Anh A mua chung cư Quận 12 HCM. Đã ký hợp đồng đặt cọc, đã thanh toán trước 20% và đang trong tiến trình đóng tiếp các khoản tiếp theo. Nhưng Anh A phát hiện ra bên đó họ vẫn chưa xây móng. Hiện luật có quy định chỉ được phép ký hợp đồng mua bán khi nhà chung cư xây xong phần móng hay không? Văn bản nào quy định?

Anh A có 2 hướng xử lý:

- Một là hoãn lại tiến trình đóng tiếp

- Hai là hủy hợp đồng, buộc bên đó trả lại tiền cọc 20% cho anh A.

Như vậy có phù hợp với quy định hiện tại không và phương án nào tốt hơn?

Như trường hợp trên, tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định: 

“Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại

1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.”

Như vậy, tiền nhận đặt cọc trong trường hợp của anh A ở đây được xem là việc giữ chỗ để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán chính thức sau này được coi là vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức trả tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định:

“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

...

b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Theo đó, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Như vậy, theo những quy định trên thì trường hợp nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Có nghĩa là phải xây xong phần móng thì mới được ký hợp đồng mua bán, tại thời điểm đặt cọc này thì tài sản này chưa hình thành nên chưa được phép giao dịch.

Việc đặt cọc này cũng không phù hợp với quy định của pháp luật, vì nó không được xem là một hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 69 Luật nhà ở. Trường hợp này chủ đầu tư đã vi phạm quy định.

Theo quan điểm mình, tùy vào tình hình thực tế và nhu cầu của anh A. Anh có thể lựa chọn một trong hai hướng mà anh nêu thông qua việc thỏa thuận với chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi cho mình. Vì nếu như có xảy ra tranh chấp, khởi kiện ra Tòa án thì Tòa cũng sẽ tuyên hợp đồng mà hai bên giao kết trước đây là vô hiệu.