Tôi mở chủ đề này với mục đích cùng các bạn kể lại những vấn đề đã gặp trong quá trình tham gia tố tụng giải quyết các vụ án cũng như giải quyết các vụ khiếu nại.
VỀ VIỆC ÁP DỤNG ĐIỀU 408 BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 :
A được cấp GCNQSD thửa 01 và QSH căn nhà gắn liền. A ký hợp đồng nhận cọc của C 850 triệu để đảm bảo cho việc trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày đặt cọc hai bên phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng thửa 01 theo giá không đổi là 05 tỷ đồng. Do A không thực hiện cam kết này nên phát sinh tranh chấp. Tòa sơ thẩm tuyên buộc A phải trả cho C 850 triệu tiền cọc và phải chịu phạt cọc 850 triệu, tổng cộng 1,7 tỷ đồng. Thế nhưng, Tòa phúc thẩm đã sửa bản án sơ thẩm, tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì “có đối tượng không thể thực hiện được từ lúc giao kết” theo điều 408 BLDS và A chỉ phải trả cho C 850 triệu tiền đã nhận chứ không bị phạt cọc ! Lý luận của Tòa phúc thẩm là “trên thửa 01 có căn nhà, do đó hai bên chỉ thỏa thuận giao kết hợp đồng chuyển nhượng thửa 01 là đã có đối tượng không thể thực hiện được từ lúc giao kết vì nhà và đất là một khối thống nhất không thể tách rời”.
Thoáng nghe có vẻ hợp lý, nhưng phân tích kỹ sẽ thấy đây là một sự nhầm lẫn. Hợp đồng đặt cọc có 02 đối tượng, đối tượng 1 là số tiền cọc 850 triệu và đối tượng 2 là công việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa 01. Đối tượng 1 C đã đặt cọc 850 triệu cho A, đối tượng 2 chỉ cần A ra Văn phòng/Phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa 01 là thực hiện xong, như vậy không có đối tượng nào không thể thực hiện được từ lúc giao kết hợp đồng đặt cọc. Tòa phúc thẩm đã nhầm lẫn đối tượng của hợp đồng đặt cọc (đã có và đang tranh chấp) với đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (chưa có). Hơn nữa, về mặt vật lý thì nhà và đất có thể không thể tách rời nhưng về mặt pháp lý thì hoàn toàn có thể tách rời bởi pháp luật hiện tại cho phép người có QSDĐ và người có QSH nhà gắn liền không bắt buộc phải là một.
