Trên thực tế, có nhiều trường hợp người mua sẽ phải  chịu thiệt hại khi bị bên bán “đánh tháo” vì tìm được người mua với giá cao hơn và chấp nhận mức phạt để không thực hiện hợp đồng, hoặc khi đã nhận cọc nhưng lại không chịu giao đất. Vậy nếu hai bên đã lập vi bằng mà không thực hiện đúng hợp đồng đã giao kết thì có thể khởi kiện được không?

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa pháp lại trực tiếp chứng kiến, lập yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ  chức theo quy định

Về nguyên tắc hình thức của hợp đồng đặt cọc được thực hiện để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo Bộ luật Dân sự 2015

Việc lập vi bằng đối với hợp đồng đặt cọc có thể hiểu như sau:

Thừa phát lại chứng kiến trực tiếp và ghi nhận sự kiện, hành vi (chứng kiến các bên giao, nhận cọc, ký tên, điểm chỉ) trong vi bằng bằng khách quan,t rung thực. Trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng. Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.

Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Cần lưu ý:

- Vi bằng không có giá trị để sang tên nhà, đất cũng không xác lập quyền sở hữu và sử dụng của người mua với nhà, đất.

- Vi bằng không xác thực nội dung thỏa thuận, không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên và không có giá trị như văn bằng công chứng.

- Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ để các bên bảo vệ mình khi xảy ra tranh chấp, hoặc là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác.

Vì vậy, khi quyền lợi bị xâm phạm người mua có quyền khởi kiện tại tòa để được giải quyết, theo đó vi bằng được sử dụng là bằng chứng cho giao dịch này.

Rủi ro ở đây là nội dung không được bảo đảm, hợp đồng không đủ cơ sở để ràng buộc. Vậy nên các bên cần đến tổ chức hành nghề công chứng để công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi được bảo đảm hơn. 

Trên đây là quan điểm của mình về vấn đề này, bạn nào có ý kiến khác cần chia sẻ thì cmt vào topic này nhé!