Đất đai luôn là mối quan hàng đầu của con người, đặc biết trong giai đoạn phát triển, dân số đông, nhu cầu về đất tăng lên  trong khi quỹ đất lại hạn hẹp. Một vấn đề xảy ra khá phổ biến là diện tích đất đai thực tế thay đổi khi đo đạc lại, nguyên nhân chủ yếu do đo đạc bằng tay hoặc do lấn, chiếm. Vậy, trường hợp đất thay đổi diện tích khi đo lại thì phải làm gì? Hãy cùng tìm hiểu nhé.

Đăng ký biến động đất đai khi có sự thay đổi về diện tích

Phải đăng ký biến động theo điểm c Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhân hoặc đã đăng ký mà có thay đồi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.

Để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, cần có những giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Hủy số và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về chênh lệch đất đai như sau:

• Trường hợp có sự chênh lệch diện tích đất giữa số liệu đó đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
• Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thười điểm có giấy tờ về quyền sử dung đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hươn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đát thi phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

 Như vậy, nếu ranh giới thửa đất nhà bạn không thay đổi, không có tranh chấp với những hộ liền kề thì khi cấp hoặc đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất vào sổ sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

• Diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ thì được công nhận theo diện tích thực tế nếu diện tích chênh  lệch đó không phải do thay đổi ranh giới thửa đất.
• Diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ do thay đổi ranh giới thửa đất thì không được cấp Sổ đỏ với diện tích đó (vì do lấn, chiếm), chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ nếu diện tích thực tế khác với giấy tờ về quyền sử dụng đất.

(Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ, giấy tờ về quyền sử dụng đất mà do lỗi của cơ quan Nhà nước thì được công nhận, nếu do lỗi của người sử dụng đất thì chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ, nếu đã có Sổ đỏ mà có hành vi thay đổi ranh giới như lấn, chiếm thì bị xử lý).

• Khi người dân phát hiện diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ thì có quyền đề nghị cấp đổi Sổ đỏ.