Tôi đang mua một lô đất và đã đặt cọc một số tiền khá lớn đối với tôi. Hiện nay lô đất chưa thể làm thủ tục chuyển nhượng được vì mảnh đất phải chuyển mục đích sử dụng từ đất thổ cư qua đất ở rồi mới làm công chứng chuyển nhượng được. Trước đó do tôi không biết điều đó nên mua và đã trả 50% giá trị lô đất. Lô đất mang tên hộ ông B, nhưng ông này bị bệnh nặng và thời làm giấy tờ chuyền đổi mục đích rất lâu. Xin Luật sư tư vấn dùm làm thế nào để tôi không bị mất tiền khi chưa làm thủ tục xong thì ông B mất hoặc tôi có thể yêu cầu gia đình ông B trả tiền lại cho tôi khi thủ tục mua bán không thực hiện được khi đến thời gian hẹn làm thủ tục công chứng và trả tiền còn lại không? (Thời gian hẹn là 1 tháng từ khi đặt cọc đến lúc làm thủ tục công chứng và 2 ngày nữa là đến hẹn).

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Như vậy, về nguyên tắc, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật), thì bên đó phải trả lại cho anh khoản tiền đặt cọc và  một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Theo quy định trên có phải tôi sẽ không đương nhiên bị mất khoản đặt cọc này đúng không?

Trong trường hợp bên bán là Ông B bị mất trước khi giao kết hợp đồng, thì những người thừa kế của ông sẽ có trách nhiệm trả lại cho tôi khoản tiền đặt cọc theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 đúng không?

"Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân".