chủ sở hữu quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất?

Chủ đề   RSS   
  • #349952 14/10/2014

    pechua_ng0k

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (13)
    Số điểm: 185
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 2 lần


    chủ sở hữu quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất?

    Mình hiện là sinh viên, học kỳ này học về đất đai và hiện mình có một thắc mắc mãi không tìm được lời giải, mong được mọi người giúp đỡ.

     

    Chẳng là thế này, quyền sử dụng đất (tạm gọi tắt là QSDD) và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (QSHN) là hai quyền khác nhau. Như vậy cũng đồng nghĩa với việc sẽ xảy ra trường hợp chủ sở hữu QSDD và người có QSHN khác nhau trên cùng một mảnh đất !?

     

    Ví dụ trong trường hợp sau:

    A bán nhà cho B (bán cả đất lẫn nhà), hợp đồng mua bán của hai bên quy định rõ về vấn đề chuyển QSHN lẫn cả việc chuyển nhượng QSDD. Hợp đồng được công chứng, xác thực rồi.

    Nhưng sau đó, người anh của A về nước và đòi lại miếng đất, bảo miếng đất là di sản của cha mẹ để lại, nên về nguyên tắc thì A và người anh là đồng sở hữu. Riêng đối với căn nhà, đó là do A tự bỏ tiền ra xây, thuộc quyền sở hữu của A.

    Như vậy, hợp đồng bán bán nhà có hiệu lực, nhưng hợp đồng chuyển nhượng QSDD sẽ bị hủy (do chưa chuyển quyền nên xem như hợp đồng không có hiệu lực). Nhưng giờ B đã là chủ sở hữu nhà mất rồi.

     

    Tương tự, trường hợp người Việt Nam định cư nước ngoài, Luật nhà ở quy định một số trường hợp họ được sở hữu nhà ở, thế họ sở hữu nhà ở, còn miếng đất thì sao? QSDD thuộc về ai? Sổ đỏ ghi tên ai?

     

    Mong được mọi người giúp đỡ

     
    16205 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #350125   14/10/2014

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4082)
    Số điểm: 31499
    Cảm ơn: 936
    Được cảm ơn 1934 lần


    Chào bạn pechua_ng0k.

    Chẳng là thế này, quyền sử dụng đất (tạm gọi tắt là QSDD) và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (QSHN) là hai quyền khác nhau. Như vậy cũng đồng nghĩa với việc sẽ xảy ra trường hợp chủ sở hữu QSDD và người có QSHN khác nhau trên cùng một mảnh đất !?

    Đúng như vậy.

    Ví dụ trong trường hợp sau:

    A bán nhà cho B (bán cả đất lẫn nhà), hợp đồng mua bán của hai bên quy định rõ về vấn đề chuyển QSHN lẫn cả việc chuyển nhượng QSDD. Hợp đồng được công chứng, xác thực rồi.

    Nhưng sau đó, người anh của A về nước và đòi lại miếng đất, bảo miếng đất là di sản của cha mẹ để lại, nên về nguyên tắc thì A và người anh là đồng sở hữu. Riêng đối với căn nhà, đó là do A tự bỏ tiền ra xây, thuộc quyền sở hữu của A.

    Như vậy, hợp đồng bán bán nhà có hiệu lực, nhưng hợp đồng chuyển nhượng QSDD sẽ bị hủy (do chưa chuyển quyền nên xem như hợp đồng không có hiệu lực). Nhưng giờ B đã là chủ sở hữu nhà mất rồi.

    Trường hợp có tranh chấp thì HĐ chuyễn nhượng bị vô hiệu toàn bộ chứ không phải vô hiệu 1 phần vì người mua không chấp nhận chỉ mua nhà không mua đất.

    Tương tự, trường hợp người Việt Nam định cư nước ngoài, Luật nhà ở quy định một số trường hợp họ được sở hữu nhà ở, thế họ sở hữu nhà ở, còn miếng đất thì sao? QSDD thuộc về ai? Sổ đỏ ghi tên ai?

    Trường hợp được mua nhà thì cũng được nhận chuyễn nhượng đất ở, vẫn có trường hợp chỉ chuyễn nhượng nhà với thời hạn là 20 đến 50 năm.

     

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    pechua_ng0k (14/10/2014)
  • #350172   14/10/2014

    pechua_ng0k
    pechua_ng0k

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (13)
    Số điểm: 185
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 2 lần


    Xin cám ơn bạn hungmaisa đã bỏ thời gian ra giải đáp thắc mắc của mình. Liệu bạn có thể nói rõ hơn một chút về trường hợp người VN định cư ở nước ngoài được không? Tại vì mình thấy trong luật Đất đai không có điều nào trực tiếp quy định rằng người VN định cư nước ngoài sẽ được sở hữu QSDD hết cả, các quy định về cấp GCN cũng không có luôn (trong trường hợp đất ở); phải chăng mình đã bỏ sót ở đâu chăng.

     

    Xin chân thành cám ơn

     
    Báo quản trị |  
  • #350179   15/10/2014

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4082)
    Số điểm: 31499
    Cảm ơn: 936
    Được cảm ơn 1934 lần


    Chào bạn.

    Luật nhà ở

    Điều 11. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

    1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:

    a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

    b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

    Luật đất đai2013:

    Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

    1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

    Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

    2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

    Cập nhật bởi hungmaiusa ngày 15/10/2014 06:51:25 SA
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    pechua_ng0k (15/10/2014)
  • #350320   15/10/2014

    pechua_ng0k
    pechua_ng0k

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (13)
    Số điểm: 185
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 2 lần


    Mình hiểu rồi, thì ra có đến 3 loại giấy chứng nhận: đất, nhà ở, đất và nhà ở. 

    Cám ơn bạn nhiều lắm.

     
    Báo quản trị |  
  • #350350   15/10/2014

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4082)
    Số điểm: 31499
    Cảm ơn: 936
    Được cảm ơn 1934 lần


    Chào bạn.

    Bản chất là như vậy nhưng họ nhập 2 giấy thành 1 giấy và trong 1 giấy chia làm 2 phần nhà và đất riêng.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    pechua_ng0k (18/12/2014)
  • #350395   15/10/2014

    longquochan
    longquochan
    Top 75
    Male
    Lớp 5

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:04/03/2012
    Tổng số bài viết (799)
    Số điểm: 7274
    Cảm ơn: 215
    Được cảm ơn 443 lần


    hungmaiusa viết:

    Chào bạn.

    Luật nhà ở

    Điều 11. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

    1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:

    a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

    b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

    @anh hungmaiusa

    Điều 11 Luật nhà ở đã bị bãi bỏ bởi k7 Điều 5 Luật SĐBS các luật liên quan đến ĐT-XDCB 2009 rồi nhé anh.

    Tại k2 Điều 45 NĐ 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2005 có quy định

    Điều 45. Quy định về việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

    2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

    3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quy định tại Nghị định này để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho chủ sở hữu. Những trường hợp nhà ở không đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

    Trích dẫn đến k1 Điều 44 NĐ 88/2009/NĐ-CP hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản gắn liền với đất có quy định về việc nhà ở và các tài sản khác được cấp chứng nhận quyền sở hữu, cụ thể

    Điều 4. Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu

    1. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. 

    Như vậy để được cấp giấy chứng nhận quyền  sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất thì bắt buộc thửa đất phải thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(Các TH Điều 49 Luật đất đai ). Sở dĩ gọi như vậy là vì trước ngày 01/08/2009 khi mà văn bản luật SĐBS các luật liên quan đến ĐT-XDCB chưa có hiệu lực thì vẫn còn khái niệm '' giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở'' nhưng sau thời điểm 2009 cụm từ ''giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở'' đã được thay thế bằng '' Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Đồng thời thì các quy định về việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gằn liền với đất cũng có khác.Theo đó thay vì cấp nhiều loại giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp một loại giấy tờ và để được cấp giấy chứng nhận trên thì phải thỏa mãn cả yêu cầu về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

    Thân ái

     

    Tư vấn pháp luật miễn phí qua gmail: hoangtunglkd.neu@gmail.com.

    Hãy nhớ rằng những gì bạn biết chỉ là một hạt cát, còn những điều bạn chưa biết mới đúng là một đại dương.

    Không phải lúc nào bạn cố gắng cũng thành công,nhưng phải luôn cố gắng để không hối tiếc khi thất bại !!!

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn longquochan vì bài viết hữu ích
    hungmaiusa (16/10/2014)