Kính chào Quý Anh, Chị Luật Sư !

Em đang có 2 vấn đề xin anh, chị ý kiến tư vấn ạ:

Thứ nhất:

Hợp đồng thế chấp ghi tài sản thế chấp là: 500m2 (trong đó 420m2 đất ở và 80 m2 đất vườn) Quyền sử dụng đất của bà A tại địa chỉ XYZ theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu TSGLVĐ số ABC. 

Tuy nhiên, trên đơn đăng ký thế chấp tài sản thì chỉ ghi: Tài sản thể chấp là Quyền sử dụng đất và ghi diện tích thế chấp là 420m2; không ghi theo Hợp đồng thế chấp nào (bỏ trống); phần tài liệu kèm theo chỉ ghi Giấy CNQSD Đất (không kèm theo HĐ thế chấp).

==> Như vậy có thể coi hợp đồng thế chấp này chưa được đăng ký và Vô Hiệu theo quy định  hay không ?

Note: Vì bản chất đây là hồ sơ có yếu tố lừa dối bên thế chấp về số tiền vay và người vay (Do người nhà của Bà A (người đứng ra mượn sổ đỏ) + bên Người vay + bên môi giới + nhân viên ngân hàng vẽ ra) nên toàn bộ hồ sơ được chuẩn bị 1 lần để bà A ký nên rất nhiều lỗ hổng :

- Trước khi Ký HĐ thế chấp Ngân Hàng không thực hiện việc thẩm định và định giá tài sản thế chấp;

- Trên Hợp đồng thế chấp không ghi bảo lãnh cho Hợp đồng vay nào (Chỉ ghi bảo lãnh cho các hợp đồng của bên vay được ký sau Hợp đồng thế chấp này);

- Trên Hợp đồng tín dụng không có chữ ký của của Bà A ( Bên thế chấp);

Thứ hai:

Việc giao dịch thế chấp được ký năm 2012 (Áp dụng BLDS 2005) thì Tòa án có được căn cứ khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 (về bảo vệ người thứ 3 ngay tình trong giao dịch vô hiệu) hay không ạ ?.

Vì trong trường Hợp trên: Việc sang tên QSDĐ nêu trên cho Bà A là trái pháp luật, Tòa đã xác định là Vô hiệu nhưng lại áp dụng quy định về bảo vệ người thứ 3 ngay tình theo BLDS 2015 để bảo vệ Ngân Hàng. Trong khi toàn bộ các vấn đề khác Tòa án vẫn viện dẫn căn cứ BLDS 2005 để giải quyết, riêng việc bảo vệ người thứ 3 ngay tình thì viễn dẫn khoản 2 điều 133 BLDS 2015 để giải quyết (Không viện dẫn căn cứ điều khoản chuyển tiếp 688 BLDS 2015).

Xin quý anh chị Ls cho em xin quan điểm về vấn đề trên ạ.

Trân thành cảm ơn quý Anh Chị !