Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014

Chủ đề   RSS   
  • #471912 23/10/2017

    Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014

    Xin được hỏi nội dung như sau: Trước thời điểm Điều này của Luật này có hiệu lực thì

    1) Nhưng dự án đang xây dở dang có phải thực hiện Bảo lãnh hay k ?

    2) Nếu CDT k thực hiện Bảo lãnh như quy định thì chế tài sẽ ntn ?

    Xin chân thành cảm ơn !

     
    7507 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn anhyeuem_90 vì bài viết hữu ích
    trang_u (26/10/2017)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #472330   26/10/2017

    trang_u
    trang_u
    Top 25
    Female
    Đại học

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2015
    Tổng số bài viết (2972)
    Số điểm: 44588
    Cảm ơn: 1413
    Được cảm ơn 1664 lần


    Chào bạn , câu hỏi của bạn khá hay đó, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà, đặc biệt là các dự án căn hộ đang được bán nhiều hiện nay. 

    Câu hỏi số 1: theo mình thì bên chủ đầu tư không phải thực hiện, vì theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định thế này:

    Điều 80. Điều khoản chuyển tiếp

    ...

    2. Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm lại thủ tục theo quy định của Luật này.

    Câu 2: Quy định xử phạt được đề cập tại Điều 35 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

    Điều 35. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

    1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

    ...

    c) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định;

    Tuy nhiên, một câu hỏi mà mình thắc mắc liên quan đến chủ đề này, nếu chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai vì họ nghĩ họ tự đảm bảo thực hiện được, vậy thì hợp đồng mua bán đối với dự án này có bị vô hiệu không? 

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn trang_u vì bài viết hữu ích
    anhyeuem_90 (02/11/2017)
  • #472351   26/10/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1205)
    Số điểm: 9624
    Cảm ơn: 135
    Được cảm ơn 923 lần
    Moderator

    Chào các bạn,

    Khoản 1 điều 56 LKDBĐS 2014 qui định : "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.", đây là một qui định bất khả thi bởi trước khi có hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng thì Chủ đầu tư chưa phát sinh nghĩa vụ tài chính với khách hàng, vậy Ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ nào của Chủ đầu tư ? Luật KDBĐS 2014 dường như chỉ "copy" từ Luật nhà ở, Luật đất đai qua nhưng người "copy" rất cẩu thả nên có khá nhiều điểm bất hợp lý mà khoản 1 điều 56 nêu trên là một ví dụ.

    Tuy nhiên, từ khoản 1 điều 56 LKDBĐS 2014 chúng ta hiểu rằng Luật qui định đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải được Ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì mới đủ điều kiện để được kinh doanh, do đó nếu chủ đầu tư bỏ qua vấn đề bảo lãnh này thì Hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai đã vi phạm điều cấm của pháp luật tại khoản 1 điều 8 LKDBĐS 2014 nên nó sẽ bị vô hiệu và lỗi hoàn toàn do Chủ đầu tư (do Luật qui định Chủ đầu tư phải được bảo lãnh khi bán, tức Chủ đầu tư là bên có nghĩa vụ phải làm thủ tục để được bảo lãnh mà không làm trong khi khách hàng là bên có khả năng không biết, Pháp luật cũng không qui định là khách hàng phải biết việc bảo lãnh đó)

    Trân trọng.

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 02/11/2017 06:59:34 CH
     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    trang_u (26/10/2017) nguoinhaque009 (27/10/2017) HocVienTuPhap (02/11/2017)
  • #472355   26/10/2017

    trang_u
    trang_u
    Top 25
    Female
    Đại học

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2015
    Tổng số bài viết (2972)
    Số điểm: 44588
    Cảm ơn: 1413
    Được cảm ơn 1664 lần


    TranTamDuc.1973 viết:

    Tuy nhiên, từ khoản 1 điều 56 LKDBĐS 2014 chúng ta hiểu rằng Luật qui định đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải được Ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhàở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì mới đủ điều kiện để được kinh doanh, do đó nếu chủ đầu tư bỏ qua vấn đề bảo lãnh này thì Hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai đã vi phạm điều cấm của pháp luật tại khoản 1 điều 8 LKDBĐS 2014 nên nó sẽ bị vô hiệu và lỗi hoàn toàn do Chủ đầu tư (do Luật qui định Chủ đầu tư phải được bảo lãnh khi bán, tức Chủ đầu tư là bên có nghĩa vụ phải làm thủ tục để được bảo lãnh mà không làm trong khi khách hàng là bên có khả năng không biết, Pháp luật cũng không qui định là khách hàng phải biết việc bảo lãnh đó)

    Trân trọng.

    Vậy thì trong trường hợp này có cách nào để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, vốn là bên yếu thế trong giao dịch này không anh TranTamDuc.1973? 

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn trang_u vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (27/10/2017) TranTamDuc.1973 (26/10/2017)
  • #472378   26/10/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1205)
    Số điểm: 9624
    Cảm ơn: 135
    Được cảm ơn 923 lần
    Moderator

    trang_u viết:

    Vậy thì trong trường hợp này có cách nào để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, vốn là bên yếu thế trong giao dịch này không anh TranTamDuc.1973? 

    Hiện nay khách hàng mua nhà đã rất cẩn trọng trong việc mua nhà ở hình thành trong tương lai. Hầu hết trước khi mua đều có tham khảo ý kiến của các Luật sư chuyên về kinh doanh bất động sản và có khá nhiều khách hàng đã nhờ Luật sư hỗ trợ pháp lý trong suốt quá trình ký kết hợp đồng mua nhà ở này. Có lẻ đâu đó cũng còn một vài trường hợp khách hàng vì lý do nào đó mà không áp dụng hết các biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của mình từ xa thì cũng đành chịu thôi bạn. (cá nhân tôi từ khi Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực tới nay chưa gặp trường hợp nào khách hàng bị như vậy)

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (27/10/2017) trang_u (26/10/2017)