DanLuat 2015

Đất đai- thừa kế

Chủ đề   RSS   
  • #170872 09/03/2012

    nguyenlydhl
    Top 500
    Chồi

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:07/03/2011
    Tổng số bài viết (173)
    Số điểm: 1373
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 51 lần


    Đất đai- thừa kế

     Chào!
    Mọi người trao đổi cùng mình trường hợp này nhé!
     Ông A bà B có 4 người con là C,D,E,F. ông A chết năm 1990, giấy chứng nhận QSHNO & QSDDO (sổ hồng) được cấp năm 2001 với tên của ông A (đã chết) và bà B. Tháng 11 năm 2006 bà B cùng 3 người con là D,E,F (bên A) có lập 1 hợp đồng ủy quyền “không thù lao” cho C (bên B) được bán, giữ gìn, khai thác công dụng, hưởng lợi từ ngôi nhà này với thời hạn ủy quyền là cho đến khi hoàn tất công việc ủy quyền nêu trên.

    Tất cả các thành viên bên A và B đều đã đến phòng công chứng để hoàn tất thủ tục ủy quyền này. Nay bà B và các con là D,E,F muốn bán căn nhà này, xin cho hỏi:

     1- Khi làm thủ tục mua bán, với hợp đồng ủy quyền này có cần thiết là tất cả bên A và B đều phải đến phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán nhà với bên mua hay không?

     2- Sau khi nhà đã được bán, tài sản sẽ được chia như thế nào ? và những khoản thuế nào bên bán phản chịu?

    3- Với hợp đồng ủy quyền như trên có rủi ro gì trong việc mua bán nhà?

    Cập nhật bởi KhacDuy25 ngày 09/03/2012 03:32:59 CH in đậm toàn bài
     
    3179 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #170879   09/03/2012

    luanls89
    luanls89
    Top 200
    Male
    Lớp 1

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:09/09/2011
    Tổng số bài viết (336)
    Số điểm: 2899
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 144 lần


    #ffffff;">

    Luật sư Nguyễn Thành Luân - VP luật sư Sự Thật trả lời:

     

              Trước hết, vì căn nhà đứng tên người sở hữu là ông A bà B, nên có thể xem như đây là tài sản chung của hai người ( mỗi người sở hữu ½ căn nhà).
     

    Năm 1990, ông A qua đời, nên xem như từ thời điểm này ½ căn nhà của ông A trở thành di sản thừa kế. Theo qui định, phần ½ này sẽ được chia đều thành 5 phần bằng nhau – gồm bà B và 4 người con – là những người thừa kế (hàng thứ nhất) theo qui định của pháp luật về thừa kế.

    Để được thừa hưởng di sản thừa kế một cách chính thức, đúng pháp luật, thì gia đình này cần phải thông qua một thủ tục gọi là “khai nhận di sản thừa kế”. Tuy nhiên, tới nay gia đình vẫn chưa thực hiện thủ tục này. Điều này đồng nghĩa rằng tới nay di sản thừa kế vẫn chưa chia, những người thừa kế chưa có quyền sở hữu hợp pháp đối với phần di sản mà mình được hưởng. ( Theo qui định của pháp luật, đối với tài sản là bất động sản, thì việc sở hữu phải được thể hiện bằng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà).

    Chính vì vậy, tôi cho rằng việc năm 2006, bà B và 3 người con là D, E, F lập Hợp đồng ủy quyền, ủy quyền cho C được quyền bán căn nhà trên về nguyên tắc thì không sai, nhưng trong bối cảnh chưa xác lập quyền sở hữu riêng lẻ cho từng người – là có phần không đúng, không rõ ràng. Vì người ta chỉ có thể ủy quyền cho người khác bán tài sản của mình khi xác định được tài sản của mình là gì một cách cụ thể và hợp pháp. ( Tuy nhiên, nếu gia đình đã làm xong thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì việc ủy quyền là hợp pháp.OK).

    Như vậy, nếu chưa làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì Hợp đồng ủy quyền là chưa bảo đảm chặt chẽ, có thể xảy ra hậu quả pháp lý. Do vậy, nhiều khả năng cơ quan công chứng sẽ yêu cầu tất cả phải có mặt. Hoặc là gia đình đó cần chủ động hủy hợp đồng ủy quyền năm 2006 đi, sau đó cả nhà cùng ký giấy bán. (Nhưng trước đó vẫn phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế).

    Còn nếu đã trải qua thủ tục khai nhận di sản thừa kế rồi thì có thể ký hợp đồng bán nhà mà không cần sự có mặt của những người kia. Ngoại trừ trường hợp công chứng viên thấy hợp đồng ủy quyền đã quá lâu nên “nghi ngờ” và “kiểm tra” lại bằng cách phải có xác nhận của bà B cùng 3 người là D,E,F.

    Câu hỏi thứ 2( bán nhà xong chia như thế nào?) Luật sư đã giải thích ở phần đầu. Bà B được hưởng 6/10 giá trị căn nhà – trong đó 5/10 (tức ½) thuộc sở hữu riêng và 1/10 thuộc phần di sản do ông A để lại. Bốn người con (gồm C, D, E, F) mỗi người hưởng 1/10. Về thuế, 


    Gồm 2 loại thuế, 2 lệ phí và 1 phí, cụ thể như sau:

    - Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà: Phí công chứng được tính theo giá trị tài sản giao dịch:

    + Dưới 100 triệu đồng: 100.000 đồng 

    + Từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
     + Từ trên 1 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0,07% của phần giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng.

    + Từ trên 5 tỷ đồng: 3.800.000 đồng + 0,05% của phần giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp).

    - Phí cấp Giấy chứng nhận (rẻ lắm)
     

    - Lệ phí trước bạ (sang tên):

    Mức thu: 0,5% giá trị tài sản - nhưng không quá 500 triệu đồng.

     

    Câu hỏi thứ 3 ( rủi ro khi mua bán nhà với hợp đồng ủy quyền): việc mua bán nhà nói chung cần phải chặt chẽ, đúng thủ tục. Về rủi ro thì nhiều khi không thể hình dung hết. Nhưng nói một cách đơn giản thì hợp đồng phải chặt chẽ, lường hết mọi khả năng, tình huống có thể xảy ra, từ đó thỏa thuận về hướng giải quyết. Chẳng hạn: nếu giao tiền không đúng thời hạn thì phạt XX đồng. Nếu không mua nhà thì “mất tiền cọc” …

    Trân trọng!!!



    Chuyên viên pháp lý: Nguyễn Thành Luân

    - Điện thoại: 0974.220.145

    - Gmail: thanhluanls89@gmail.com

    Sông có thể cạn, núi có thể mòn

    Song chân lý ấy không bao giờ thay đổi

    * TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ ( Liên hệ 24/24)

     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-