ĐiỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Chủ đề   RSS   
  • #413556 17/01/2016

    ĐiỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

    Các anh ,chị có thể tư vấn cho em trường hợp này với ạ:

    Vợ chồng em  ở Nghệ An thu nhập < 9 triệu đồng/người / tháng. có một miếng đất  trống ( chưa có nhà tạm ) tại TP Vinh, Nghệ An đứng tên Chồng ( tài sản trước hôn nhân ).

    Nay có một người A đã ký hợp đồng với chủ đầu tư mua nhà ở xã hội tại TP Vinh ( căn hộ chung cư ), nghệ An sẽ bàn giao nhà vào tháng 6/2016 ( nhà hình thành trong tương lai ).

    Vợ chồng em muốn mua lại căn hộ này thì chị A có được làm hợp đồng chuyển nhượng cho VC em không?  nếu được thì cần làm những thủ tục gì?

    nhờ anh,chị tư vấn giúp em với. xin chân thành cảm ơn anh , chị!

    Cập nhật bởi huyha85 ngày 17/01/2016 05:21:52 CH sai lỗi chính tả
     
    5526 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #440062   30/10/2016

    Cle.VietKim
    Cle.VietKim

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:15/10/2016
    Tổng số bài viết (44)
    Số điểm: 220
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Chào bạn !
    Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, dựa vào những thông tin mà bạn cung cấp, tôi có một số ý kiến đóng góp với bạn như sau:
    Thứ nhất, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cho phép bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở đó chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    Điều 10 nghị định 76/2015/NĐ- CP cũng quy định chi tiết điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai.

    "1. Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

    3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó."

    Như vậy, theo quy định của nghị định 76 thì chị A muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho bạn thì cần phải đáp ứng đủ các điều kiện trên.

    Thứ hai,Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điều 9 và điều11 nghị định 76/2015/NĐ- CP về hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:

    1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 06 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ- CP  hoặc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của các bên. 
    Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 04 bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 2 Điều này (01 bản để bên cho thuê mua lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu).

    2. ...Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

    - Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

    - Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi;

    - Bản chính biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế (Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật..)

    - Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng.

    - Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực 

    3.Bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ đã nộp, trong đó có 02 văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận (01 bản cho bên chuyển nhượng hợp đồng và 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng) và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó. Bên cho thuê mua có trách nhiệm lưu một bộ hồ sơ (bản sao) chuyển nhượng hợp đồng, trong đó có 01 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

    4. Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được bên cho thuê mua xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua đã được bên cho thuê mua ký kết.

    5.Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

    6. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

    a) Hợp đồng thuê mua nhà đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

    b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

    Phòng Đất Đai | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM (www.vietkimlaw.com)

    M: (+84-4) 6.269.4744 - E: luatvietkim@gmail.com

    Ad: CS1- Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN / CS2 - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.

     
    Báo quản trị |  
  • #444425   27/12/2016

    Chào bạn

    Do căn hộ trên thuộc diện nhà ở xã hội, có một số quy định đặc thù nên chúng tôi xin được bổ sung thêm phần góp ý ở trên như sau:

    Căn cứ pháp lý:    Luật nhà ở

                                 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

                                 Thông tư 17/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng

                                 Thông tư số 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

    Các vấn đề cần giải quyết:

    1.     Nhà ở xã hội có được chuyển nhượng không.

    2.     Vợ chồng bạn có thuộc diện có thể mua lại căn hộ trong dự án nhà ở xã hội không.

    3.     Thủ tục cho việc chuyển nhượng.

    -                     Vấn đề 1: nhà ở xã hội có được chuyển nhượng không:

    Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định về việc chuyển nhượng, mua bán nhà ở xã hội như sau:

    Điều 19. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

    4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

     (…)

    5. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

    (…)

    9. Bộ Quốc phòng và Bộ Công an ban hành quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở xã hội do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an triển khai thực hiện sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng bằng văn bản.

    Vậy, nếu vợ chồng bạn thuộc đối tượng được quy định tại điều 49 Luật nhà ở thì có thể được chuyển nhượng ngay, không cần đợi thời hạn 05 năm kể từ thời điểm bên bán (chị A) trả hết tiền mua căn nhà trên. Nếu hai vợ chồng bạn không thuộc diện trên thì phải đợi khoảng thời gian 05 năm được quy định ở điều trên. Nếu căn hộ do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an triển khai thực hiện, thì điều này còn phụ thuộc vào chính sách riêng của các Bộ trên.

    -         Vấn đề 2: Vợ chồng bạn có thuộc diện có thể mua lại căn hộ trong dự án nhà ở xã hội theo điều 49 Luật nhà ở không:

    Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

    Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

    4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

              Với các thông tin do bạn cung cấp: thu nhập dưới 9.000.000 đồng/ người/ tháng, có một mảnh đất đứng tên chồng, có thể bạn muốn mua lại căn hộ trên với đối tượng người có thu nhập thấp được quy định tại khoản 4 điều trên.

              Khái niệm người có thu nhập thấp được quy định tại Công văn số 395/BXD-QLN về việc Hướng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số 17/2014/TT-BXD như sau:

    1.Khái niệm người lao động có thu nhập thấp quy định tại Thông tư 17/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

    Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập trên 9 triệu đồng/tháng và không có người phụ thuộc mới phải nộp thuế. Vậy, hai vợ chồng bạn thuộc đối tượng người có thu nhập thấp.

    Tuy nhiên, đối tượng này còn cần điều kiện tại khu vực đô thị. Giải thích điều này còn tùy thuộc vào từng địa phương, từng dự án. Có khu vực, dự án yêu cầu người mua nhà có hộ khẩu tại thành phố đó nhưng có khu vực, dự án chỉ yêu cầu người chưa có hộ khẩu thường trú tại Tp Hà Nội, cần có đủ 03 giấy tờ  về: Bản công chứng giấy đăng ký tạm trú; Bản công chứng hợp đồng lao động có thời hạn 01 năm trở lên tính đến thời điểm nộp hồ sơ (hoặc hợp đồng lao động không xác định thời hạn) và Giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội tại thành phố Hà Nội (hoặc giấy tờ chứng minh) là có thể đủ điều kiện trên. Vậy, tùy thuộc vào địa phương và tình trạng hộ khẩu, giấy tờ thực tế của vợ chồng bạn để xác định điều kiện người thu nhập thấp tại đô thị như trên.

    -         Vấn đề 3: thủ tục cần làm

    Tại điều 25 Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 có quy định về thủ tục cần làm để được chuyển nhượng nhà ở xã hội:

    Điều 25. Nghĩa vụ của người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

    Người có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội phải liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư

    dự án để thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cho người

    mua lại thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

    Người mua lại nhà ở xã hội phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và

    điều kiện theo quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP và Thông tư này.

    Người mua lại nhà ở xã hội liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để nộp

    hồ sơ đề nghị mua nhà theo quy định tại Điều 15 và phải đảm bảo nguyên tắc,

    tiêu chí xét duyệt đối tượng quy định tại Điều 16, thực hiện hợp đồng mua bán

    nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 17 của Thông tư này;

              Vậy, thực tế, khi liên hệ với Chủ đầu tư dự án, bạn sẽ được hướng dẫn cụ thể các giấy tờ cần thiết. Nhìn chung, thủ tục bạn cần làm của bạn theo thông tư hướng dẫn được đề xuất như sau:

    STT

    Thành phần hồ sơ

    Mẫu áp dụng

    Số lượng

    1

    Đơn đăng ký mua nhà

    Phụ lục số 12

    01 bản

    2

    CMND của người đăng ký mua

    Bản sao công chứng

    01 bản

    3

    Giấy xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở

    Phụ lục số 14

    01 bản

    4

    Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú

     

     

    5

    Giấy tờ chứng minh về thu nhập

    Phụ lục 16

    01 bản

    6

    Giấy tờ ưu tiên

    Xác nhận đối tượng ưu tiên tại UBND cấp phường; hoặc nơi công tác

    01 bản

    Tóm lại, nếu hai vợ chồng bạn là đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, hai vợ chồng bạn có thể được chuyển nhượng lại căn hộ trong dự án nhà ở xã hội trên. Các thủ tục được quy định tại Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014.


    Chuyên viên tư vấn Nguyễn Thị Minh Hiếu

    BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI - DỰ ÁN BĐS | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM

    M: (+84-4) 32.123.124; (+84-4) 32.899.888 - E: cle.vietkimlaw@gmail.com; luatvietkim@gmail.com - W: www.vietkimlaw.com

    Ad: Trụ sở chính - Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN | VPGD - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.

     
    Báo quản trị |