Thực tế hiện nay, nhiều người mua nhà vẫn lầm tưởng vi bằng thừa phát lại có thể thay công chứng. Có một số trường hợp người môi giới bất động sản (cò đất) còn sử dụng thuật ngữ “vi bằng công chứng thừa phát lại“ hay “công chứng vi bằng thừa phát lại” để tư vấn cho khách hàng của mình nhằm mục đích thuyết phục khách hàng rằng đã có sự bảo đảm về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản mà họ tham gia.

Tuy nhiên, đây là một cách dùng sai và các thuật ngữ nêu trên không phải là thuật ngữ pháp lý.

Thừa Phát Lại không được Nhà nước trao quyền công chứng. Thừa Phát Lại chỉ được Nhà nước trao quyền để làm các công việc theo quy định của pháp luật về một số công việc sau:

(1) Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự.

(2) Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Trong đó, vi bằng thực chất là một tài liệu bằng văn bản (giống như biên bản). Về nội dung, vi bằng của Thừa phát lập chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, vi bằng không chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Do đó, giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa Phát Lại lập được ghhi nhận tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP gồm:

- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

(3) Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự.

(4) Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không tổ chức thi hành án các bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án.

Khi tiến hành giao dịch mua bán nhà đất, nhiều trường hợp các bên đã lên văn phòng thừa phát lại để xác lập giao dịch. Tuy nhiên, thực chất thừa phát lại chỉ làm chứng việc giao nhận tiền giữa bên bán và bên mua để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất… làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra chứ không chứng thực việc mua bán (KHÔNG PHẢI LẬP VI BẰNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT), điều này có nghĩa là vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận việc giao nhận tiền chứ không có cơ sở để chứng thực người mua có quyền sở hữu căn nhà. Bởi, pháp luật quy định việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) và có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, phải tiến hành các thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên cho bên mua tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện.

Từ những phân tích trên, chúng ta thấy rằng vi bằng của Thừa phát lại không phải văn bản công chứng, chứng thực; vi bằng không xác nhận các hợp đồng, giao dịch và không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực.