>>>Hợp đồng thuê nhà – những điểm cần lưu ý theo Luật mới
>>>Hiệu lực của hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký một bên vợ/chồng?
>>>Mua bán nhà đất qua vi bằng có được pháp luật công nhận?
>>>Các trường hợp mua bán đất đai không công chứng vẫn được cấp GCN QSDĐ
Nhu cầu mua bán nhà ở là giao dịch diễn ra thường nhật. Tuy nhiên, để tìm được người mua nhà và thống nhất hợp đồng mua bán nhà ở thực tế không phải điều dễ dàng. Thông thường, một giao dịch mua bán nhà ở được các bên thực hiện thông qua một vài lần thương lượng mới xong. Và để tối đa hóa khoản lợi tài chính, chủ sở hữu nhà thường chọn cách cho thuê nhà trong thời gian tìm được bên mua phù hợp. Câu hỏi đặt ra, trường hợp hợp đồng thuê vẫn còn thì pháp luật có cho phép chủ sở hữu bán căn nhà đó không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc mua bán nhà ở cho thuê như sau:
|
“Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”. |
Như vậy, khi muốn bán nhà ở đang cho thuê thì pháp luật quy định chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên đang thuê nhà được biết. Và trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày thông báo cho người thuê nhà biết về việc bán nhà, người đang thuê nhà không có nhu cầu mua lại thì chủ sở hữu mới được quyền bán nhà ở đó cho người khác.
Ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi của người thuê nhà thì pháp luật có quy định về quyền được tiếp tục thuê nhà ở của người thuê tại khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:
|
“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. |
Theo đó, trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở cho người khác (không phải người đang thuê) thì vẫn phải đảm bảo quyền thuê nhà cho người đang thuê tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó giữa người thuê nhà và chủ sở hữu nhà ở cũ.
Xong, đối với trường hợp chủ sở hữu mới không đồng ý việc cho thuê nhà và chủ sở hữu cũ đã chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn với người đang thuê thì đây được xem là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật. Bởi, theo quy định pháp luật trong thời hạn thuê nhà ở, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, cụ thể gồm các trường hợp sau:
|
“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này; b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.” |
Theo đó, một khi chủ sở hữu nhà ở cũ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà không thuộc các trường hợp nêu trên và không thuộc các trường hợp được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà nếu có.
