Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ đề   RSS   
  • #440641 05/11/2016

    bienlc

    Male
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:05/06/2015
    Tổng số bài viết (35)
    Số điểm: 585
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 7 lần


    Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Xin chào mọi người, mình có một tình huống thực tế liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mình rất mong nhận được ý kiến từ các quý Luật sư cũng như mọi người, thật sự rất cảm ơn nếu nhận được phản hồi.

    1.      Ông A là đồng sở hữu diện tích nhà và đất với 4 người khác. Nay ông A muốn bán phần sở hữu của mình, thì khi làm hợp đồng chuyển nhượng có bắt buộc có chữ ký của đồng sỡ hữu khác không?

    2.      Diện tích trong sổ là 700m2 nhưng diện tích đo đạc trên thực tế là 730m2, vậy cho em hỏi mình làm hợp đồng chuyển nhượng theo diện tích 730m2 sau đó người mua làm thủ tục hợp thức hóa giấy tờ được không hay mình phải làm trước?

    Hy vọng nhận được sự quan tâm từ mọi người.

    Cập nhật bởi bienlc ngày 05/11/2016 09:39:12 CH căn lề

    Lê Biển

    [T]: 093 858 3436

    [E]: bienls18@gmail.com

     
    4189 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #441111   10/11/2016

    TRUTH
    TRUTH
    Top 10
    Male
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:03/05/2013
    Tổng số bài viết (4667)
    Số điểm: 32428
    Cảm ơn: 667
    Được cảm ơn 1133 lần


    1. Có. Vì đồng sở hữu thì đứng tên chung trong sổ nên phải có chữ ký của 3 ng kia mới dc.

    2. Tùy vào thỏa thuận của bạn với người kia ra sao thôi.

     
    Báo quản trị |  
  • #441170   10/11/2016

    bienlc
    bienlc

    Male
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:05/06/2015
    Tổng số bài viết (35)
    Số điểm: 585
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 7 lần


    Trước tiên cũng cảm ơn bạn TRUTH đã đóng góp ý kiến. Vấn đề thứ nhất thì đúng như vậy nhưng vấn đề thứ hai nếu bên công chứng từ chối công chứng hợp đồng này thì làm thế nào?

     

    Lê Biển

    [T]: 093 858 3436

    [E]: bienls18@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
  • #441198   11/11/2016

    luatvichanly
    luatvichanly
    Top 100
    Lớp 2

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:19/08/2015
    Tổng số bài viết (625)
    Số điểm: 3445
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 114 lần


    Xin kính chào,

    Thứ nhất, trường hợp là đồng sở hữu khi làm hợp đồng chuyển nhượng phải có đầy đủ các chữ ký của đồng sở hữu. (Ngoài ra còn phải xét đến cả trường hợp có là tài sản chung của vợ chồng hay không).

    Thứ hai, về việc diện tích thực tế chênh với Giấy chứng nhận, về nguyên tắc khi lập hợp đồng công chứng thì thông tin về thửa đất, diện tích,....phải theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc đính chính thông tin trên GCN tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên.

    Trân trọng, 

     
    Báo quản trị |  
  • #441219   11/11/2016

    bienlc
    bienlc

    Male
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:05/06/2015
    Tổng số bài viết (35)
    Số điểm: 585
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 7 lần


    Dear LtdKingdom Lawfirm,

    Thứ nhất, cảm ơn bạn đã lưu ý đến vấn đề tài sản chung của vợ chồng. Mình cũng nói thêm đây là tài sản trong thời kỳ hôn nhân nên có tất cả 10 chủ sở hữu, do khó lấy chữ ký của tất cả cùng một lúc nên mình mới tham khảo ý kiến của mọi người về tính bắt buộc của chữ ký. Nếu mình làm trước một bản Cam kết đồng ý chuyển nhượng có chữ ký của tất cả 10 người (không có công chứng) thì khi Ông A chuyển nhượng phần sở hữu của mình có cần tất cả họ đến Văn phòng Công chứng không. Thêm nữa vì để thuận tiện cho thủ tục sau này mình có thể làm hợp đồng ủy quyền được không (10 người kia ủy quyền cho mình) thì nội dung ủy quyền là gì (bởi chỉ có Ông A chuyển nhượng mà thôi).

    Thứ hai, cảm ơn LtdKingdom đã tư vấn ý này.

    Lê Biển

    [T]: 093 858 3436

    [E]: bienls18@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
  • #441242   11/11/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1198)
    Số điểm: 9555
    Cảm ơn: 134
    Được cảm ơn 911 lần
    Moderator

    Chào bạn bienl

    1/- Căn cứ điều 18 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, nếu tất cả đồng sỡ hữu không thể cùng ra tổ chức hành nghề công chứng để ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản chung thì được ủy quyền cho người khác đại diện thực hiện, nội dung là ủy quyền chuyển nhượng phần tài sản của mình trong khối tài sản chung, việc ủy quyền này phải lập thành Hợp đồng, trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến 1 tổ chức hành nghề công chứng để ký Hợp đồng ủy quyền thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi cư trú của mình công chứng hợp đồng ủy quyền rồi gởi hợp đồng đó cho bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này là hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

    2/- Chủ cũ phải thực hiện việc điều chỉnh diện tích đất cho phù hợp với thực tế sử dụng trước khi chuyển nhượng, bằng không phải chịu làm Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có 700m2. Chủ mới khiếu nại yêu cầu điều chỉnh diện tích đất từ 700m2 thành 730m2 hầu hết đều không được chấp nhận, bởi nguồn gốc đất của chủ mới là nhận chuyển nhượng mà theo chứng cứ (hợp đồng chuyển nhượng) thì chủ mới chỉ nhận chuyển nhượng có 700m2 nên không có cơ sở để được chấp nhận, tức không được điều chỉnh thành 730m2. 

    3/- "Vấn đề thứ hai nếu bên công chứng từ chối công chứng hợp đồng này thì làm thế nào ?" Tôi chưa rõ bạn định nói gì trong ý này ? Nếu bạn cho rằng do có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện trích trên giấy nên bên công chứng từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì cách giải quyết rất đơn giản : Bạn chấp nhận bỏ 30m2, chỉ yêu cầu làm Hợp đồng đúng theo diện tích thể hiện trên giấy đỏ và đừng tiết lộ cho bên công chứng biết chuyện có diện tích chênh lệch thì sẽ được công chứng thôi.

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  
  • #441256   11/11/2016

    bienlc
    bienlc

    Male
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:05/06/2015
    Tổng số bài viết (35)
    Số điểm: 585
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 7 lần


    Cảm ơn Luật sư TranTamDuc

    1. Nhờ Luật sư góp ý như vậy chuyện tất cả chủ sở hữu phải đến văn phòng công chứng được giải quyết. Tuy nhiên, em cũng xin bổ sung như thế này.

       1.1 Nghị đinh 04/2013/NĐ-CP đã bị thay thế bởi  nghị định 29/2015/NĐ-CP nhưng điều khoản về Công chứng hợp đồng ủy quyền vẫn giữ nguyên như quy định tại Điều 55 Luật Công chứng 2014 giống nội dung mà luật sư đã trích dẫn.

       1.2 Chỉ có ông A chuyển nhượng phần quyền sở hữu của ông ta thôi nên việc 08 người còn lại cùng ủy quyền với nội dung chuyển nhượng phần tài sản của mình trong khối tài sản chung thì thấy không hợp lý vì 08 người đó không chuyển nhượng phần của mình.

       1.3 Trường hợp HĐUQ này không thực hiện được thì em muốn nhờ luật sư tư vấn giúp em làm Cam kết đồng ý chuyển nhượng được không. Hay có một thủ tục nào khác không để tất cả các đồng sở hữu chỉ phải gặp nhau, ký một lần duy nhất, qua đó các thủ tục trước và sau chuyển nhượng không cần có chữ ký của họ (đôi khi đi xác nhận tình trạng bđs có thể cũng yêu cầu 5 người tới).

    2. Vấn đề này hơi khó, chắc em phải cập nhật sổ rồi mới chuyển nhượng rồi.

    3. Ý của em trong vấn đề này là bên công chứng từ chối công chứng hđ chuyển nhượng 730m2 đất vì sổ chỉ có 700m2 thôi. mỗi mét đất là mét tiền nên chắc chủ không dễ gì bỏ được luật sư ơi.

     

     

     

    Cập nhật bởi bienlc ngày 11/11/2016 02:26:59 CH bs

    Lê Biển

    [T]: 093 858 3436

    [E]: bienls18@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
  • #441359   12/11/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1198)
    Số điểm: 9555
    Cảm ơn: 134
    Được cảm ơn 911 lần
    Moderator

    Như vậy vấn đề thứ 2 và thứ 3 đã thống nhất cách giải quyết, chỉ còn lại vấn đề thứ nhất, theo tôi nhanh gọn nhất là bạn căn cứ điều 223 và 224 BLDS 2005 yêu cầu các đồng sỡ hữu mua lại phần của bạn trong khối tài sản chung, nếu họ không mua nhưng cũng không đồng ý để bạn chuyển nhượng cho người ngoài thì bạn khởi kiện yêu cầu Tòa án chia tài sản chung, Tòa sẽ căn cứ vào thực tế tài sản, nếu được sẽ chia theo hiện vật, lúc đó được chia xong, bạn làm giấy chủ quyền cho phần của mình, nó trở thành tài sản riêng thì tùy bạn định đoạt. Trường hợp không chia được bằng hiện vật thì Tòa sẽ định giá tài sản để chia theo tiền, trong các đồng sỡ hữu ai mua thì căn cứ vào giá Tòa đã định và phần của từng người để thanh toán cho những người còn lại, không ai mua thì bán tài sản cho người khác để chia theo tiền, coi như bạn cũng đã bán xong phần tài sản của mình trong khối tài sản chung !

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  
  • #441361   12/11/2016

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1198)
    Số điểm: 9555
    Cảm ơn: 134
    Được cảm ơn 911 lần
    Moderator

    Riêng việc "Cam kết đồng ý chuyển nhượng", bạn đã nói là chỉ mỗi ông A muốn chuyển nhượng phần của mình, 8  đồng sỡ hữu còn lại không đồng ý chuyển nhượng thì làm sao mà họ "Cam kết đồng ý chuyển nhượng" được !? Hay bạn định nói là họ cam kết đồng ý cho ông A chuyển nhượng phần của ông A ? Nếu họ đồng ý cho Ông A chuyển nhượng phần của ông ta thì quá dễ rồi, ông A chỉ cần căn cứ khoản 3 điều 223 BLDS 2005 có Thông báo bằng văn bản về việc ông bán phần của mình cùng các điều kiện cụ thể (giá cả, phương thức thanh toán, điều kiện khác ..v..v...) cho các đồng sỡ hữu khác, nếu họ không mua và đồng ý cho ông A bán cho người khác thì đề nghị họ có văn bản phản hồi, nói rõ là không mua và đồng ý cho ông A bán cho người khác, văn bản này chỉ cần chứng thực chữ ký là được. Gom đủ 8 Văn bản phản hồi có nội dung như vậy của 8 đồng sỡ hữu khác thì ông A sẽ được 1 mình làm hợp đồng chuyển nhượng phần của mình cho người khác và sau khi nhận chuyển nhượng, chủ mới sẽ trở thành đồng sỡ hữu với 8 đồng sỡ hữu cũ đối với tài sản.

    Nội dung tư vấn trên đây chỉ căn cứ vào lý thuyết (khoản 3 điều 223 BLDS 2005), còn trên thực tế tại TPHCM tôi chưa thấy Phòng hay Văn phòng công chứng nào làm như vậy mà cứ hễ đụng tới tài sản chung là họ yêu cầu phải có đầy đủ các đồng sỡ hữu thực hiện các giao dịch có liên quan ngay trước mặt họ nhằm đảm bảo an toàn cao nhất về mặt trách nhiệm.

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |