Chủ đầu tư bán các căn hộ chung cư đã thế chấp ngân hàng

Chủ đề   RSS   
  • #367292 12/01/2015

    lythuyettinhbenvung
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (314)
    Số điểm: 3376
    Cảm ơn: 44
    Được cảm ơn 131 lần


    Chủ đầu tư bán các căn hộ chung cư đã thế chấp ngân hàng

    Tôi có một số thắc mắc về chuyển nhượng căn hộ chung cư rất mong mọi người góp ý như sau:

    Công ty tôi là chủ đầu tư của một dự án chung cư cao tầng, để có tiền xây dựng đầu tư Công ty tôi đã vay và thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và toàn bộ quyền và lợi ích phát sinh của tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Công ty tôi thực hiện đầy đủ đúng theo quy định về giao dịch đảm bảo (Dự án đã được phê duyệt, đất đã có giấy chứng nhận QSDĐ). Hiện dự án đã đủ điều kiện để kinh doanh bán hàng các căn hộ, Công ty tôi đã bán hàng cho một số khách hàng, như vậy cho tôi hỏi?

    1/ Việc Công ty bán các căn hộ đã thế chấp cho ngân hàng là đúng hay sai? nếu sai thì phải thực hiện như thế nào cho đúng?

    2/ Để có tiền trả Công ty khách hàng mua căn hộ đã vay ngân hàng, như vậy một tải sản đang bảo đảm cho 2 khoản vay. Công ty sẽ phải chịu trách nhiệm gì trước pháp luật?

    3/ Công ty rất muốn thực hiện đầy đủ các cam kết và không muốn vi phạm pháp luật. Nhưng để thực hiện đúng mà vẫn đảm bảo kinh doanh bán hàng thu hồi vốn đầu tư rất mong mọi người góp ý thêm.

    Tôi xin cám ơn!

    Muốn làm anh hùng rạng núi sông

    Mộng tưởng đến nay vẫn không thành

    Thôi đành trở thành người khác biệt

    Một mình duy nhất một mình ta

     
    12931 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #367631   14/01/2015

    Khongtheyeuemhon
    Khongtheyeuemhon
    Top 75
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:19/05/2010
    Tổng số bài viết (770)
    Số điểm: 10139
    Cảm ơn: 690
    Được cảm ơn 811 lần
    Moderator

    Chào bạn, 

    1. Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định về tài sản thế chấp: Về nguyên tắc nếu tài sản đã thế chấp cho người nhận thế chấp thì khi định đoạt tài sản đó: cho thuê, bán, chuyển nhượng... bên thế chấp phải có sự đồng ý (thường là bằng văn bản) của bên nhận thế chấp (là ngân hàng). Muốn đúng thì phải nhờ bên Ngân hàng có văn bản đồng ý về việc bán tài sản là căn hộ thế chấp cho khách hàng. 

    2. Việc công ty bán những căn hộ (là tài sản đã thế chấp tại ngân hàng) cho người mua là sai. Đơn cử trường hợp: người mua dùng tài sản mình đã mua thế chấp vay vốn ở 1 ngân hàng khác thì không được do đã bị dính thế chấp (đóng băng) ở ngân hàng rồi. Tài sản mình mua mà mình lại không được quyền đối với nó. Bạn nghĩ sao? Còn có trường hợp chủ đầu tư vừa thế chấp dự án cho ngân hàng, vừa bán căn hộ cho nhiều người khác nữa => đây là tội hình sự "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản".  

    3. Để dễ theo dõi thì bên bạn có thể yêu cầu khách hàng thanh toán qua chính ngân hàng đó, mở tài khoản tại ngân hàng đó, tiền mua trả lãi vay, vốn vay, đề nghị ngân hàng đứng ra cho vay luôn... 1 công 3 việc. Bạn bán được hàng, ngân hàng cho vay tăng trưởng tín dụng, thu lãi, khách hàng có nhà.

    Có những lúc anh mơ được gặp lại em lúc ban đầu...

     
    Báo quản trị |  
    4 thành viên cảm ơn Khongtheyeuemhon vì bài viết hữu ích
    lythuyettinhbenvung (14/01/2015) Maiphuong5 (15/01/2015) Anlhk33-DLU (17/01/2015) khacthu.96 (27/05/2016)
  • #367651   14/01/2015

    lythuyettinhbenvung
    lythuyettinhbenvung
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (314)
    Số điểm: 3376
    Cảm ơn: 44
    Được cảm ơn 131 lần


    Ban nói trên lý thuyết vậy thôi, còn thực tế khách hàng thế chấp là động sản (quyền và lợi ích phát sinh từ hợp đồng mua bán) thì giao dịch bào đảm bình thường. Nếu để được sự đồng ý của ngân hàng tôi phải chọn 2 phương án:

    1/ Căn hộ nào bán thì phải bổ sung tài sản tương ứng với giá trị căn hộ bán

    2/ Chuyển toàn bộ nguồn thu của căn hộ bán vào phong tỏa tại ngân hàng đó, đồng thời khách hàng mua căn hộ không được thề chấp tại bất kỳ ngân hàng nào khác ngoài ngân hàng đó. Muốn rút tiền này ra thì rất khó và chỉ được sử dụng để tái đầu tư dự án.

    Hiện tại công ty tôi vẫn bán bình thường, ngân hàng cũng yêu cầu chuyển nguồn thu về nhưng bên tôi cũng ậm ừ và chuyển một phần. Tôi đang tìm một phương án khả thi cho cả Công ty và ngân hàng để 2 bên cùng thỏa mãn yêu cầu của nhau.

    Tất nhiên công ty tôi làm ăn đàng hoàng không có chuyện bán cho chủ này chủ kia. Nhưng Nếu xảy ra tình huống Công ty không có tiền trả ngân hàng thì đúng là không biết xử lý sao luôn.

    Đây là một cái khó của doanh nghiệp, chắc phải mạo hiểm với pháp luật chút vậy.

    Muốn làm anh hùng rạng núi sông

    Mộng tưởng đến nay vẫn không thành

    Thôi đành trở thành người khác biệt

    Một mình duy nhất một mình ta

     
    Báo quản trị |  
  • #367723   15/01/2015

    Khongtheyeuemhon
    Khongtheyeuemhon
    Top 75
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:19/05/2010
    Tổng số bài viết (770)
    Số điểm: 10139
    Cảm ơn: 690
    Được cảm ơn 811 lần
    Moderator

    Chào bạn, 

    Mình có 9 năm làm việc ở một số Ngân hàng với vị trí pháp lý, thu hồi công nợ xấu nên mình không hẳn chỉ có lý thuyết suông. 

    Vấn đề công ty bạn đang làm thì cũng rất nhiều Chủ đầu tư khác đang làm. Tuy nhiên ranh giới giữa tuân thủ và vi phạm pháp luật rất mong manh. Gửi bạn một số đường link tham khảo, hy vọng bạn sẽ có sách lược đúng đắn cho công ty trong thời nhá nhem này. 

    http://www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2014/11/366523/

    http://thuvienphapluat.vn/archive/Thong-tu-lien-tich-01-2014-TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-vb229671.aspx

    Có những lúc anh mơ được gặp lại em lúc ban đầu...

     
    Báo quản trị |  
  • #367763   15/01/2015

    lythuyettinhbenvung
    lythuyettinhbenvung
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (314)
    Số điểm: 3376
    Cảm ơn: 44
    Được cảm ơn 131 lần


    Mình không nói bạn sai, nhưng nếu khách hàng mua căn hộ khi căn hộ chưa được bàn giao thì khách hàng có thể sử dụng quyền lợi ích phát sinh từ hợp đồng mua bán với chủ đầu tư để đi thế chấp ngân hàng (động sản) và giao dịch bảo đảm bình thường.

    Khi làm giấy chứng nhận cho khách hàng thì bên mình sẽ trả tiền vay cho ngân hàng rồi làm sổ cho khách hàng thì không có vấn đề gì cả.

    Cám ơn bạn đã góp ý!

    Muốn làm anh hùng rạng núi sông

    Mộng tưởng đến nay vẫn không thành

    Thôi đành trở thành người khác biệt

    Một mình duy nhất một mình ta

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lythuyettinhbenvung vì bài viết hữu ích
    Khongtheyeuemhon (15/01/2015)
  • #367874   16/01/2015

    Khongtheyeuemhon
    Khongtheyeuemhon
    Top 75
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:19/05/2010
    Tổng số bài viết (770)
    Số điểm: 10139
    Cảm ơn: 690
    Được cảm ơn 811 lần
    Moderator

    Quan trọng là ở chỗ: nếu chủ đầu tư không có tiền trả cho Ngân hàng đúng cam kết, Ngân hàng sẽ khởi kiện ra Tòa án trong đó yêu cầu phát mãi tài sản để trả nợ (bao gồm luôn cả tài sản hình thành trong tương lai là cái tòa building). Khi đó người mua căn hộ ngay tình nhưng chưa được cấp sổ sẽ bị lôi vào với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Lòi ra vụ vừa bán căn hộ cho người thứ 3, vừa thế chấp tại Ngân hàng => rất dễ bị "hình sự hóa" quan hệ dân sự này. "Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản" 

    Bởi vậy mình nói ranh giới nó mong manh là vậy. Bạn thấy đúng không?  

    Có những lúc anh mơ được gặp lại em lúc ban đầu...

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn Khongtheyeuemhon vì bài viết hữu ích
    lythuyettinhbenvung (16/01/2015) Longvigecam (07/01/2016)
  • #367899   16/01/2015

    lythuyettinhbenvung
    lythuyettinhbenvung
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (314)
    Số điểm: 3376
    Cảm ơn: 44
    Được cảm ơn 131 lần


    Bên mình không sợ không có tiền trả, vì thường đến thời điểm trả ngân hàng bên mình xoay nguồn tài chính thì không vấn đề gì. Nhưng từ thời điểm bán cho khách hàng tới thời điểm trả ngân hàng thì công ty mình đang sai. Nếu để khởi kiện và giải chấp tài sản thì đúng là rất khó xử lý, thường tôi thấy chủ sở hữu căn hộ thì vẫn ở nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, nợ này của ngân hàng thì cho vào nợ xấu, công ty thì mất uy tín có thể là phá sản.

    Nhưng nếu phân tích thì khi ra pháp luật Ngân hàng là đơn vị nhận thế chấp của công ty là toàn bộ dự án; còn khách hàng là quyền lợi ích phát sinh từ hợp đồng giao dịch với công ty. Tôi ví dụ nếu công ty tôi tuân thủ theo quy định của ngân hàng chuyển nguồn thu vào cho ngân hàng quản lý thì không sai về mặt dòng tiền tài sản (không có kiện cáo). Nhưng nếu xét trên quan điểm tài sản đã thế chấp thì không được chuyển nhượng, dù có sự đồng ý của ngân hàng thì vân không được (vì tài sản đã được thế chấp đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước nếu anh bán thì phải giải chấp tài sản và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm) trừ khi Công ty giải chấp từng căn hộ, sau đó mới bán cho khách hàng.

    Như vậy kiểu gì hoặc Công ty sai hoặc ngân hàng sai. Thiết nghĩ cần có một cơ chế 3 bên nào để cho ngân hàng, công ty và khách hàng thực hiện đúng theo quy định của pháp luật nhưng vẫn hài hòa lợi ích các bên.

    Cám ơn bạn đã góp ý!

    Muốn làm anh hùng rạng núi sông

    Mộng tưởng đến nay vẫn không thành

    Thôi đành trở thành người khác biệt

    Một mình duy nhất một mình ta

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lythuyettinhbenvung vì bài viết hữu ích
    Khongtheyeuemhon (19/01/2015)
  • #367948   16/01/2015

    caythongnoel
    caythongnoel
    Top 50
    Male
    Luật sư quốc gia

    Lâm Đồng, Việt Nam
    Tham gia:29/05/2011
    Tổng số bài viết (1582)
    Số điểm: 15903
    Cảm ơn: 225
    Được cảm ơn 532 lần
    Lawyer

    Chào mọi người, có một thực tế là liệu có khách hàng nào dám bỏ tiền ra mua căn hộ nhưng mình lại không được đứng tên sở hữu hay không. Theo quy định luật nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi hợp đồng mua bán được công chứng hợp pháp. Ấy vậy mà hợp đồng không được công chứng thì coi như khách hàng đặt cọc hoặc thanh toán tiền một phần để ở nhờ rồi. Tôi đồng quan điểm với bạn khongtheyeuemhon vì nguy cơ dính hình sự là mong manh lắm.

    Trân trọng!

    Luật sư: Nguyễn Văn Xuyên

    Công ty Luật TNHH Hoàng Việt Luật

    Địa chỉ: 459 Hai Bà Trưng, phường 8, quận 3, Tp. Hồ Chí Minh

    SĐT: 0901 20.26.27

    Hợp đồng - Đất đai, Nhà cửa - Hôn nhân, Thừa kế - Hình sự - Lĩnh vực Luật khác

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn caythongnoel vì bài viết hữu ích
    lythuyettinhbenvung (17/01/2015)
  • #367978   17/01/2015

    lythuyettinhbenvung
    lythuyettinhbenvung
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (314)
    Số điểm: 3376
    Cảm ơn: 44
    Được cảm ơn 131 lần


    Khi bạn mua căn hộ, bạn không thể biết được chủ đầu tư đã thế chấp tại đâu. Luật kinh doanh bất động sản cho phép công ty có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng cho khách hàng mà không phải công chứng, chỉ khi khách hàng chuyển nhượng bên thứ 3 thì mới phải công chứng. Hiện nay các giao dịch không gặp vấn đề gì và đúng theo quy định.

    Do vậy, hiện tại muốn an toàn thì khách hàng cần chọn chủ đầu tư có uy tín có thời gian kinh doanh lâu dài. Còn tôi khẳng định tất cả các dự án phát triển nhà ở hiện nay 100% chủ đầu tư phải đi vay vốn ngân hàng và tài sản thế chấp là dự án.

    Tôi đứng trên góc độ là doanh nghiệp muốn thực hiện tốt nghĩa vụ của mình nhưng gặp khó về cơ chế, văn bản luật liên quan đến vấn đề này.

    Cám ơn bạn góp ý!

    Muốn làm anh hùng rạng núi sông

    Mộng tưởng đến nay vẫn không thành

    Thôi đành trở thành người khác biệt

    Một mình duy nhất một mình ta

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lythuyettinhbenvung vì bài viết hữu ích
    trantrung020368 (21/01/2015)
  • #368577   22/01/2015

    lythuyettinhbenvung
    lythuyettinhbenvung
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (314)
    Số điểm: 3376
    Cảm ơn: 44
    Được cảm ơn 131 lần


    Thông báo cho ai quan tâm tới chủ để này và bác nào trong thời gian tới có dự định mua căn hộ đang xây dựng. Trong quy định của Luật kinh doanh bất động sản mới được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 đã có quy định giải quyết được vấn đề này theo hướng bảo vệ lợi ích của người mua.

    Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

    1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

    Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

    2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

    Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

    3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

    4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

    Thế là doanh nghiệp tôi phải chuẩn bị tiền để chi phí cho việc ngân hàng bảo lãnh. Vai trò là người mua nghe tưởng vui, nhưng giá vốn các căn hộ sẽ phải cõng thêm chi phí này => tương ứng giá bán căn hộ tăng theo.

    Cám ơn mọi người đã tham gia chủ để này!

     

    Muốn làm anh hùng rạng núi sông

    Mộng tưởng đến nay vẫn không thành

    Thôi đành trở thành người khác biệt

    Một mình duy nhất một mình ta

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn lythuyettinhbenvung vì bài viết hữu ích
    Khongtheyeuemhon (22/01/2015) Tranthungvp (23/06/2017)