thức phân lô bán nền nếu không thuộc đối tượng và phạm vi điều chỉnh theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý phát triển đô thị thì có phải đáp ứng điều kiện theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP không ạ.

    Mong được giải đáp.

    Em cảm ơn ạ.

     

    Cập nhật bởi thutranght93 ngày 30/10/2017 11:39:34 SA
     
    Báo quản trị |  
  • #508550   27/11/2018

    Bạn tham khảo nhé http://www.xaydung.gov.vn/en/web/guest/trang-chi-tiet/-/tin-chi-tiet/Z2jG/110/438151/quy-trinh-thu-tuc-dau-tu-doi-voi-cac-du-an-dau-tu-xay-dung-ha-tang-phan-lo-ban-nen-dat-o.html

     

     
    Báo quản trị |  
  • #509039   30/11/2018

    thutranght93
    thutranght93

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2013
    Tổng số bài viết (54)
    Số điểm: 690
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 4 lần


    Chào bạn,

    Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 11 Thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV  thì:

    "4. Trình tự thực hiện việc lấy ý kiến:

    a) Trên cơ sở xem xét nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực và đề xuất của chủ đầu tư (nếu có), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan quản lý có liên quan đề xuất các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở (bao gồm: khu vực gồm nhiều dự án, dự án hoặc từng phần diện tích trong dự án đầu tư phát triển đô thị) và chuẩn bị hồ sơ (theo quy định tại Khoản 5 điều này) để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và gửi lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng"

    => Do đó theo mình, thủ tục này sẽ do UBND tỉnh trình xin ý kiến BXD. 

     
    Báo quản trị |  
  • #509040   30/11/2018

    thutranght93
    thutranght93

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2013
    Tổng số bài viết (54)
    Số điểm: 690
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 4 lần


    Cảm ơn bạn,

    Văn bản bạn trích cho mình đây chính là văn bản hôm bữa sở KH&ĐT tỉnh mình hỏi và BXD trả lời nên mình cũng có được tham khảo rồi ạ :)

     
    Báo quản trị |  
  • #545405   04/05/2020

    dự án đt hạ tầng để phân lô bán nền có thuộc đối tượng điều chỉnh của Nđ02/2013

    http://www.xaydung.gov.vn/en/web/guest/trang-chi-tiet/-/tin-chi-tiet/Z2jG/110/438151/quy-trinh-thu-tuc-dau-tu-doi-voi-cac-du-an-dau-tu-xay-dung-ha-tang-phan-lo-ban-nen-dat-o.html các bác cho e xin vb này đc k ah, e check link mà k tìm đc, vì e đang cânf làm rõ dự án có thuộc đối tượng điều chỉnh nđ11/2013 k ah

     
    Báo quản trị |  
  • #554372   04/08/2020

    thutranght93
    thutranght93

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2013
    Tổng số bài viết (54)
    Số điểm: 690
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 4 lần


    Bạn ơi, bạn vào lại lnk này ạ

    http://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1178/25088/quy-trinh-thu-tuc-dau-tu-doi-voi-cac-du-an-dau-tu-xay-dung-ha-tang-phan-lo-ban-nen-dat-o.aspx

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn thutranght93 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (04/08/2020)