Điều kiện công nhận hợp đồng chuyển nhượng của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Chủ đề   RSS   
  • #442007 18/11/2016

    Điều kiện công nhận hợp đồng chuyển nhượng của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

    Mọi người cho mình xin hỏi về tình huống sau: 
    +) Anh A mua đất của chị B vào năm 2003 với một hợp đồng chuyển nhượng viết tay, không có công chứng, chứng thực, chỉ bao gồm chữ kí của 2 bên mua bán. 
    +) Trong hợp đồng chuyển nhượng, không cho thấy chị B đã nhận của anh A bất kỳ khoản tiền hay giá trị vật chất nào, mà thay vào đó chỉ thể hiện việc chuyển nhượng cho anh B quyền sử dụng đất vì thửa đất đó chị B không có nhu cầu sử dụng nên muốn chuyển nhượng. 
    +) Trong thời gian làm việc cho chị B, anh A đã làm việc không công 2 năm, đồng thời đưa kèm 12 triệu đồng tiền mặt cùng với 1 thửa đất khác để đổi ngang thửa đất nêu trên mà duy nhất chỉ có 1 hợp đồng viết tay có nội dung như mình đã nêu. 
    +) Thửa đất đổi ngang với quyền sử dụng đất thuộc về anh A cũng không có bất cứ giấy tờ chuyển nhượng nào cho chị B, sau một thời gian thì chị B đã bán thửa đất này cho chị C.
    +) Năm 2016, chị B nảy sinh lòng tham và thuê luật sử khởi kiện anh A đòi lại thửa đất. 
    Xin hỏi mọi người tình huống này được giải quyết như thế nào theo đúng pháp luật? 
    Đây là một sự việc thực tế đang xảy ra, anh A rất nghèo khó, không có tiền để nhờ sự giúp đỡ của luật sư, căn nhà của vợ chồng anh và đứa con mới sinh là nơi cư trú duy nhất. Nếu mất nhà, anh và vơ con sẽ không còn nơi nương tựa, mình muốn giúp đỡ anh nhưng kiến thức pháp luật của mình còn rất non kém nên rất mong nhờ sự giúp đỡ của anh chị bốn phương, chung tay giúp đỡ anh vượt qua khó khăn và không để cho lòng tham của chị B được thực hiện.
    => Mình tìm được một quy định pháp luật quan trọng có liên quan đến tranh chấp trên, mình sẽ nếu dưới đây để mọi người cùng phân tích. 
    Xin chân thành cảm ơn!
    ******************************
    Theo nghị quyết Số: 02/2004/NQ-HĐTP, nghị quyết của hội đồng thẩm phán của tòa án nhân dân tối cao, hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Tại mục 2 tiểu mục 2.3, điểm a có nêu về các điều kiện để nhà nước công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó anh A đã không đáp ứng việc công chứng, chứng thức hợp đồng. 
    +) Tuy nhiên, tại điểm b.3 cùng tiểu mục cho thấy nếu hợp đồng không có công chứng, chứng thực thì "sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch".Trong thực tế, anh A đã ở ổn định từ lâu, không có tranh chấp và không vi phạm hành chính về luật đất, đồng thời có xây dựng nhà trên 300m2 đất, còn 300m2 đất còn lại để trống. 
    => Như vậy dựa vào quy định trên anh A chỉ phải trả lại phần chênh lệch là 300m2 đất để trống.
    ***Đây là một điều luật mình tìm thấy, thuộc tính nghị quyết vẫn còn hiệu lực, nhưng trên thực tế còn rất nhiều quy định khác chồng chéo và những suy luận của mình chỉ dựa trên mặt chữ, vẫn còn nhiều vấn đề liên quan đến hiệu lực thi hành cũng như khoảng thời gian áp dụng mà mình không biết. Vậy mong anh chị nào hiểu rõ về quy định trên có thể đóng góp ý kiến để mình có thể giúp đỡ anh A. Mình xin cảm ơn ạ!

    Cập nhật bởi phamsonou123 ngày 18/11/2016 07:43:02 CH
     
    29283 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #449346   12/03/2017

    Chào bạn, rất cảm ơn câu hỏi của bạn.

    Về những thắc mắc của bạn, dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp, tôi xin đóng góp một số ý kiến như sau:

    Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 600m2 giữa anh A và chị B.

    Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

    Tuy nhiên, theo điểm b.3 khoản 2.3 Mục II của Nghị quyết 04/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng, chứng thực nếu có các điều kiện dưới đây vẫn được công nhận là hợp đồng có hiệu lực.

    “b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

    Như vậy, theo những gì bạn đã cung cấp anh A đã ở ổn định từ lâu và không vi phạm hành chính đối với mảnh đất này, đồng thời có xây dựng nhà trên 300m2 đất, còn 300m2 đất còn lại để trống. Chị B cũng không hề phản đối hay có bất kỳ ý kiến nào khi anh tiến hành xây dựng trong suốt thời gian từ năm 2003 đến năm 2016. Vậy nên, theo Nghị quyết hướng dẫn thi hành nói trên, Tòa án sẽ công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 300m2 đất có xây dựng nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với 300m2 đất còn lại của anh A. Anh A sẽ phải trả lại mảnh đất cho chị B (do hợp đồng đối với phần đất này vô hiệu nên hai bên sẽ trao trả lại cho nhau những gì đã nhận như tình trạng ban đầu). Trên thực tế, để có thể chứng minh việc sử dụng lâu năm mà không có tranh chấp hay không có vi phạm hành chính gì để được tòa án công nhận, anh A có thể đưa ra giấy tờ chứng minh về việc nộp thuế đất hàng năm (biên lai nộp thuế), giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;…

    Thứ hai, về mảnh đất A dùng đổi ngang với chị B và 12 triệu tiền mặt kèm theo

    Như thông tin bạn đã cung cấp, thửa đất đổi ngang của anh A cho chị B cùng số tiền 12 triệu đều không có giấy tờ giao nhận cũng như không có bất cứ chứng cứ nào chứng minh rằng anh A đã trao cho chị B. Vì thế, khả năng cao số tiền 12 triệu anh sẽ không được nhận lại. Thửa đất với quyền sử dụng thuộc về anh do không có bất cứ giấy tờ chuyển nhượng nào cho chị B nên anh cũng khó có thể đòi lại. Bởi vì theo thông tin bạn đưa ra, tôi cũng không rõ anh A có những giấy tờ gì để chứng minh thửa đất là của mình, cùng với đó, thửa đất đã được chuyển cho chị C từ rất lâu, có thể chị C đã xây nhà và ở đó lâu năm. Việc kiện đòi lại thửa đất này cũng sẽ gặp nhiều khó khăn.

    Dựa trên những thông tin bạn cung cấp, tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn như vậy. Theo ý kiến cá nhân tôi, đây là một vụ tranh chấp tương đối phức tạp và còn có nhiều vấn đề nên để nhận được những tư vấn chính xác và đầy đủ hơn, bạn vui lòng liên hệ với luật sư để có thể bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của anh A.

    Trân trọng.

    Chuyên viên tư vấn: Trịnh Thủy Tiên

    BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT DÂN SỰ | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM

    M: (+84-4) 32.123.124; (+84-4) 32.899.888 - E: cle.vietkimlaw@gmail.com; luatvietkim@gmail.com - W: www.vietkimlaw.com

    Ad: Trụ sở chính - Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN | VPGD - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.

     
    Báo quản trị |  
  • #478159   13/12/2017

    ;câu hỏi: Năm 2013 gia đình ông A có ký hợp đồng chuyển nhượng với gia đình ông B tuy nhiên giấy CNQSDĐ của gia đình ông B đã thế chấp ngân hàng và gia đình ông A đã nộp tiền vào và rút giấy CNQSDĐ từ ngân hàng và ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, sau đó gia đình ông A chưa thực hiện nghĩa vụ tiếp theo tại UB, khoảng 1 tháng sau thì gia đình ông B có người khởi kiện tranh chấp đòi nhà của gia đình ông B và có quyết định kê biên của thi hành án. Vậy gia đình ông A phải làm sao để làm thủ tục sang tên chính chủ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình

     
    Báo quản trị |  
  • #478179   13/12/2017

    nguyenkhanhchinh
    nguyenkhanhchinh
    Top 10
    Male
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:12/09/2011
    Tổng số bài viết (6841)
    Số điểm: 79446
    Cảm ơn: 1955
    Được cảm ơn 3759 lần


    thuvan2729 viết:

    ;câu hỏi: Năm 2013 gia đình ông A có ký hợp đồng chuyển nhượng với gia đình ông B tuy nhiên giấy CNQSDĐ của gia đình ông B đã thế chấp ngân hàng và gia đình ông A đã nộp tiền vào và rút giấy CNQSDĐ từ ngân hàng và ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, sau đó gia đình ông A chưa thực hiện nghĩa vụ tiếp theo tại UB, khoảng 1 tháng sau thì gia đình ông B có người khởi kiện tranh chấp đòi nhà của gia đình ông B và có quyết định kê biên của thi hành án. Vậy gia đình ông A phải làm sao để làm thủ tục sang tên chính chủ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình

    Đây là một vấn đề rất phức tạp và đang diễn ra khá nhiều, người nộp tiền giải chấp sau đó bị lật lọng, tranh chấp liên miên. 

    Bạn có thể cung cấp thông tin chi tiết hơn không?

    0917 313 339

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn nguyenkhanhchinh vì bài viết hữu ích
    thuvan2729 (13/12/2017)
  • #478221   13/12/2017

    Năm 2013. Gia đình ông A thế chấp QSDĐ cho ngân hàng, sau đó đến hạn thanh toán nợ thì gia đình ông A k đủ khả năng trả, thì gia đình ông B mới nộp tiền giải chấp để mua QSDĐ của gia đình ông A, sau khi xoá chấp thì hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, khoảng 1 tháng sau gia đình ông B nộp hợp đồng CN đã công chứng về UB nơi có đất, thì được biết gia đình ông A có đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng vay tài sản, và thi hành án đã tiến hành kê biên QSDĐ của gia đình ông A, vậy gia đình ông B phải làm sao để đòi quyền lợi hợp pháp của mình, và giành quyền sử dụng đất đó

     

     
    Báo quản trị |  
  • #478370   14/12/2017

    nguyenkhanhchinh
    nguyenkhanhchinh
    Top 10
    Male
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:12/09/2011
    Tổng số bài viết (6841)
    Số điểm: 79446
    Cảm ơn: 1955
    Được cảm ơn 3759 lần


    Bạn nêu rõ các mốc thời gian:

    Thời gian nộp tiền giải chấp?

    Thời gian Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A-B;

    Thời gian khởi kiện HĐ vay gì đấy của gia đình ông A;

    Thời gian kê biên; 

    0917 313 339

     
    Báo quản trị |  
  • #499492   14/08/2018

    Ngày 29/3/2013 ông B đã nộp tiền vào ngân hàng để chuột bìa đỏ về, sáu đó xóa thế chấp và lập hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng, đến ngày 29/4/2013 ông B đi đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định thì bị Ủy ban ngăn lại vì quyền sử dụng đất của Ông A bị khởi kiện do ông C (tranh chấp giấy vay tiền). Do vây ông B không đăng ký quyền sử dụng đất được. Hướng giải quyết vụ việc này ra sao? Xin các bạn cho ý kiến

     

     
    Báo quản trị |