DanLuat 2015

Đóng thuế TNCN khi bán nhà

Chủ đề   RSS   
  • #291135 12/10/2013

    accthuy2

    Sơ sinh

    Hải Dương, Việt Nam
    Tham gia:28/10/2011
    Tổng số bài viết (14)
    Số điểm: 265
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 0 lần


    Đóng thuế TNCN khi bán nhà

    Chào Luật sư,

     

    Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất tôi xin hỏi và mong được sự tư vấn của luật sư về TH của tôi như sau,

    Vợ chồng ông A mua đất của công ty C ( công ty bất động sản) và đã có hợp đồng, phiếu thu các giấy tờ khác liên quan nhưng sổ đỏ ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đang được phê duyệt chưa được cấp . Giá ghi trên hợp đồng là 240tr đồng và nộp thuế GTGT và trước bạ khoảng 25tr. Do không có nhu cầu sử dụng nữa nên ông A đã bán lại cho vợ chồng tôi lô đất trên cũng với giá như trên hợp đồng 240tr đã giấy biên nhận tiền kiêm hợp đồng chuyển nhượng . Vì ông A chưa nhận được sổ đỏ nên tôi yêu cầu làm hợp đồng ủy quyền có công chứng với nội dung vợ chồng ông A ( bên A) ủy quyền cho mẹ chồng tôi bên B ( không cùng hộ khẩu với vợ chồng tôi) nội dung như sau:

    - Liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền làm các thủ tục xin cấp và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bên A tại thửa đất có đặc điểm nêu trên

    -Sau khi nhận GCNQSD nêu trên mang tên bên A, bên B được quyền quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất với thửa đất nêu trên

    - Làm thủ tục đang ký trích lục bản đồ, ký hợp đồng chuyển nhượng QSĐ nêu trên sang tên cho vợ chồng tôi.

    - Không được ủy quyền cho bên thứ 3

    - Trong phạm vi ủy quyền, bên B được thực hiện các nghĩa vụ tài chính, được lập, ký các giấy tờ cần thiết và quyết định mọi vấn đề liên quan mà bên A không khiếu nại hay thấc mắc gì.

    ...

    Bên B không được hưởng thù lao gì khi thực hiện nội dung ủy quyền.

    Vậy xin luật sư tư vấn cho tôi nhưng vấn đề tôi nên thắc mắc nhưsau:

    1- Mẹ chồng tôi có quyền chuyển nhượng cho vợ chồng tôi không cần vợ chồng ông A ký các giấy tờ liên quan không?

    2- Nếu được mẹ chồng tôi có phải nộp thuế TNCN không?

    3- Các thủ tục vợ chồng tôi cần phải làm để sang tên sổ đỏ chính chủ?

    4- Làm thế nào để đơn giản thủ tục sang tên chính chủ giữa mẹ chồng tôi và vợ chồng tôi mà thuế vẫn phải nộp 1 lần vì tôi nghe nói như vậy thì sẽ mất 2 lần thuế TNCN cho vợ chồng ông A và mẹ chồng tôi?

    Tôi đã đọc văn bản 1133 ngày 05-04-2011 và 3373 ngày 20-09-2011 của tổng cục thuế nhưng vẫn không thể chắc chắn mẹ chồng tôi có phải chịu thuế TNCN hay không?

    Thực tế mẹ chồng tôi chỉ đứng ra nhận ủy quyền để thủ tục sang tên cho vợ chồng tôi đơn giản hơn sao phải chịu thuế, bà không thù lao gì từ việc nhận ủy quyền.

    5- Vợ chồng ông A có phải nộp thuế TNCN hay không? vì số tiền chuyển nhượng đúng bằng số tiền vợ chồng ông A mua ?

    Vì theo tôi tìm hiều nếu vợ chồng ông A lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ khi mua công ty C ( bàn giao lại cho người nhận ủy quyền thì khi chuyển nhượng phải thực hiện nộp thuế theo phương pháp lấy giá bán trừ giá mua nhân với 25% mức thuế suất và TH này là không phát sinh chênh lệch.

     

    Rất mong được nhận được tư vấn của luật sư sớm

     

     

     
    8296 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #291513   15/10/2013

    LS_ThaiHung
    LS_ThaiHung
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:07/05/2008
    Tổng số bài viết (3872)
    Số điểm: 22042
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 992 lần
    Lawyer

    1. Với nội dung trên thì có 02 quan điểm, 01 là có quyền chuyển nhượng, quan điểm 02 là không được, vì tại thời điểm ủy quyền ông A chưa phải là chủ sở hữu nên không được ủy quyền nội dung nêu trên. Do vậy muốn biết chính xác và đảm bảo được quyền chuyển sau này thì em nên liên hệ công chứng nơi làm ủy quyền cho mẹ em.

    2. Mẹ em phải đóng thuế khi chuyển nhượng, vì hợp đồng ủy quyền không thì lao được hiểu như là hợp đồng gỉa tạo của việc mua bán (nếu bên ủy quyền và bên được ủy quyền không có mối quan hệ ruột thịt hàng thứ nhất), do vậy em hiểu bị 02 lần thuế là đúng.

    vì vậy sau khi có giấy mang tên ông A tốt nhất nên yêu cầu vợ chồng ông A đến công chứng làm giấy mua bán để tránh 02 lần thuế

     

    LS Nguyễn Đình Thái Hùng

    Email: luatsuthaihung@gmail.com

    Website: http://Vplsthaihung.com

    Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

    Điện thoại 0903.017977

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LS_ThaiHung vì bài viết hữu ích
    accthuy2 (16/10/2013)
  • #291524   15/10/2013

    accthuy2
    accthuy2

    Sơ sinh

    Hải Dương, Việt Nam
    Tham gia:28/10/2011
    Tổng số bài viết (14)
    Số điểm: 265
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 0 lần


    Chao luật sư,

    Rất cảm ơn câu trả lời của luật sư mong luật sư tư vấn thêm cho em giúp em hoàn thiện hồ sơ.

    I-Vì hợp đồng ủy quyền đã được công chứng xong rồi vậy khi nhận được sổ đỏ em sẽ làm 02 bước như sau được không?

     

    1- Hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng giữa mẹ chồng em và vợ chồng ông A. Có nhất thiết phải làm hủy hợp đồng ủy quyền hay tự động bỏ không cần phải công chứng?

    2- Yêu cầu vợ chồng ông A ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng em.

     II- Giá ông A mua từ công ty C là 240tr đồng và ông A ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng em là 240tr thì vợ chồng ông A có phải nộp thuế TNCN không? Vợ chồng ông A vẫn còn lưu toàn bộ hợp đồng mua từ công ty C.

     
    Báo quản trị |  
  • #291893   17/10/2013

    LS_ThaiHung
    LS_ThaiHung
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:07/05/2008
    Tổng số bài viết (3872)
    Số điểm: 22042
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 992 lần
    Lawyer

    1. Không nhất thiết phải hủy hợp đồng, mà cứ nhờ vợ chồng ông A ký hợp đồng chuyển  nhượng.

    2. Căn cứ luật TNCN và TT 111/20013 thì cơ quan thuế có 02 cách tính

    cách thứ nhất là 25% lợi nhuận: dựa trên giá trị mua và giá trị bán chuyển nhượng (dựa trên chứng từ)

    Cách thứ 2 là tính 2% trên giá chuyển nhượng:

    Nếu muốn miễn thì vợ chồng ông A phải đáp ứng các điều kiện sau: có xác nhận căn nhà trên là duy nhất, thời điểm cấp sổ đến thời điểm chuyển hượng trên 183 ngày thì mới có cơ sở để giải quyết miễn thuế.

     

    Tuy nhiên xác định thế nào và kết quả phụ thuộc vào cơ quan thuế!

    LS Nguyễn Đình Thái Hùng

    Email: luatsuthaihung@gmail.com

    Website: http://Vplsthaihung.com

    Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

    Điện thoại 0903.017977

     
    Báo quản trị |  
  • #291906   17/10/2013

    accthuy2
    accthuy2

    Sơ sinh

    Hải Dương, Việt Nam
    Tham gia:28/10/2011
    Tổng số bài viết (14)
    Số điểm: 265
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 0 lần


    Thưa luật sư,

    1- Nếu như vậy thì hợp đồng ủy quyền không có tác dụng gì sao? hiện tại tôi đang rất lo lắng vì tôi đã thanh toán gần hết số tiền mua .Tôi đã quá tin tưởng hợp đồng công chứng là đủ cơ sở pháp lý rồi.

    2- Ngoài ra tôi cũng lập giấy biên nhận tiền lần 2 với nội dung như sau:

    Tổng giá trị hợp đồng là 240.000.000đ

    Bên mua đã đặt cọc: 20.000.000vnd (Bằng chữ: Hai mươi triệu đồng chẵn) cho Ông B để mua lô đất trên.

    Việc đặt cọc  được tiến hàng qua bên thứ ba đồng thời là người làm chứng cho bên mua  và bên bán để cùng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng này là ông C ( người làm chứng)

    Tổng giá trị thanh toán lần 2: 215.000.000vnd  Bằng chữ: hai trăm mười lăm triệu đồng chẵn)

    Bên bán có trách nhiệm hoàn tất mọi thủ tục chuyển nhượng cho bên mua  số tài sản nêu trên trong vòng 30 ngày kể từ ngày bên Mua nhận được “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mang tên bên bán theo hợp đồng ủy quyền công chứng .

    Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền còn lại là: 5.000.000vnd (Bằng chữ: Năm triệu đồng chẵn.) cho bên bán ngay sau khi hoàn tất thủ tục sang tên chính chủ “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

    Trong trường hợp bên bán không làm thủ tục chuyển nhượng tài sản hoặc các trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng như đã thoả thuận sẽ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc trên và chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua  số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.

    Trong trường hợp bên mua không mua tài sản trên hoặc không thanh toán số tiền còn lại theo đúng thời gian quy định sẽ bị mất số tiền đặt cọc.

    Bên bán đảm bảo số tài sản trên là hợp pháp, không có tranh chấp, mọi quyền lợi từ ngày ký hợp đồng và nhận tiền lần 2 theo hợp đồng sẽ thuộc về người mua.

    Bên bán có trách nhiệm kiểm tra và ký nhận đủ số tiền giao lần 2 từ bên mua  giao tại ngân hàng techcombank.

    Tôi đang lo lắng vì số tiền tôi đã thanh toán là 235tr nhưng khi lập hợp giấy biên nhận tiền tôi lại chỉ nói "Trong trường hợp bên bán không làm thủ tục chuyển nhượng tài sản hoặc các trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng như đã thoả thuận sẽ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc trên và chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua số tiền tương đương với số tiền đặt cọc" 

    Vậy theo luật sư như vậy tôi có gặp rủi ro khi phát sinh vấn đề không theo ý muốn  không? Nếu họ không ký chuyển nhượng họ chỉ trả lại tôi tiền đặt cọc không? vì theo tôi hiểu cả 2 lần thanh toán trên đều là đặt cọc, nhưng nhiều người nói số tiền thanh toán lần 2 tôi không ghi là đặt cọc như vậy nếu bên bán không bán thì tôi mất số tiền thanh toán lần 2.

    Rất mong luật sư trả lời sớm cho tôi. 

     
    Báo quản trị |  
  • #292183   18/10/2013

    LS_ThaiHung
    LS_ThaiHung
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:07/05/2008
    Tổng số bài viết (3872)
    Số điểm: 22042
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 992 lần
    Lawyer

    chỉ có 20 triệu thanh toán tiền đợt 01 gọi là đặt cọc, còn lần 2 không phải là đặt cọc, mà là thanh toán tiền theo hợp đồng mua bán, nên nếu bên bán không bán, thì bên bán chỉ thanh toán đúng số tiền đã nhận là 235 triệu và có thể phải bồi thường thêm 20 triệu tiền cọc, nếu các bên có thỏa thuận.

    LS Nguyễn Đình Thái Hùng

    Email: luatsuthaihung@gmail.com

    Website: http://Vplsthaihung.com

    Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

    Điện thoại 0903.017977

     
    Báo quản trị |  
  • #292199   18/10/2013

    accthuy2
    accthuy2

    Sơ sinh

    Hải Dương, Việt Nam
    Tham gia:28/10/2011
    Tổng số bài viết (14)
    Số điểm: 265
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 0 lần


    Thưa luật sư,

     

    Tôi vẫn đang không hiểu nhiều người nói "sẽ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc trên và chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua số tiền tương đương với số tiền đặt cọc" như vậy nếu  mua bán không thực hiện được thì bên A chỉ trả lại tiền đặt cọc 20tr và 20tr bồi thường.

    Tôi rất ngại khi làm phiền luật sư nhưng vì tôi không học chuyên ngành luật nên tìm hiểu luật là hạn chế. Rất mong luật sư có thể phân tích cho tôi hiểu thêm?

     
    Báo quản trị |  
  • #292463   20/10/2013

    LS_ThaiHung
    LS_ThaiHung
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:07/05/2008
    Tổng số bài viết (3872)
    Số điểm: 22042
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 992 lần
    Lawyer

    tôi đã trả lời rồi, tiền đợt 1 là tiền cọc, tiền lần 02 là thanh toán tiền mua nhà, có nghĩa là không còn ở giai đoạn đặt cọc. Do vậy nếu bên bán không bán thì họ phải trả lại 235 triệu đã nhận của cả 02 đợt

    LS Nguyễn Đình Thái Hùng

    Email: luatsuthaihung@gmail.com

    Website: http://Vplsthaihung.com

    Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

    Điện thoại 0903.017977

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LS_ThaiHung vì bài viết hữu ích
    accthuy2 (07/11/2013)
  • #295992   07/11/2013

    accthuy2
    accthuy2

    Sơ sinh

    Hải Dương, Việt Nam
    Tham gia:28/10/2011
    Tổng số bài viết (14)
    Số điểm: 265
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 0 lần


    Chào Luật sư,

    Rất cảm ơn luật sư đã tận tình trả lời cho tôi, tôi còn thắc mắc thêm vấn đề này nữa.

    Vợ chồng tôi đang làm thủ tục nhận quyền sử dụng đất. Theo thỏa thuận vợ chồng tôi phải chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ thuế phát sinh khi chuyển nhượng gồm thuế TNCN của người bán  và thuế trước bạ. Tôi đã yêu cầu người bán cung cấp cho tôi toàn bộ giấy tờ với công ty bất động gồm gồm hợp đồng, phiếu thu, giấy nộp tiền thuế trước bạ, hóa đơn tài chính. Tôi cũng đã hỏi giá đất trên hợp đồng mua người bán và công ty bất động sản là giá quy định của Ủy ban Tỉnh. Theo thỏa thuận người bán cũng chuyển nhượng lại cho vợ chồng tôi đúng như giá mua vào. Như vậy người bán không phát sinh lợi nhuận gì cả. Tôi có nên áp dụng cách tính thuế TNCN 25% không? Thủ tục làm như thế nào? Tôi cần những giấy tờ gì chứng minh?

     Tôi đã làm công văn lên cục thuế hỏi nhưng cục thuế ko đưa ra công văn trả lời mà chỉ gọi tôi lên giải thích là nếu muốn áp dụng thì thủ tục lằng nhằng, tôi đưa giấy tờ để thuế xem có đạt được điều kiện không thì thuế nói không xem ko tư vấn cứ nộp theo quy định được hay không thì giải quyết sau, nếu đã chọn cách tính 25% khi bị tính cao hơn thì phải chịu thuế ko chịu trách nhiệm  và đa số áp dụng *2% giá trị chuyển nhượng. Tôi cũng không hiểu người dân ko phát sinh lợi nhuận sao thuế ko tư vấn cho người dân mà chỉ áp đặt cho người dân như vậy nữa.

    Rất mong luật sư trả lời sớm giúp tôi

     
    Báo quản trị |  
  • #296581   11/11/2013

    LS_ThaiHung
    LS_ThaiHung
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:07/05/2008
    Tổng số bài viết (3872)
    Số điểm: 22042
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 992 lần
    Lawyer

    Đúng vậy cơ quan nhà nước thường không tư vấn, nên muốn thì chỉ có thể đến văn phòng luật sư gần nhất để tư vấn

    LS Nguyễn Đình Thái Hùng

    Email: luatsuthaihung@gmail.com

    Website: http://Vplsthaihung.com

    Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

    Điện thoại 0903.017977

     
    Báo quản trị |  
  • #300611   04/12/2013

    accthuy2
    accthuy2

    Sơ sinh

    Hải Dương, Việt Nam
    Tham gia:28/10/2011
    Tổng số bài viết (14)
    Số điểm: 265
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 0 lần


    Chào luật sư,

    Liên quan đến hồ sơ nộp thuế chuyển nhượng đất,

    Tôi đã hoàn thiện hồ sơ đầy đủ và chờ kết quả nộp thuế, nhưng đến ngày hẹn trả kết quả văn phòng xin cấp giấy chứng nhận chưa có kết quả nộp thuế nên đội thuế quản lý đã yêu cầu tôi đến để giải thích nguyên nhân sao vẫn chưa trả kết quả nộp thuế với lý dò là:

    vì đăng ký phương pháp tính thuế là  25% mà Trên HĐ chuyển nhượng đất ghi là: Thuế TNCN của bên bán do bên mua nộp thay như vậy phải sửa lại thành thuế TNCN do bên bán nộp, và tờ khai nộp thuế cũng phải do bên bán tự ký.

    Sau đó cán bộ thuế nói lại là nếu tính theo phương pháp tính thuế 2% thì hợp đồng như vậy là được và tờ khai do bên mua ký là được.

    Họ nói sẽ trả lại hồ sơ để sửa lại như yêu cầu.

    Tôi không hiểu phương pháp tính thuế 25% và 2% sao lại khác nhau thủ tục ký vì tôi hiểu đây là 2 phương pháp rõ ràng để lựa chọn.

    Luật sư có thể giải thích cho tôi can bộ thuế trả lời thế đúng không?

     
    Báo quản trị |  
  • #300759   05/12/2013

    LS_ThaiHung
    LS_ThaiHung
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:07/05/2008
    Tổng số bài viết (3872)
    Số điểm: 22042
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 992 lần
    Lawyer

    Chọn PP 25% là bên bán phải có hợp đồng mua, các chứng từ chứng minh số tiền mua bán như hóa đơn;  sau đó bán lại thì thuế TNCN là 25% tính trên cơ sở lợi nhuận.

    HS gồm hợp đồng hiện mua bán và hợp đồng mua trước đây và các chứng từ liên quan để chứng minh số tiền đã mua.

    chọn pp 2% là chỉ dựa trên hợp đồng hiện tại mà cac1c bên đang chuyển nhượng, 2% tính trên giá mua bán trong hợp đồng.

    Thuế TNCN là do bên bán chịu, còn bên mua có nghĩa vụ đóng thay thì ghi rõ bên bán ủy quyền hoặc giao cho bên mua thực hiện thay (ghi rõ vào hợp đồng chuyển nhượng) thì lúc đó bên mua mới có thể ký thay cho bên bán.

    Lý do yêu cầu của thuế là đúng bởi vì khi đóng thuế sẽ phát sinh số tiền thuế trên mã số thuế của người bán/ hoặc phải xin cấp mã số thuế cá nhân. chính vì vậy buộc bên bán ký là hoàn toàn chính xác

    LS Nguyễn Đình Thái Hùng

    Email: luatsuthaihung@gmail.com

    Website: http://Vplsthaihung.com

    Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

    Điện thoại 0903.017977

     
    Báo quản trị |  

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

LS Nguyễn Đình Thái Hùng

Email: luatsuthaihung@gmail.com

Website: http://Vplsthaihung.com

Facebook : Nguyễn Đình Thái Hùng

Điện thoại 0903.017977

0 Thành viên đang online
-