Đất cấp cho hộ gia đình

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005:

“Hộ gia đình” mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này (Điều 106).

phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.

Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Thừa kế quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế theo quy định tại Phần thứ tư của Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai.

Vậy đất cấp cho hộ gia đình ông … hay đất cấp cho hộ ông….hộ bà…. Thì giải quyết thế nào ? có rất nhiều quan điểm khác nhau về việc giải quyết, cụ thể như sau :

Quan điểm thứ nhất : Căn cứ vào Sổ hộ khẩu của gia đình ông/bà… để xác định các chủ sử dụng đất chính là người có tên trên sổ hộ khẩu, kể cả là người thành niên hay chưa thành niên, trong trường hợp này thì Sổ hộ khẩu của gia đình được hiểu là Hộ gia đình. Căn cứ này tuy chưa hẳn đã đúng nhưng lại được nhiều nhà làm luật áp dụng. Tuy nhiên theo quy định của Luật cư trú năm Nghị định 107/2007/NĐ-CP về hướng dẫn Luật cư trú, Nghị định số 108/2005/NĐ-CP Nghị định 51/CP năm 1997 của Chính phủ về Đăng ký và quản lý hộ khẩu thì: Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp không có ng­ười từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đ­ược cử một ng­ười trong hộ làm chủ hộ. Những ng­ười ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu.

Do đó, cũng chưa thể khẳng định Những người có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp đất đều là một Hộ gia đình theo Bộ luật Dân sự được, nên cũng không thể đồng nhất việc đây chính là những chủ sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất được.

Quan điểm thứ hai: Căn cứ vào Phiếu xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp đất, quan điểm này có vẻ là chính xác hơn, vì tại thời điểm cấp đất Hội đồng xét cấp đất của UBND cấp xã thường xác định thành viên của hộ gia đình, tuy nhiên việc xác định này cũng không có một căn cứ hay quy trình nào cả và thực tiễn thì UBND cấp xã cũng dựa vào chủ yếu là Sổ hộ khẩu, như vậy cũng xảy ra rất nhiều trường hợp, có trường hợp thì xác định được các thành viên trong hộ gia đình trùng khớp với các thành viên trong Sổ hộ khẩu, có trường hợp không? Và trường hợp trẻ dưới thành niên thì không thể là người trực tiếp sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp... nên không thể được nhà nước cấp cho quyền sử dụng đất này, mặt khác lại chưa phù hợp với quy định của Hộ gia đình tại Bộ luật Dân sự.

Thực tiễn thì để phù hợp công việc của người dân, người dân sẽ xin xác nhận thông tin nhà đất, thông tin người sử dụng đất để UBND cấp xã nơi cấp đất xác nhận, còn có 100% đúng quy định hay không còn là câu hỏi lớn, người dân chỉ biết rằng việc của mình đã được cơ quan hành chính Nhà nước giải quyết xong. Nhưng dù sao đi chăng nữa thì quan điểm này cũng đã sát vấn đề pháp lý hơn quan điểm thứ nhất, ít nhất thì chính cơ quan xét cấp đất, cơ quan lập hồ sơ ban đầu người ta sẽ xác định được việc người ta cấp đất này cho những ai.

Quan điểm thứ ba: Dù có dùng căn cứ là Sổ hộ khẩu gia đình theo Quan điểm thứ nhất hay là Phiếu xác nhận chủ sử dụng đất như quan điểm thứ hai thì trong mọi trường hợp đất được cấp cho các thành viên hộ gia đình đều là đất thuộc quyền sử dụng riêng rẽ và chỉ có những người được cấp đất mới là chủ sử dụng đất và họ có toàn quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê... Theo quan điểm này thì người sử dụng đất là người trực tiếp sử dụng nên mới được cấp. Nhìn tổng quát thì quan điểm này cũng có nhiều mâu thuẫn và có thể xảy ra tranh chấp vì: Có thể những người chưa thành niên chưa trực tiếp sử dụng đất thì có được cấp đất không? Hay nếu họ được cấp thì người đại diện của họ có được định đoạt đất này hay không? định đoạt có bảo đảm là phải vì mục đích của họ hay không? Hơn nữa nếu là vợ chồng thì sao? Theo quan điểm này thì đây chính là tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân? vậy đã đúng với Luật hôn nhân và Gia đình chưa? Có lẽ là không ổn về chế định tài sản riêng, tài sản chung của vợ chồng.

Quan điểm thứ tư: Căn cứ xác định chủ sử dụng đất có thể căn cứ vào Sổ hộ khẩu hoặc căn cứ vào Phiếu cung cấp thông tin địa chính nhưng đây lại là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân vì theo Luật Hôn nhân và Gia đình thì tài sản riêng chỉ là: Tài sản có trước hôn nhân, Tài sản có trong thời kỳ hôn nhân có thể là tài sản riêng nếu: Được thừa kế riêng (theo pháp luật hoặc di chúc), tặng cho riêng, vợ chồng thỏa thuận là tài sản riêng và nếu không chứng minh được tài sản riêng thì đó là tài sản chung. Nghe ra quan điểm này có thể hợp lý hơn cả nhưng cũng có một thực tế không phù hợp đó là: Hộ gia đình ông A đã sử dụng diện tích này từ lâu, đã làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chưa được nhận vì có thể do làm chậm hoặc do cơ quan nhà nước làm chậm..., con trai ông A vừa lấy vợ về được một thời gian ngắn thì Hộ gia đình được cấp Sổ đỏ, vậy người con dâu này có được coi là chủ sử dụng hợp pháp không? Khi mà họ thậm trí còn ở một địa phương rất xa với mảnh đất được cấp, như vậy có phù hợp với quy định về Hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự không?

Thực tiễn cho thấy có rất nhiều cách hiểu khác nhau về Hộ gia đình, không có một căn cứ nào để xác định hộ gia đình, mặc dù sổ hộ khẩu là căn cứ không chính xác nhưng lại là căn cứ tốt nhất để căn cứ và xác định. Có rất nhiều trường hợp đất cấp cho Hộ gia đình nhưng đến cơ quan này thì được chấp nhận, cơ quan kia lại không được chấp nhận, tổ chức hành nghề Công chứng này đồng ý và tổ chức hành nghề công chứng khác lại không đồng ý? Ai cũng cho mình là đúng, còn người dân thì ok miễn sao là xong việc...

Từ kinh nghiệm thực tế thực hiện các công việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đối với đất cấp cho Hộ gia đình, Luật sư Luật Doanh Gia cung cấp và đưa thêm một quan điểm (Quan điểm thứ năm) để các bạn cùng tham khảo, giải quyết sao cho sự việc tốt đẹp nhất là:

Khi xem xét đất cấp cho hộ gia đình, nên xem Sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó tại thời điểm cấp, nếu sổ hộ khẩu đã thay đổi thì nên làm đơn xin xác định nhân khẩu tại Công an cấp quận huyện để xác định số lượng nhân khẩu tại thời điểm cần xác định, đồng thời làm đơn đề nghị cấp Phiếu xác định địa chính để xác định lại hồ sơ cấp đất cho hộ gia đình tại thời điểm đó có thành viên là ai? Làm căn cứ xác định chủ sử dụng hợp pháp. Khi đã xác định được số thành viên là đồng sở hữu rồi thì phải căn cứ vào Luật Hôn nhân và Gia đình để xác định thành viên đó có quan hệ hôn nhân hay không mà đưa những người có quan hệ hôn nhân này vào tham gia giao dịch để bảo đảm chế độ tài sản chung, riêng của vợ, chồng... tuy làm như vậy sẽ mất nhiều thời gian nhưng sẽ hạn chế tối đa những rủi ro pháp lý gặp phải.

Rất mong các bạn đọc cho ý kiến đóng góp và mong sao nhà làm luật thống nhất tốt nhất quy định cụ thể về Hộ gia đình để được áp dụng phổ biến, thống nhất trong cả nước.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ DOANH GIA