Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Theo Tiết a Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014: “Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Như vậy, các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng.

Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất để hợp thửa.

Trường hợp sổ đỏ cấp chung đất ở và đất nông nghiệp

Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014: Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.

Như vậy, pháp luật đất đai đã có quy định thể hiện thửa đất có các thời hạn sử dụng đất khác nhau trên Giấy chứng nhận.

Theo Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 thì đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

Khoản 1 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định:

“1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:

“a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;

b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở”.

Việc các dự án đo đạc địa chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tách phần đất ở mà lại cấp chung cả đất ở và đất nông nghiệp là do đối với các thửa đất ở có vườn ao thì không xác định được ranh giới rõ ràng của từng loại đất.

Do vậy, tiết đ Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định “Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.