Chủ đầu tư bán các căn hộ chung cư đã thế chấp ngân hàng

Chào bạn, 

1. Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định về tài sản thế chấp: Về nguyên tắc nếu tài sản đã thế chấp cho người nhận thế chấp thì khi định đoạt tài sản đó: cho thuê, bán, chuyển nhượng... bên thế chấp phải có sự đồng ý (thường là bằng văn bản) của bên nhận thế chấp (là ngân hàng). Muốn đúng thì phải nhờ bên Ngân hàng có văn bản đồng ý về việc bán tài sản là căn hộ thế chấp cho khách hàng. 

2. Việc công ty bán những căn hộ (là tài sản đã thế chấp tại ngân hàng) cho người mua là sai. Đơn cử trường hợp: người mua dùng tài sản mình đã mua thế chấp vay vốn ở 1 ngân hàng khác thì không được do đã bị dính thế chấp (đóng băng) ở ngân hàng rồi. Tài sản mình mua mà mình lại không được quyền đối với nó. Bạn nghĩ sao? Còn có trường hợp chủ đầu tư vừa thế chấp dự án cho ngân hàng, vừa bán căn hộ cho nhiều người khác nữa => đây là tội hình sự "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản".  

3. Để dễ theo dõi thì bên bạn có thể yêu cầu khách hàng thanh toán qua chính ngân hàng đó, mở tài khoản tại ngân hàng đó, tiền mua trả lãi vay, vốn vay, đề nghị ngân hàng đứng ra cho vay luôn... 1 công 3 việc. Bạn bán được hàng, ngân hàng cho vay tăng trưởng tín dụng, thu lãi, khách hàng có nhà.

Chào bạn, 

Mình có 9 năm làm việc ở một số Ngân hàng với vị trí pháp lý, thu hồi công nợ xấu nên mình không hẳn chỉ có lý thuyết suông. 

Vấn đề công ty bạn đang làm thì cũng rất nhiều Chủ đầu tư khác đang làm. Tuy nhiên ranh giới giữa tuân thủ và vi phạm pháp luật rất mong manh. Gửi bạn một số đường link tham khảo, hy vọng bạn sẽ có sách lược đúng đắn cho công ty trong thời nhá nhem này. 

http://www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2014/11/366523/

http://thuvienphapluat.vn/archive/Thong-tu-lien-tich-01-2014-TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-vb229671.aspx

Quan trọng là ở chỗ: nếu chủ đầu tư không có tiền trả cho Ngân hàng đúng cam kết, Ngân hàng sẽ khởi kiện ra Tòa án trong đó yêu cầu phát mãi tài sản để trả nợ (bao gồm luôn cả tài sản hình thành trong tương lai là cái tòa building). Khi đó người mua căn hộ ngay tình nhưng chưa được cấp sổ sẽ bị lôi vào với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Lòi ra vụ vừa bán căn hộ cho người thứ 3, vừa thế chấp tại Ngân hàng => rất dễ bị "hình sự hóa" quan hệ dân sự này. "Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản" 

Bởi vậy mình nói ranh giới nó mong manh là vậy. Bạn thấy đúng không?  

Chào mọi người, có một thực tế là liệu có khách hàng nào dám bỏ tiền ra mua căn hộ nhưng mình lại không được đứng tên sở hữu hay không. Theo quy định luật nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi hợp đồng mua bán được công chứng hợp pháp. Ấy vậy mà hợp đồng không được công chứng thì coi như khách hàng đặt cọc hoặc thanh toán tiền một phần để ở nhờ rồi. Tôi đồng quan điểm với bạn khongtheyeuemhon vì nguy cơ dính hình sự là mong manh lắm.

Trân trọng!

Thông báo cho ai quan tâm tới chủ để này và bác nào trong thời gian tới có dự định mua căn hộ đang xây dựng. Trong quy định của Luật kinh doanh bất động sản mới được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 đã có quy định giải quyết được vấn đề này theo hướng bảo vệ lợi ích của người mua.

Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Thế là doanh nghiệp tôi phải chuẩn bị tiền để chi phí cho việc ngân hàng bảo lãnh. Vai trò là người mua nghe tưởng vui, nhưng giá vốn các căn hộ sẽ phải cõng thêm chi phí này => tương ứng giá bán căn hộ tăng theo.

Cám ơn mọi người đã tham gia chủ để này!