Thưa Luật sư

Em có một vụ việc này mong luật sư giúp đỡ, cũng khá đơn giản và phổ biến nhưng em không biết giải thích sao cho thấu đáo.

Em có một người bạn thuê một mặt bằng để bán quán coffe, tiền thuê 1 tháng là 4 triệu đồng.

Nay chủ nhà muốn lấy lại nhà để  bán cho người khác nhưng vì hợp đồng thuê còn nên chủ nhà gây khó dễ, đưa ra những yêu cầu vô lý mà trước nay không có, ví dụ như yêu cầu quán đóng cửa kinh doanh lúc 9h tối (trong khi bình thường là 11h30), lúc trước có nhà có 2 lối đi, giờ chủ đóng 1 lối yêu cầu phải dăt xe và đi hiên ngang vào trong quán, yêu cầu bạn em phải trông xe cho chủ nhà v...v Vì các điều kiện này vô lý, bạn e không làm được, ảnh hưởng tới kinh doanh của quán, chủ nhà nói sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng, và chủ nhà chịu phạt 4.000.000đ, tuy nhiên bạn em đã bỏ gần 100 triệu cho quán coffe này nên giờ trả quán lại trong vòng 2 tuần thì coi như mất trắng nhiều thứ. 
Chủ nhà vin vào điều khoản trong hợp đồng là: Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phạt cọc 4.000.000 đồng nên cứ thế mà đòi nhà lại. Ngoài ra còn nói hợp đồng thuê nhà 2 bên tự ký không có công chứng, chứng thực gì nên không có hiệu lực pháp luật.

Theo ý kiến của em thì trong hợp đồng bạn em đã ký không quy định rõ những trường hợp nêu trên chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng, do đó dẫn chiếu vào các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng của chủ nhà theo Luật dân sự 2015 như sử dụng nhà sai mục đích, không đóng tiền nhà đủ, phá hoại tài sản v...v thì bạn em không rơi vào các trường hợp đó nên việc chủ nhà đòi lại nhà gấp là hoàn toàn sai. Do đó bên cạnh 4.000.000đ tiền phạt, em nói bạn em có thể gửi đơn khởi kiện để yêu cầu bồi thường ngoài hợp đồng cho các thiệt hại về chi phí, tạm ngừng kinh doanh v...v xuất phát từ lỗi của chủ nhà.

Em nói vậy có đúng không ạ ? và mong luật sư cho em căn cứ cụ thể hoặc hướng giải quyết khác trong trường hợp này.