DanLuat 2015

Điểm mới trong Thông tư 12/2011/TT-BTC về thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đề   RSS   
  • #83266 16/02/2011

    pototo

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/02/2011
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 385
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 3 lần


    Điểm mới trong Thông tư 12/2011/TT-BTC về thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

    Chào mọi người,

    Mình đang nghiên cứu về Thông tư 12/2011/TT-BTC mới được ban hành ngày 26/01/2011 sửa đổi Thông tư 84/2008/TT-BTC về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế TNCN và Thông tư 02/2010/TT-BTC hướng dẫn bổ sung Thông tư 84/2008/TT-BTC.

    Trong các điểm mới của Thông tư #5c7996;">12/2011/TT-BTC đối với 2 văn bản nói trên, có một vấn đề rất đáng chú ý là quy định về thuế TNCN đối với hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà mình muốn được thảo luận cùng mọi người như sau:

    1. Trong thông tư #5c7996;">02/2010/TT-BTC trước đây tồn tại 2 khái niệm riêng biệt là "hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ" và "hợp đồng mua nền nhà, căn hộ". Sau đó khi Thông tư #5c7996;">12/2011/TT-BTC được ban hành, 2 khái niệm này đã bị thay đổi bằng khái niệm "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai".

    Khi mình đọc 1 bài báo nói về thông tư này thì có tác giả coi đây là khái niệm chung cho cả hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua cũ. Nhưng theo mình cách hiểu đó là không đúng bởi trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thi hành Luật nhà ở không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn.

    Do đó mình hiểu là "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" chỉ là "hợp đồng mua nền nhà, căn hộ" như khái niệm cũ thôi, có chăng điểm mới là Thông tư #5c7996;">12/2011/TT-BTC hướng dẫn cụ thể là đây là việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Không biết cách hiểu này của mình có đúng không?

    2. Về cách tính thu nhập chịu thuế và mức thuế suất khi so sánh với quy định của Thông tư #5c7996;">02/2010/TT-BTC và Thông tư 84/2008/TT-BTC thì mình thấy không đồng nhất lắm nhưng vẫn chưa tìm ra điểm khác biệt cơ bản của nó. Ai có thể giúp mình giải đáp được không?

    Rất mong chủ đề này sẽ được mọi người quan tâm và cùng thảo luận ^^

    Làm đúng Luật đã khó, làm sai Luật mà không bị túm còn khó hơn :P

     
    10146 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #83465   17/02/2011

    ohlala2890
    ohlala2890
    Top 500
    Lớp 2

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2009
    Tổng số bài viết (124)
    Số điểm: 3845
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 51 lần


    Chào bạn pô to,
    về câu hỏi của bạn, mình có một số ý kiến như sau:

    1. Thông tư 12/2011/TT-BTC ngày 26/1/2011 sửa đổi một số nội dung của TT 02/2010 và TT 84/2008, nội dung chính được tóm lược như sau:

    Điều khoản bị sửa đổi

    Thông tư 02/2010

    Thông tư 12/2011

    Điều 2

    - Đối với cá nhân đã có nhà ở, đất ở nay có phát sinh thêm việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng này không được áp dụng quy định miễn thuế thu nhập cá nhân.

    - Đối với cá nhân đã có nhà ở, đất ở nay có phát sinh thêm việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng này không được áp dụng quy định miễn thuế thu nhập cá nhân.

    Điều 3

    - Đối với các trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ không được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 của Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ

    - Đối với các trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 của Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ

    Điểm 3.5.3 (b) Điều 5

    - Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ thì giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền góp vốn và hoá đơn, chứng từ khác chứng minh các chi phí liên quan. Các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả các khoản trả lãi tiền vay của các tổ chức tín dụng để mua bất động sản. Riêng trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá mua được xác định như sau:

    Giá mua = {Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng – Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp)} + Các chi phí khác có liên quan.

    - Bỏ đoạn này.

    Điều 6

    2.5.5. Thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ:

    a) Trường hợp chuyển nhượng phần vốn góp để được quyền mua nhà, căn hộ và trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua nhà, căn hộ thì trong hồ sơ khai thuế cá nhân sẽ nộp bản sao hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua nhà, mua căn hộ đã ký kết giữa cá nhân với tổ chức, cá nhân xây dựng, kinh doanh nhà thay cho việc nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu công trình trên đất theo hướng dẫn tại gạch đầu dòng thứ 2, điểm 2.5.2, khoản 2, mục II, phần D của Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính và chỉ tiêu [04] trong mẫu số 11/KK-TNCN phản ánh các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì phản ánh hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua nhà, mua căn hộ đã ký kết giữa cá nhân với tổ chức, cá nhân xây dựng, kinh doanh nhà.

    Theo quy định của Bộ Luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp phải có công chứng. Riêng trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ nếu pháp luật quy định phải được tổ chức, cá nhân xây dựng, kinh doanh nhà chấp thuận chuyển nhượng và đã được chấp thuận thì không cần có công chứng.

    Cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, căn hộ thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc tại tổ chức, cá nhân xây dựng, kinh doanh nhà (nếu tổ chức đó được cơ quan thuế uỷ nhiệm thu).

    b) Để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ kê khai, nộp thuế; Cục thuế căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định việc uỷ nhiệm cho tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng (kể cả sàn giao dịch bất động sản) thu thuế thu nhập cá nhân để cá nhân chuyển nhượng kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân tại tổ chức, các nhân xây dựng, kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng. Trình tự, thủ tục uỷ nhiệm thu, kinh phí uỷ nhiệm thu được thực hiện theo quy định của Luật Quản lý thuế.

    c) Ngoài các loại giấy tờ trong hồ sơ khai thuế đã được hướng dẫn tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009 của Bộ Tài chính, Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính; cơ quan thuế không được yêu cầu cá nhân chuyển nhượng nộp thêm bất kỳ giấy tờ nào khác

    #f9f9f9; text-align: justify;">2.5.5. Thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

    #f9f9f9; text-align: justify;">a) Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc tại tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu thuế. Hồ sơ khai thuế gồm:

    #f9f9f9; text-align: justify;">- Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lần trước.

    #f9f9f9; text-align: justify;">- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.

    #f9f9f9; text-align: justify;">- Tờ khai thuế TNCN mẫu số 11/KK-TNCN (Ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính). Khi kê khai chỉ tiêu (04) trên mẫu tờ khai thì phản ánh Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thay cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

    #f9f9f9; text-align: justify;">b) Để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai kê khai, nộp thuế; Cục thuế căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định việc ủy nhiệm cho tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà (chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới cấp I, cấp II và sàn giao dịch bất động sản) thu thuế thu nhập cá nhân. Trình tự, thủ tục ủy nhiệm thu, kinh phí ủy nhiệm thu được thực hiện theo quy định của Luật Quản lý thuế.

    #f9f9f9; text-align: justify;">c) Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và trong Tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo Biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất động sản chuyển nhượng.

    #f9f9f9; text-align: justify;">Thu nhập tính thuế đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác định bằng (=) Tổng giá chuyển nhượng tính theo giá sàn giao dịch trừ (-) Tổng giá mua ghi trên Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thuế suất áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai là 25%.

    #f9f9f9; text-align: justify;">Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

    #f9f9f9; text-align: justify;">d) Ngoài các loại giấy tờ trong hồ sơ khai thuế đã được hướng dẫn tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính, Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính và tại Thông tư này; cơ quan thuế không được yêu cầu hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng bất động sản nộp thêm bất kỳ loại giấy tờ nào khác.

    2. Có thể thấy, cách tính thuế TNCN trong TT 12/2011 đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng BĐS về cơ bản không thay đổi so với TT 02/2010.

    3. Cách tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ (trong TT 12/2011 thay thế bằng cụm từ "chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai") đã có sự thay đổi so với quy định trước đây:

    a. Trong quy định mới, thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác định như sau:

         

           Thuế TNCN              Tổng giá                    Tổng giá mua                       Thuế suất

            phải nộp   =         chuyển nhượng     -     ghi trên hợp đồng             x        25%

                                            (theo giá sàn GD)    mua bán nhà ở hình

                                                                             thành trong tương lai

    Với quy định này, nhà đầu tư sẽ gặp bất lợi bởi lẽ: khi thực hiện chuyển nhượng HĐ mua bán, nếu họ muốn áp dụng mức thuế suất 25%, họ buộc phải quay lại sàn giao dịch BĐS để xác định lại giá chuyển nhượng của nhà ở, điều này đồng nghĩa với việc họ không tự xác định hoặc thỏa thuận được với người mua mới về giá trị chuyển nhượng hoặc nếu có thỏa thuận được thì giá trị thỏa thuận giữa hai bên này cũng không được sử dụng làm căn cứ tính thuế như trước đây, mà thay vào đó cơ quan thế sẽ sử dụng Tổng giá chuyển nhượng căn cứ vào giá sàn.

    Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bắt buộc phải thực hiện giao dịch qua sàn, còn cá nhân thì khuyến khích chứ không bắt buộc. Như vậy, đối với trường hợp nhà đầu tư là cá nhân, với quy định mới này, quyền thỏa thuận và lựa chọn giá bán BĐS của họ đã bị hạn chế đáng kể.

    b. Thay đổi căn cứ ấn định thuế suất 2% trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng:

    - Trước đây, quy định cũ áp dụng:

    "Trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng" (Công văn 3929/TCT-TNCN)

    Theo quy định này, thuế suất "2% trên giá chuyển nhượng" tùy từng địa bàn và cơ quan thuế, có thể hiểu và áp dụng linh động theo hai cách khác nhau: hoặc 2% trên tổng giá trị HĐ mua bán BĐS, hoặc 2% trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận thanh toán (trường hợp nhà đầu tư mới thanh toán một phần tiền mua nhà).

    - Trong quy định mới tại TT 12/2011:

    "Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai."

    Quy định này đã ấn định thuế suất 2% trên tổng giá mua trong HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (HĐ gốc), loại bỏ khả năng áp dụng thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận thanh toán. Như vậy, nếu không xác định được giá tại sàn thì kể cả trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng HĐ có thấp hơn giá trị HĐ gốc, nhà đầu tư vẫn phải nộp 2% thuế TNCN trên tổng giá trị HĐ gốc.

    Kết luận

    TT 12/2011 được ban hành hướng dẫn cụ thể căn cứ tính thuế TNCN khi chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giải đáp được những vướng mắc của nhà đầu tư trong quá trình áp dụng các quy định cũ trong TT 02/2010, TT 84/2008, đồng thời xiết chặt việc ấn định thuế suất đối với hoạt động chuyển nhượng HĐ mua bán nhà hình thành trong tương lai. Quy định mới về căn cứ tính thuế cũng mang đến những bất lợi cho nhà đầu tư khi chuyển nhượng loại Hợp đồng này, trong đó nổi bật là việc nhà đầu tư không chủ động được về giá chuyển nhượng HĐ (vì phải thông qua Sàn) và bị áp thuế suất 2% trên tổng giá trị HĐ mua bán nhà ở trong tương lai.

    Thân mến !

    Cập nhật bởi ohlala2890 ngày 17/02/2011 02:47:48 PM Cập nhật bởi ohlala2890 ngày 17/02/2011 02:29:07 PM

    Sống là phải vui ...

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn ohlala2890 vì bài viết hữu ích
    Unjustice (17/02/2011)
  • #83489   17/02/2011

    pototo
    pototo

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/02/2011
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 385
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 3 lần


    Chào bạn Ohlala,

    Trước hết xin cảm ơn bạn vì đã trả lời thắc mắc của mình một cách rất cụ thể, chi tiết, điều đó chứng tỏ bạn rất quan tâm và nghiên cứu vấn đề này. Sau khi đọc câu trả lời của bạn, mình có một vài ý kiến trao đổi như sau:

    1. Bạn vẫn chưa cho mình biết ý kiến của bạn về câu hỏi thứ nhất của mình là: khái niệm "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" tại Thông tư 12/2011/TT-BTC có bao gồm cả khái niệm "hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ" và "hợp đồng mua nền nhà, căn hộ" tại Thông tư 02/2010/TT-BTC hay không?

    2. Mình hoàn toàn đồng ý với bạn về những điểm mới bạn đã chỉ ra trong cách tính thuế TNCN của Thông tư 12/2011/TT-BTC trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó mình cũng rất tâm đắc với phát hiện của bạn về vấn đề khi muốn xác định giá chuyển nhượng, người nộp thuế lại phải đưa bất động sản lên sàn một lần nữa. Quy định này khá là rắc rối với người nộp thuế và "thừa" nếu nhà làm luật muốn phòng ngừa trường hợp vi phạm pháp luật. Vì tại điểm 2.5.5 (a) khoản 4 Điều 2 Thông tư 12/2011/TT-BTC đã quy định Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được công chứng.

    Tuy nhiên, để dẫn chứng cách tính thuế cũ, bạn đã lấy quy định Công văn 3292/CV/TCT-TNCN ngày 24/09/2009 để so sánh với quy định mới của Thông tư 12/2011/TT-BTC. Theo mình điều này không chính xác. Vì như quan điểm mình nêu ở bài trước thì "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" không bao gồm "hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ", mà Công văn 3929/CV/TCT-TNCN lại chỉ điều chỉnh trường hợp "hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ" mà thôi.

    Trên đây là một vài ý kiến thảo luận của mình. Rất mong nhận được phản hồi của bạn Ohlala cũng như ý kiến của các bạn khác về chủ đề này vì mình nghĩ đây là một Thông tư ngắn nhưng có rất hiều điểm hấp dẫn, thú vị.

    Thân mến!

    Làm đúng Luật đã khó, làm sai Luật mà không bị túm còn khó hơn :P

     
    Báo quản trị |  
  • #83504   17/02/2011

    ohlala2890
    ohlala2890
    Top 500
    Lớp 2

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2009
    Tổng số bài viết (124)
    Số điểm: 3845
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 51 lần


    Chào bô bô,

    về ý kiến của bạn:
    "Tuy nhiên, để dẫn chứng cách tính thuế cũ, bạn đã lấy quy định Công văn 3292/CV/TCT-TNCN ngày 24/09/2009 để so sánh với quy định mới của Thông tư 12/2011/TT-BTC. Theo mình điều này không chính xác. Vì như quan điểm mình nêu ở bài trước thì "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" không bao gồm "hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ", mà Công văn 3929/CV/TCT-TNCN lại chỉ điều chỉnh trường hợp "hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ" mà thôi."

    Theo mình thời điểm CV 3929 ban hành chưa có thuật ngữ "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai", đến khi NĐ 71, TT 16, và gần đây nhất là TT12 ban hành mới xuất hiện cụm từ này, do đó theo mình dẫn chiếu cách tính thuế cũ tại CV 3292 vẫn đúng.



     

    Sống là phải vui ...

     
    Báo quản trị |  
  • #83703   18/02/2011

    pototo
    pototo

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/02/2011
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 385
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 3 lần


    Chào bạn Ohlala,

    Mình nói bạn dẫn chứng Công văn 3929 trong trường hợp trên không chính xác là vì theo quan điểm của mình "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" nó cũng là một dạng hợp đồng mua bán giống "hợp đồng mua nền nhà, căn hộ" chứ không phải hợp đồng góp vốn. Do đó nếu bạn muốn so sánh điểm mới của quy định tính thuế của "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" thì nên lấy quy định về cách tính thuế của "hợp đồng mua nền nhà, căn hộ" hoặc cách tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản (ví dụ điểm 3.5.1 mục II phần B Thông tư 84/2008/TT-BTC).

    Bạn hiểu ý mình chứ?

    Thân mến!

    (À, mình là pototo - 1 loại khoai mới bên cạnh khoai tây và khoai lang nhé)

    Làm đúng Luật đã khó, làm sai Luật mà không bị túm còn khó hơn :P

     
    Báo quản trị |  
  • #83749   18/02/2011

    phamnhuhoan
    phamnhuhoan

    Sơ sinh

    Bình Dương, Việt Nam
    Tham gia:17/12/2009
    Tổng số bài viết (1)
    Số điểm: 5
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Theo ý kiến của chúng tôi.
    1. không nhất trí về nội dung tt12/2011 "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" vì tính chất chung chung nên dễ bị nhầm lẫn.

    2.  "Đối với các trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 của Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ" #ffff00;">( trừ người hiện tại chưa có bất kỳ một sở hữu nhà ở nào)
    Cập nhật bởi phamnhuhoan ngày 18/02/2011 04:32:38 PM
     
    Báo quản trị |  
  • #84191   21/02/2011

    pototo
    pototo

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/02/2011
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 385
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 3 lần


    Chào bạn phamnhuhoan,

    1. Theo mình thì khái niệm "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" không phải là một khái niệm mới mà đã được quy định cụ thể trong Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn về Luật nhà ở. Nếu đọc văn bản này bạn sẽ thấy được sự khác biệt giữa "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" và "hợp đồng góp vốn".

    2. Trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không được miễn thuế TNCN (bất kể người được thừa kế, tặng cho đã có sự sở hữu nhà ở nào hay chưa).

    Còn trường hợp thừa kế, quà tặng là bất động sản thì mới được miễn thuế (khoản 4 mục III phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC).

    Việc thừa kế, tặng cho quyền mua nhà (hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) và thừa kế, tặng cho quyền sử dụng, sở hữu bất động sản sẽ được tính thuế khác nhau.

    Vài ý trao đổi với bạn.

    Thân mến!

    Làm đúng Luật đã khó, làm sai Luật mà không bị túm còn khó hơn :P

     
    Báo quản trị |  
  • #87610   10/03/2011

    truongbui87
    truongbui87

    Sơ sinh

    Bình Dương, Việt Nam
    Tham gia:10/03/2011
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 10
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Chào các Anh/chị! Em cũng đang nghiên cứu TT 12/2011/TT-BTC có một vài điểm thắc mắc mong mấy anh chị giải đáp giúp em:

    1/Theo TT12 này thì về cơ bản cách tính thuế cũng giống TT84 và TT02 nhưng em đọc có đoạn tại điểm C khoản 2.5.5 Điều 6 của TT12 thì có nói cách tính thuế trong trường hợp giá trên hợp đồng chuyển nhượng và Tờ khai thuế khác nhau thì Cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng trên cơ sở tham khảo giá tại sàn.

    Sang đoạn thứ hai thì lại nói: "Thuế TNCN của việc chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác định = Tổng giá chuyển nhượng theo giá sàn giao dịch- Tổng giá ghi trên HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thuế suất áp dụng là 25%.

     Như vậy, ở đây là Cơ quan thuế sẽ ấn định giá trên cơ sở tham khảo giá tại sàn hay là sẽ lấy giá tại sàn làm cơ sở tính thuế luôn? Như vậy có xảy ra trường hợp tiêu cực những khách hàng muốn tránh thuế sẽ nhờ các sàn định giá thấp or bằng giá HĐ gốc?

    Mong anh chị giải đáp thắc mắc giúp em./. 

     
    Báo quản trị |  
  • #88204   14/03/2011

    pototo
    pototo

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/02/2011
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 385
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 3 lần


    Chào bạn truongbui87,

    Về thắc mắc của bạn, mình xin "mạo muội" trả lời như sau:

    Theo quy định tại Thông tư 12/2011/TT-BTC, trường hợp giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường thì sẽ ấn định theo giá tham khảo tại sàn giao dịch. Tuy nhiên khi bất động sản đó đã được chuyển nhượng thì đương nhiên sàn giao dịch không còn niêm yết giá của bất động sản đó nữa. Muốn định được giá theo sàn thì người bán và người mua lại phải đưa bất động sản quay lại sàn thì mới có thể định giá theo sàn được. Do đó quy định này theo mình là khá phức tạp cho người áp dụng pháp luật.

    Ban cần hiểu là không thể lấy giá của bất động sản khác tương tự để định giá cho bất động sản chuyển nhượng được, bởi mỗi bất động sản có một đặc điểm, ưu thế khác nhau. Mặt khác khi dự án đó đã được chuyển nhượng hết thì không còn bất động sản nào tương tự như thế để so sánh giá nữa. Do đó để định giá chuyển nhượng theo giá sàn thì nhất thiết vẫn phải đưa bất động sản đó quay lại sàn giao dịch.

    Trường hợp xảy ra tiêu cực như bạn lo lắng mình nghĩ sẽ không xảy ra. Bởi lẽ khi bất động sản đã được giao dịch qua sàn thì sẽ không có tình trạng thỏa thuận làm giá giữa các bên được. Về vấn đề này mình nghĩ bạn nên tham khảo thêm tại các sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động.

    Mình cũng là người đang nghiên cứu về bất động sản chứ chưa phải chuyên gia nên đây chỉ là câu trả lời mang tính chất tham khảo, rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ các bạn.

    Thân mến!

    Làm đúng Luật đã khó, làm sai Luật mà không bị túm còn khó hơn :P

     
    Báo quản trị |  
  • #88235   14/03/2011

    truongbui87
    truongbui87

    Sơ sinh

    Bình Dương, Việt Nam
    Tham gia:10/03/2011
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 10
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Chào bạn Pototo !
    Cám ơn về những giải đáp thắc mắc của bạn.
    Trên thực tế khi chuyển nhượng thì cả hai bên đều không bao giờ ghi trên HĐ chuyển nhượng đúng với giá thực tế khi thanh toán.Giả sử bên bán có mối quan hệ nào đó với sàn giao dịch BĐS thì có thể nhờ sàn định giá thấp giá trị của BĐS đó, để giảm thuế TNCN phải đóng. Ở đây có thể phát sinh tiêu cực???
    Bởi vậy mình hỏi là khi mà Cơ quan thuế không đồng ý với giá chuyển nhượng đó thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhương trên cơ sở tham khảo giá tại sàn giao dịch or là giá tại sàn sau khi tham khảo sẽ được cơ quan thuế căn cứ để qdinh giá chuyển nhương để tính thuế luôn?vì TT12 không nói rõ như mình đề cập ở bài trên.
    Một số ý kiến trao đổi cùng bạn. tks !
     
    Báo quản trị |  
  • #89772   22/03/2011

    pototo
    pototo

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/02/2011
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 385
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 3 lần


    Chào bạn truongbui87,

    Đúng là trên thực tế việc gì cũng có thể xảy ra. Và việc bên bán thỏa thuận ngầm với Sàn giao dịch để định giá thấp bất động sản chuyển nhượng cũng vậy. Tuy nhiên mình xin hỏi lại bạn, trong trường hợp có một bất động sản tương đương bất động sản chuyển nhượng mà giá thực tế lại cao hơn giá bên bán và sàn giao dịch thỏa thuận ngầm thì cơ quan thuế sẽ thấy ngay được sự vô lý đúng không? Chả nhẽ sàn giao dịch lại chấp nhận định giá tất cả các bất động sản tương đương theo giá thấp như vậy?

    Bởi vậy, trong Thông tư 12 cũng quy định tại đoạn 1 điểm c khoản 2.5.5 Điều 6 là: "Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và trong Tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo Biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất động sản chuyển nhượng".

    Tuy nhiên, theo mình thì quy định này là hết sức khó áp dụng. Vì vậy, có thể nghĩ tới một thực tế là các cơ quan thuế sẽ áp dụng mức thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hết. Điều này vừa dễ dàng cho cơ quan thuế vừa có lợi cho Nhà nước.

    Do đó, mình muốn hỏi cả nhà là bên bán và bên mua nên thỏa thuận như thế nào để có lợi nhất trong trường hợp này không?

    Thân mến!

    Làm đúng Luật đã khó, làm sai Luật mà không bị túm còn khó hơn :P

     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-