Đất khai hoang được hiểu là loại đất do người dân tự khai phá những mảnh đất chưa có chủ sở hữu. Trước đây, các nhà làm luật từng đưa ra định nghĩa đất khai hoang tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT/BNNPTNT: “Đất khai hoang: Là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt”. Tuy nhiên, hiện nay văn bản này đã hết hiệu lực, xong tại nội dung văn bản thay thế là Thông tư 18/2017/TT-BNNPTNT thì định nghĩa này không còn được ghi nhận.

Pháp luật hiện hành quy định, đất khai hoang có thể làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD, thông thường còn được gọi là sổ đỏ) nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai 2013, ngược lại, không đạt thì không được cấp sổ đỏ.

Cụ thể, theo quy định của Luật đất đai 2013, việc cấp GCNQSDD sẽ được chia thành hai trường hợp:

>>>TH1: Đất khai hoang CÓ giấy tờ về quyền sử dụng đất

Tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, đối với trường hợp đề nghị cấp GCNQSDD cho hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyến sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDD và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

+ GCNQSDD tạm thời được cơ quan nhà nước có quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật.

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Trong đó, các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai được quy định chi tiết tại Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

"1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.”

>>>TH2: Đất khai hoang KHÔNG có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Cấp GCNQSDD cho đất khai hoang sử dụng trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực):

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng nếu có đủ các điều kiện dưới đây thì được cấp GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đất khai hoang sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

+ Không vi phạm pháp luật về đất đai;

+ Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

- Cấp GCNQSDD cho đất khai hoang, sử dụng trước ngày 01/7/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực):

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 nhưng nếu có đủ các điều kiện dưới đây thì được cấp GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Điều kiện để cấp GCNQSĐ cho đất khai hoang: Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạ mức phải chuyển sang thuê.

Như vậy, việc sử dụng đất khai hoang một cách ổn định lâu dài, không có tranh chấp và đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.