Kính chào luật sư!

Sự việc tôi muốn hỏi liên quan về đất đai, cách tách sổ.

Hiện tôi đang cư ngụ tại 55 ấp 4, Phạm Hữu Lầu, xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè, TP.HCM. Năm 2008, tôi có mua 1 mảnh đất diện đất: 40.5 m2, khoảng 1 năm sau Nhà nước giải tỏa 1 phần để làm đường còn lại 38.5 m2. Lúc tôi mua đất chỉ làm giấy mua bán tay với chủ đất và không công chứng. Đến năm 2012, chủ đất có làm lại sổ đỏ và mảnh đất của tôi có được thể hiện trong lô đất đó. Trong sổ đỏ mới này được thể hiện rõ ràng, chia làm 5 thửa (thực tế có 5 thửa), riêng diện tích thửa của tôi không đúng giữa thực tế + sổ đỏ: thực tế đất của tôi có diện tích đầu ngang 3m nhỏ dần về sau 2.4m + dài 14, tổng cộng 38.5 m2, trên sổ là: 3m*13m = 39 m2 => Chênh lệch 0.5m2. 

Năm 2014, tôi đi làm công chứng hợp đồng mua bán lại mảng đất của tôi thì phòng công chứng không chứng được, vì công chứng thì phải ra sổ hồng /sổ đỏ, mà diện tích đất của tôi không đủ diện tích đất tối thiểu để ra sổ (theo tôi được biết thì huyện Nhà Bè: 120 m2, ngang phải từ 5m), và chủ đất cũng ko đồng ý cho tôi đứng đồng sỡ hữu. Sau đó, bà cụ có lập 1 di chúc và giấy ủy quyền cho tôi được sử dụng mảng đất của tôi. Tuy nhiên, khi công chứng thì công chứng viên có nói với tôi là, sau này khi bà cụ mất thì người thừa kế của bà phải làm giấy ủy quyền cho tôi thì tôi mới được quyền sử dụng theo pháp luật. 

Nay bà cụ đã già và sau này sẽ chuyển quyền thừa kế cho con trai út bà. Nhưng con trai bà có tính tình không tốt, tôi e ngại sau này khi bà cụ mất đi thì tôi sẽ mất quyền lợi, và người con trai của chủ đất sẽ lấy lại đất hoặc làm khó tôi. Vậy cho tôi hỏi, tôi phải làm gì để được pháp luật bảo vệ quyền lợi của mình? và tôi phải làm gì để tách đất của mình ra sổ riêng? Sau này người thừa kế của chủ đất có quyền gì đối với thửa đất của tôi?

Hiện tôi không có đăng ký tạm trú vì đất của tôi không có sổ, không có sô nhà, không có người bảo lãnh nên không đăng ký được. Nếu nhờ chủ đất đăng ký cho tôi thì tôi phải mất tiền cho con trai chủ đất ký tên. Tôi phải là sao để đăng ký tạm trú?