DanLuat 2015

Cần tách bạch chủ thể hợp đồng trong giao dịch thế chấp và bảo lãnh

Chủ đề   RSS   
  • #119298 22/07/2011

    luquangvinh

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2011
    Tổng số bài viết (10)
    Số điểm: 275
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    Cần tách bạch chủ thể hợp đồng trong giao dịch thế chấp và bảo lãnh



    LƯ QUANG VINH

    Posted on  by Civillawinfor

    Việc xác định đúng chủ thể trong giao dịch hợp đồng dân sự là hết sức cần thiết. Giúp dễ thực hiện hợp đồng cũng như xác định quan hệ tranh chấp (nếu có) sau này. Trong thời gian qua, do việc vận dụng ngôn ngữ pháp lý không rõ ràng tại các tổ chức tín dụng đã vô tình tiếp sức cho các phần tử cơ hội lừa đảo.

    Đơn cử là những vụ tranh chấp có liên quan đến hoạt động thế chấp, vay vốn trên địa bàn Hà Nội, cũng như những vụ "gom sổ đỏ" của hàng nghìn hộ dân ở một số tỉnh để đi thế chấp chiếm đoạt tiền vay. Sự việc nổi cộm đến mức Ls. Trương Thanh Đức – Chủ tịch công ty luật Basico đã bút chiến qua bài viết “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp”(1) đăng trên Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ, số ra tháng 3/2011 để phản bác lại bài viết “Hợp đồng ủy quyền, những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật” đăng trên tạp chí T. của tác giả N.V.B – Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Theo đó, Thẩm phán B nêu lên một vụ án “Ông Th. uỷ quyền cho ông D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại một Chi nhánh Ngân hàng ở thành phố Q”. Ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp Toà đã quyết định phát mại tài sản thế chấp của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

    Qua đó, Thẩm phán B đã cho rằng, có một loạt vấn đề đã bị nhận thức và áp dụng sai pháp luật trong vụ việc này như: Hợp đồng uỷ quyền sai trái; Hợp đồng tín dụng vi phạm pháp luật và có sự nhập nhằng giữa hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh. Ls. Đức lại đặt vấn đề: Chẳng lẽ, một vấn đề cơ bản và rõ ràng như hợp đồng uỷ quyền, mà từ chủ sở hữu cho đến phòng công chứng, từ ngân hàng cho đến một loạt cơ quan pháp luật tiến hành tố tụng là công an, viện kiểm sát và toà án mấy cấp, đều nhầm lẫn, sai trái (!?).

    Cuộc bút chiến thú vị này bắt đầu từ lập luận của thẩm phán B cho rằng: ông D đã lợi dụng hợp đồng ủy quyền có chứng thực để vay tiền cho D thay vì cho Th. Ls. Đức phản bác: Thế chấp có thể được hiểu là một trong những quyền định đoạt khác đối với tài sản. Chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện hoặc uỷ quyền cho người khác thực hiện quyền đó. Và kết luận, trong trường hợp này, đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình.

    Ls. Đức tiếp tục lập luận: Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.. Trong vụ án nói trên, ông D. là người ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng “vay vốn cho chính bản thân mình” chứ không phải là “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng” để vay vốn ngân hàng. Vì là hợp đồng tín dụng giữa ông D. với ngân hàng, nên ông D. phải ký hợp đồng bằng chính tư cách của mình, chứ không thể nhân danh ông Th. để ký hợp đồng vay vốn. Vì vậy, ông Th. không có lý do gì lại phải ký vào hợp đồng tín dụng như thắc mắc của tác giả. Còn trong hợp đồng tín dụng có nhắc đến tên người thế chấp và tài sản thế chấp là hoàn toàn cần thiết và đúng pháp luật. Việc này cũng tương tự như trong hợp đồng thế chấp có nhắc đến tên người vay vốn và hợp đồng tín dụng. Ls. Đức tiếp tục quy kết: tác giả đã nhầm lẫn một cách cơ bản từ uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp sang uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng, nên mới cho rằng đã có sự “nhập nhằng” trong vụ việc nói trên. Trong trường hợp này, ông Th. chỉ ký một hợp đồng uỷ quyền thế chấp là đủ yếu tố pháp lý, chứ không có bất kỳ lý do nào bắt phải ký thêm một hợp đồng thế chấp hay hợp đồng “bảo lãnh” nữa.

    Nếu kết luận như Thẩm phán B, thì hàng vạn hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản được ký kết trên cơ sở uỷ quyền thế chấp từ trước đến nay đều vô hiệu do vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật. Và như vậy cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng uỷ quyền nói chung, hợp đồng uỷ quyền thế chấp nói riêng không có giá trị pháp lý (!?). Chỉ có Thẩm phán B mới hiểu và nhận xét không đúng về nội dung và hình thức của hợp đồng uỷ quyền để ký hợp đồng thế chấp vay vốn ngân hàng. Nếu các thẩm phán khác của Toà án cũng phán xử như tác giả, thì thật là một thảm hoạ đối với ngành ngân hàng.

    Nhân tiện Ls. Đức nhắc đến nội dung và hình thức của hợp đồng ủy quyền, tôi muốn nói rõ về chủ thể của loại hợp đồng này. Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản (SHTS) có thể ủy quyền cho người khác mua bán, thế chấp… tài sản của mình. Tuy nhiên, người được ủy quyền không được nhân danh chính mình, mà nhân danh chủ SHTS để đàm phán, ký kết. Phải thể hiện rõ ý chí của chủ SHTS và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó, theo khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự (BLDS) về nghĩa vụ của bên được ủy quyền. Người được ủy quyền được nhân danh và vì lợi ích của người uỷ quyền, xác lập giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. Bởi pháp luật dân sự quy định người ủy quyền phải là chủ SHTS:

    - Khoản 1 Điều 320 BLDS: Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch;

    - Khoản 1 Điều 342 BLDS: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp);

    - Điều 715 BLDS: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận của các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp), chứ không phải với kiểu lập luận ngược đời xưa nay hiếm của ông luật sư là “đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình”!. Hay kiểu“Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.”. Chính sự nhằm lẫn việc bảo đảm bằng… ủy quyền mới đáng sợ! Ngay điểm lập luận này, chắc bản thân ông luật sư cũng ngờ ngợ nhận ra đây là giao dịch bảo lãnh nhằm bảo đảm khoản vay rồi chăng?!

    Nếu như ông luật sư cho rằng Thẩm phán B đã nhầm lẫn một cách cơ bản từ uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp sang uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng thì tôi e rằng, bản thân ông đã nhầm lẫn về các chủ thể trong hợp đồng thế chấp và hợp đồng bảo lãnh tiền vay? Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản sở hữu (TSSH) của chính người vay, thì gọi là thế chấp, việc bảo đảm tiền vay bằng TSSH của người khác thì gọi là bảo lãnh! Bởi nghĩa vụ của bên bảo lãnh được quy định như sau:

    - Điều 369 BLDS: Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh;

    - Khoản 1 Điều 4 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền…

    Như vậy, cả hai loại hợp đồng nêu trên đều có chung thuộc tính là tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu của chính mình. Nhưng do chủ thể hợp đồng giao dịch khác nhau nên hệ quả pháp lý cũng khác nhau: Với hợp đồng ủy quyền thế chấp thì quyền tài sản thế chấp phải giao nộp ngay khi hợp đồng được công chứng cho bên nhận thế chấp; đối với hợp đồng bảo lãnh thì chủ SHTS chỉ phải giao nộp tài sản bảo đảm khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đủ nghĩa vụ trả nợ của mình. Có không sự thiếu đồng bộ, chồng chéo giữa Bộ luật dân sự, Luật Đất đai và Nghị định 163/2006/NĐ-CP,… Hay tâm lý lo ngại quy định lỏng lẻo về nghĩa vụ bảo lãnh của chủ HSTS sẽ là “một thảm hoạ” mà các ngân hàng đang lảng tránh hợp đồng bảo lãnh?

    ———————————————————————————————————

    (1) “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp” đăng lại ngày 03/07/2011 by Civillawinfor

    Cập nhật bởi luquangvinh ngày 22/07/2011 12:01:03 CH Cập nhật bởi luquangvinh ngày 22/07/2011 11:49:31 SA
     
    14694 | Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn luquangvinh vì bài viết hữu ích
    luonglawyer (15/06/2012) yeuluatqn (26/07/2011)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

2 Trang 12>
Thảo luận
  • #119989   26/07/2011

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 1 lần


    luquangvinh viết:

    - Khoản 1 Điều 342 BLDS: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp);

    - Điều 715 BLDS: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận của các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp),
    - Khoản 1 Điều 4 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền…


    ———————————————————————————————————

    (1) “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp” đăng lại ngày 03/07/2011 by Civillawinfor



    Chào bạn! 
    Bài viết của bạn rất hay và hữu ích. Mình đã đọc hết bài và rất thích nhưng đến đoạn kết bạn lại đưa ra:"
    Với hợp đồng ủy quyền thế chấp thì quyền tài sản thế chấp phải giao nộp ngay khi hợp đồng được công chứng cho bên nhận thế chấp" như vậy, có phải bạn thừa nhận HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THẾ CHẤP là đúng pháp luật? Bạn đã trích dẫn một số điều khoản trên để khẳng định pháp luật không cho phép ỦY QUYỀN THẾ CHẤP TÀI SẢN.
    Thân! 
     
    Báo quản trị |  
  • #120014   26/07/2011

    luquangvinh
    luquangvinh

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2011
    Tổng số bài viết (10)
    Số điểm: 275
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THẾ CHẤP là đúng pháp luật?
    @ Hoàn toàn phù hợp với pháp luật hiện hành và được phép. Nhưng bên đứng ra thế chấp trong giao dịch này phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, hoặc của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.

    Song cần phân biệt: 
    Bên nhận ủy quyền thế chấp phải nhân danh và thực hiện giao dịch vì lợi ích của bên ủy quyền, đồng thời phải báo cáo kết quả thực hiện cho bên ủy quyền biết chứ không phải nhân danh và thưc hiệc giao dịch vì lợi ích của chính mình;

    trích dẫn một số điều khoản trên để khẳng định pháp luật không cho phép ỦY QUYỀN THẾ CHẤP TÀI SẢN?
    @ Bạn hiểu sai logic của bài viết. Trong trường hợp này, D không có tài sản nên không thể ủy quyền cho Th đứng ra giao dịch thế chấp cho khoản vay của mình. Nếu lập luận như Ls Đức thì e rằng hợp đồng ủy quyền của Th cho D trước đó lại trở thành hợp đồng mua bán "núp" dưới hình thức ủy quyền! Điều này dẫn đến việc Nhà nước không thu được thuế trong giao dịch chuyển quyền này. Ngược lại, rủi ro pháp lý thì D phải gánh chịu.

    Chúc sức khỏe!
    Cập nhật bởi luquangvinh ngày 26/07/2011 12:28:12 CH
     
    Báo quản trị |  
  • #120040   26/07/2011

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 1 lần


    luquangvinh viết:
    HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THẾ CHẤP là đúng pháp luật?
    @ Hoàn toàn phù hợp với pháp luật hiện hành và được phép. Nhưng bên đứng ra thế chấp trong giao dịch này phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, hoặc của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.

    Song cần phân biệt: 
    Bên nhận ủy quyền thế chấp phải nhân danh và thực hiện giao dịch vì lợi ích của bên ủy quyền, đồng thời phải báo cáo kết quả thực hiện cho bên ủy quyền biết chứ không phải nhân danh và thưc hiệc giao dịch vì lợi ích của chính mình;



    - Như vậy có thực tế không nếu tài sản thuộc sở hữu của bên đứng ra thế chấp? Bên đứng ra thế chấp có tài sản và dùng chính tài sản của mình thế chấp thì nhận ủy quyền của bên không có tài sản làm gì?

    - Và nếu bên được ủy quyền thế chấp nhân danh và thực hiện giao dịch vì lợi ích của bên ủy quyền. Điều này nghe có vể luẩn quẩn, lẫn lộn, không biết thực tế khi nào phát sinh ủy quyền, được ủy quyền. 

    Bạn có thể nêu những trường hợp thực tế để dẫn chứng không? 
    Cảm ơn!
     
    Báo quản trị |  
  • #120061   26/07/2011

    luquangvinh
    luquangvinh

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2011
    Tổng số bài viết (10)
    Số điểm: 275
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


     
    Báo quản trị |  
  • #120071   26/07/2011

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 1 lần


    Cảm ơn bạn đã post link tham khảo rất hay.
     Mình chỉ trao đổi một điều thực tế thế này:
    Thực tế về các quan hệ dân sự phát sinh trong bài viết của bạn (ủy quyền thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng) là rất hiếm và không được ngân hàng chấp nhận. Thực tế phát sinh trong trường hợp này là bảo lãnh vay vốn, tức là bên có tài sản bảo lãnh và cam kết dùng tài sản của chính mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho bên được bão lãnh. Bên nhận bảo lãnh (ngân hàng) sẽ xử lý tài sản của bên bảo lãnh để thu hồi nợ.

     
     
    Báo quản trị |  
  • #120081   26/07/2011

    luquangvinh
    luquangvinh

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2011
    Tổng số bài viết (10)
    Số điểm: 275
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    Thực tế không như bạn nghĩ, Phần kết bài viết tôi đã đề cập: "các ngân hàng đang lảng tránh hợp đồng bảo lãnh". Vì " Với hợp đồng ủy quyền thế chấp thì quyền tài sản thế chấp phải giao nộp ngay khi hợp đồng được công chứng cho bên nhận thế chấp; đối với hợp đồng bảo lãnh thì chủ SHTS chỉ phải giao nộp tài sản bảo đảm khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đủ nghĩa vụ trả nợ của mình".
     
    Báo quản trị |  
  • #120177   27/07/2011

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 1 lần


    #00b0f0;">#00b0f0;"> #0070c0;">Nhưng theo Điều 342, Bộ Luật dân sự thì người thế chấp phải dùng chính tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp. Trong Hợp đồng ủy quyền thế chấp này, người được ủy quyền thế chấp không dùng tài sản của mình để thế chấp, cho dù tài sản thế chấp có giao cho ngân hàng thì hợp đồng ủy quyền thế chấp này vẫn vô hiệu#0070c0;">.
     -Tất nhiên
    #ff0000;"> thực tế b#0070c0;">ên được ủy quyền thế chấp tài sản,  vay vốn và thực hiện vì lợi ích của mình chứ không phải vì lợi ích của bên ủy quyền.
     -Nhưng trong trường hợp bên #0070c0;">được ủy quyền thế chấp tài sản, vay vốn và thực hiện vì lợi ích của bên ủy quyền thì hợp đồng thế chấp vẫn vô hiệu vì bên thế chấp (người được ủy quyền) không dùng tài sản thuộc sở hữu của chính mình để thế chấp.


     
    Báo quản trị |  
  • #120283   27/07/2011

    luquangvinh
    luquangvinh

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2011
    Tổng số bài viết (10)
    Số điểm: 275
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    #c00000;">- "#c00000;">..., #c00000;">người được ủy quyền thế chấp không dùng tài sản của mình để thế chấp, cho dù tài sản thế chấp có giao cho ngân hàng thì hợp đồng ủy quyền thế chấp này vẫn vô hiệu"#c00000;">.
    #1f497d;">@ Khi nói Hợp đồng ủy quyền thế chấp là phù hợp với quy định hiện hành có nghĩa là được phép thực hiện thì sao vô hiệu?. Đây là trường hợp thế chấp tài sản của bên thứ ba ủy quyền cho mình đại diện giao dịch!

    Nếu nói D vay vốn và dùng tài sản của Th thế chấp cho ngân hàng theo Hợp đồng ủy quyền thế chấp của Th cho D là phù hợp. Tuy nhiên, Trong bài viết, tôi đề cập đến một cách lập luận không ổn của Ls Đức (Luật sư Ngân hàng!) rằng “đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình”!.

    #c00000;">- "thực tế#c00000;"> b#c00000; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px;">ên được ủy quyền thế chấp tài sản, vay vốn và thực hiện vì lợi ích của mình chứ không phải vì lợi ích của bên ủy quyền".
    #1f497d;">@ Khi nói đến pháp lý thì không nên nói đến cái "thực tế"#1f497d;"> ngớ ngẫn đó được mà phải nắm được nguyên lý về "ủy quyền", là việc bên ủy quyền giao cho bên được ủy quyền thay mặt mình thực hiện một giao dịch nhất định nào đó vì quyền, nghĩa vụ hoặc cả hai cho mình (bên ủy quyền). Còn theo lập luận như trên của Ls Đức, tức đây là hình thức mua bán "núp" bóng ủy quyền!

    #c00000;">- "#c00000;">trong trường hợp bên #c00000;">được ủy quyền thế chấp tài sản, vay vốn và thực hiện vì lợi ích của bên ủy quyền thì hợp đồng thế chấp vẫn vô hiệu vì bên thế chấp (người được ủy quyền) không dùng tài sản thuộc sở hữu của chính mình để thế chấp".
    #0070c0;">@ Đây là dùng tài sản của bên thứ ba như đã nêu trên. Bạn nên nghiên cứu thêm thế nào là "ủy quyền" và "ủy quyền thế chấp". Cơ bản phải nắm được nguyên lý của các quy định pháp luật về ủy quyền #0070c0; font-size: 13px;">khi vận dụng pháp luật, không nên "viễn tưởng" thêm (cần bám sát đề tài bài viết) trong khi bản thân luật pháp cũng là một phạm trù rối rắm.

    Chúc vui!
     
    Báo quản trị |  
  • #120342   27/07/2011

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 1 lần


    luquangvinh viết:

    @ Khi nói Hợp đồng ủy quyền thế chấp là phù hợp với quy định hiện hành có nghĩa là được phép thực hiện thì sao vô hiệu?. Đây là trường hợp thế chấp tài sản của bên thứ ba ủy quyền cho mình đại diện giao dịch!


    Bạn nói đúng quy định hiện hành, điều này cần làm rõ?!

    Trường hợp bài viết, Hợp đồng ủy quyền thế chấp này chỉ đúng khi xảy ra các điều kiện sau:

    - Ông D nhân danh ông Th ký kết hợp đồng thế chấp, hợp đồng ghi rõ tài sản thuộc sở hữu của ông Th.

    - Hợp đồng tín dụng mà ông D ký kết cũng được sự ủy quyền của ông Th và vay vốn cho ông Th sử dụng.

    Các điều kiện để cấu thành cái đúng này là hiếm xẩy ra và xa rời cái “thực tế ngớ ngẩn”. Nếu xảy ra thì đã không có bài viết này.

    Quay lại trường hợp của bài.

    Ông D ký kết hợp đồng thế chấp với tư cách đại diện cho chủ SHTS là ông Th để bảo đảm cho khoản vay của chính ông D. Như vậy, ông D vi phạm nguyên tắc người đại diện (người được ủy quyền) tại Điều 144 BLDS 2005 (ông D giao dịch với chính mình).

     Theo mình biết thì thế chấp không xuất hiện người thứ ba. Người thứ ba chỉ có trong trường hợp bảo lãnh. Đừng nhầm lẫn người thứ ba trong trường hợp thế chấp mà một người thế chấp tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ cho người khác (người vay chẳng hạn) vì trong HĐTC này chỉ có hai bên là Bên nhận thế chấp và Bên thế chấp. Trong HĐTC sẽ có Điều khoản nghĩa vụ bảo đảm và ghi rõ tài sản thế chấp đó bảo đảm nghĩa vụ được bảo đảm thôi.

     Bạn quan tâm một vấn đề là quy định tại khoản 4 Điều 72 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, theo đó  việc bảo lãnh bằng QSDĐ được chuyển thành việc thế chấp QSDĐ của người thứ ba. Trường hợp này là bình thường nếu người thứ ba (chủ SHTS) ký hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người vay. Điều này chỉ rắc rối khi xuất hiện ủy quyền. tức người thứ ba không được ủy quyền cho người vay ký kết hợp đồng thế chấp.

    Cập nhật bởi bangsbv ngày 27/07/2011 04:31:05 CH bổ sung
     
    Báo quản trị |  
  • #120359   27/07/2011

    LS_CaoSyNghi
    LS_CaoSyNghi
    Top 25
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/05/2010
    Tổng số bài viết (3194)
    Số điểm: 20742
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1059 lần
    Lawyer

    Chào các bạn,

    Trước khi đọc topic của các bạn, tôi cũng đã gặp khá nhiều trường hợp như bài này đề cập khi tư vấn về hợp đồng liên quan đến đất đai, tài sản và có liên quan đến ngân hàng. Tôi cũng đã tranh luận với nhiều người về vấn đề này khi quan điểm của tôi y hệt như thẩm phán. Kết quả tranh luận của chúng tôi, cuối cùng là phải hiểu đúng như vậy vì nó phù hợp với quy định của pháp luật. Chẳng qua ngân hàng không để ý hoặc làm theo thói quen,...

    Trân trọng!

    LS Cao Sỹ Nghị

    101 Đào Duy Anh, Phường 9, quận Phú Nhuận TP. HCM

    Email: caosynghi@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LS_CaoSyNghi vì bài viết hữu ích
    luonglawyer (15/06/2012)
  • #120374   27/07/2011

    luquangvinh
    luquangvinh

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2011
    Tổng số bài viết (10)
    Số điểm: 275
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    Thanks Ls.Nghị,

    Song, nhắc bạn yeuluatqn về hai vấn đề bạn vừa nêu:
    - "Ông D nhân danh ông Th ký kết hợp đồng thế chấp, hợp đồng ghi rõ tài sản thuộc sở hữu của ông Th". 
    @ Trong HĐ chỉ cần nêu lên thôi, vì không phải HĐ ghi thì mới là TS của Th., không ghi thì là của D. Vì TS thuộc của ai đã có giấy chứng nhận QHS/QSD chứng minh rồi!

    - "Hợp đồng tín dụng mà ông D ký kết cũng được sự ủy quyền của ông Th và vay vốn cho ông Th sử dụng".
    @ Quan hệ tín dụng là một quan hệ khác. Có hai tình huấn sau:

    1/ D vay cho Th. 
    thông qua ủy quyền thế chấp của Th cho D: Hậu quả pháp lý Th. chịu;

    2/ D vay cho D thông qua ủy quyền thế chấp của D cho Th theo kiểu lập luận của Ls. Đức: HĐ vô hiệu, do D giao dịch với chính mình. Tài sản còn của Th., hậu quả pháp lý là Ngân hàng gánh! Thế nên Ls. Đức mới "lái" Th. thành bên thứ ba đễ giành lấy cái "cán" vì đã lỡ cầm "lưỡi" rồi.

    Phần còn lại là bạn tự đưa ra lý lẽ thiếu căn cứ: "Theo mình biết thì thế chấp không xuất hiện người thứ ba". và rồi tự "trói" mình lại bằng cách nêu ra "việc bảo lãnh bằng QSDĐ được chuyển thành việc thế chấp QSDĐ của người thứ ba"!

    Thực ra, khoản 4 Điều 72 Nghị định 163/2006/NĐ-CP là khoảng hở của luật pháp nên các Ngân hàng "vịn" vào đó để hoán đổi từ bảo lãnh sang thế chấp. Tuy nhiên, Nghị định không thể "đè" lên luật khi đem ra đối chiếu. Tóm lại, nội dung của bài viết này là muốn phân định rõ chủ thể của hợp đồng:

     + Dùng tài sản của chính mình thế chấp hoặc giao cho người khác thực hiện thay mình thì nên gọi là Hợp đồng thế chấp.

     + 
    Dùng tài sản (hoặc lời hứa), uy tín của người khác để giao dịch vay vốn cho chính mình thì nên đưa về đúng bản chất của giao dịch là bảo lãnh. 


    Thiết nghĩ, trong vận dụng pháp lý, không thể cãi chày cãi cối cho được phần mình!
    Cập nhật bởi luquangvinh ngày 28/07/2011 07:39:48 SA
     
    Báo quản trị |  
  • #120456   28/07/2011

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 1 lần


    Mình nghĩ, Nghị định 163 là một văn bản quan trọng đối với ngành ngân hàng, quy định về giao dịch bảo đảm, theo đó cho phép việc BẢO LÃNH BẰNG QSDĐ THÀNH THẾ CHẤP QSDĐ CỦA BÊN THỨ 3. Và ngành ngân hàng chọn thế chấp để nắm giữ tài sản thế chấp thay vì bảo lãnh để tránh rắc rối (về mặt pháp lý thì bảo lãnh hay thế chấp nếu không giữ tài sản vẫn không rủi ro, nhưng dễ phát sinh những rắc rối không đáng có, hay việc tài sản đó được sử dụng để thế chấp và vay một khoản vốn nữa sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng...) nên ngân hàng chọn thế chấp thay vì bảo lãnh trong trường hợp này.

    Bài viết của bạn có ý nghĩa về mặt góp ý, kiến nghị nhằm sửa đổi thống nhất các quy định của pháp luật từ BLDS, Luật đất đai, Nghị định CP thì hợp lý. Ngân hàng sẽ không chọn trường hợp người vay vốn không có tài sản mà chính người vay đó thế chấp tài sản vay thông qua ỦY QUYỀN của người thứ ba.

    Ngân hàng nào chọn phương án mà bạn cho là đúng pháp luật sẽ rủi ro về pháp lý mà thực thế hiếm có trường hợp này. Vụ tranh chấp trong bài viết đã xảy ra lâu và các ngân hàng đã rút kinh nghiệm.
     Dù thế nào thì thực tế ngành ngân hàng vẫn đang áp dụng hằng ngày đó thôi!
    Qua bài phản hồi của bạn mình đã hiểu thêm ý của bạn. Cảm ơn!

    + Dùng tài sản của chính mình thế chấp hoặc giao cho người khác thực hiện thay mình thì nên gọi là Hợp đồng thế chấp.

    "Dùng tài sản của chính mình thế chấp" thì gọi là thế chấp thì đúng quá rồi.
    Nhưng cái "còn"  tai hại vế sau thì chưa ổn. Nó là cái rắc rối mà chúng ta đã thảo luận ở bài viết này.
    giao cho người khác thực hiện thay mình để vay vốn cho mình thì ổn.
     
    Dùng tài sản (hoặc lời hứa), uy tín của người khác để giao dịch vay vốn cho chính mình thì nên đưa về đúng bản chất của giao dịch là bảo lãnh.
    Chữ "dùng' trong câu này nghe không ổn. Nhờ bảo đảm bằng tài sản, uy tín của người khác để mình vay vốn thì gọi là bảo lãnh mới đúng bản chất.
    Bạn có những ý rất hay nhưng kết 02 vấn đề có vẻ không hay lắm.
    Cập nhật bởi bangsbv ngày 28/07/2011 07:41:54 SA Cập nhật bởi bangsbv ngày 28/07/2011 07:39:00 SA bổ sung
     
    Báo quản trị |  
  • #120462   28/07/2011

    luquangvinh
    luquangvinh

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2011
    Tổng số bài viết (10)
    Số điểm: 275
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    #1f497d;"> Hihi...trao đổi với bạn vui hỷ!

    Hết vấn đề pháp lý rồi đến câu chữ nhỉ?
    - Cái rắc rối bạn nói thực ra là bình thường và pháp luật cho phép, gọi nó là "ủy quyền thế chấp"!

    - Còn chữ "Dùng" là văn viết, chữ "Nhờ" hay "nhờ vã" là cách diễn đạt trong văn nói bạn ạh!


    Chúc Vui!
     
    Báo quản trị |  
  • #120464   28/07/2011

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 1 lần


    Thẩm phán B đã kết luận:
    - Hợp đồng uỷ quyền sai trái;

    Vậy mà bạn Vinh cứ bảo...ủy quyền trong trường hợp này là đúng.

    - Cái rắc rối bạn nói thực ra là bình thường và pháp luật cho phép, gọi nó là "ủy quyền thế  chấp"!
    Mình có bảo ỦY QUYỀN THẾ CHẤP là pháp luật không cho phép đâu hả bạn. Mình chỉ nói nó sai trong trường hợp bài viết thôi và cũng như thẩm phán đã kết luận. Thẩm phán đã kết luận quá rõ rồi.
    1.  “Bản chất của hợp đồng uỷ quyền mà ông Th. lập chính là ông Th. nhờ ông D. mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình đến ngân hàng để vay tiền cho ông Th.”, nhưng ông D. đã “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng để vay vốn cho chính bản thân mình”;
    2.  “Không thể có kiểu hợp đồng uỷ quyền như vậy, ông Th. uỷ quyền cho ông D., nhưng ông D. lại không nhân danh ông Th., mà nhân danh chính mình để vay, còn ông Th. thì giống như người bảo lãnh. Điều này vừa trái với hình thức, vừa trái với nội dung hợp đồng uỷ quyền”.


    @ LS Nghị "Chẳng qua ngân hàng không để ý hoặc làm theo thói quen..."
    N
    gành ngân hàng đã rút kinh nghiệm. Một ai đó làm theo thói quen nhưng không đúng pháp luật vẫn được sao? Vậy các công chứng viên cũng tiếp tay cho cái thói quen không đúng này.

    Ngân hàng bị kết luận là tùy tiện cho vay trong trường hợp: A ủy quyền cho B đem Tài sản của mình vay vốn cho A nhưng B đã lợi dụng ủy quyền để vay vốn cho B. 

    Đọc bài viết của Thẩm phán B sẽ không còn thắc mắc nào nữa.
    Chúc sức khỏe!

    Cập nhật bởi bangsbv ngày 28/07/2011 08:57:39 SA Cập nhật bởi bangsbv ngày 28/07/2011 08:13:08 SA cập nhật
     
    Báo quản trị |  
  • #120603   28/07/2011

    LS_CaoSyNghi
    LS_CaoSyNghi
    Top 25
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/05/2010
    Tổng số bài viết (3194)
    Số điểm: 20742
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1059 lần
    Lawyer

    Chào bạn yeuluatqn,

    Bạn đã hỏi trực tiếp thì tôi trả lời thôi, mời bạn tham khảo:

    - "
    Một ai đó làm theo thói quen nhưng không đúng pháp luật vẫn được sao?": Sao lại không được (dĩ nhiên không phải mọi trường hợp đều được). Một trong các ví dụ dễ thấy nhất là trường hợp hợp đồng vô hiệu. Nếu các bên có quyền liên quan không yêu cầu thì chẳng ai đụng đến "nó" cả.

    - "
    Vậy các công chứng viên cũng tiếp tay cho cái thói quen không đúng này.": Theo Luật công chứng thì đúng là công chứng viên phải ... rất nhiều thứ. Tuy nhiên, theo tôi, không một ai biết hết được điều nào là không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội và điều nào là vi phạm. Ngoài ra, hiện vẫn chưa có chế tài cụ thể đối với một số trường hợp chứng không đúng pháp luật. Thực tế đã xảy ra không phải là ít. Thông tin đại chúng trong vụ Salon Ôtô trên đường Cộng Hòa, TP.HCM có nêu, hợp đồng được chứng với lãi suất 6% tháng và chưa thấy ai yêu cầu công chứng bồi thường dù sự thiệt hại do chủ Salon lừa là rất lớn.

    Trân trọng!



    LS Cao Sỹ Nghị

    101 Đào Duy Anh, Phường 9, quận Phú Nhuận TP. HCM

    Email: caosynghi@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LS_CaoSyNghi vì bài viết hữu ích
    admin (28/07/2011)
  • #120630   28/07/2011

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 1 lần


    Cảm ơn Luật sư!
    - Không biết những cái ko đụng đến này chỉ có ở nước ta? Mà không hiểu sao một giao dịch vô hiệu vẫn chứng thực.
    - Những điều công chứng trái luật vẫn diễn ra vậy cái điều kiện đầu tiên về hồ sơ pháp lý để nó đảm bảo đã chưa đảm bảo. Như vậy những sai sót đầu tiên không được ngăn chặn, những hậu quả phía sau sẽ lớn hơn nhiều.
    Mà lạ là trách nhiệm của công chứng có vẻ nhẹ nhàng?!
     Có lẽ chỉ có ở VN.
    Chúc sức khỏe!
     
    Báo quản trị |  
  • #120869   29/07/2011

    Unjustice
    Unjustice
    Top 50
    Lớp 10

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/06/2010
    Tổng số bài viết (1342)
    Số điểm: 14949
    Cảm ơn: 152
    Được cảm ơn 1047 lần


    Chào mọi người,

    Trên thực tế, một số ngân hàng chơi chữ một tý, người VN mình giỏi vụ này mà, họ ghi là Hợp đồng thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ (hoặc nợ vay) của bên thứ ba. Tên hợp đồng là thế chấp vậy thì giữ tài sản bảo đảm ngay là OK nhé, nhưng bản chất là bảo lãnh . Thế thôi có gì đâu mà cãi nhau ầm ĩ.

    Bởi vì "Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (không có chữ "của mình" ở đây nhé) đối với bên kia".

    Thân.

    Luật được sinh ra để phục vụ con người chứ không phải để cai trị.

     
    Báo quản trị |  
  • #120880   29/07/2011

    LS_CaoSyNghi
    LS_CaoSyNghi
    Top 25
    Luật sư quốc gia

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/05/2010
    Tổng số bài viết (3194)
    Số điểm: 20742
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1059 lần
    Lawyer

    Chào bạn Unjustice,

    Theo mình, nó "ầm ĩ" (nếu có) bởi vì tòa có thể xử như thẩm phán trong topic nên nếu mình bên thắng thì quá tốt nhưng nếu là bên thua thì quá xót. Việc "chơi chữ" như thế nào không quan trọng bằng bản chất giao dịch là gì và được hiểu như thế nào.

    Trân trọng!

    LS Cao Sỹ Nghị

    101 Đào Duy Anh, Phường 9, quận Phú Nhuận TP. HCM

    Email: caosynghi@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LS_CaoSyNghi vì bài viết hữu ích
    yeuluatqn (02/08/2011)
  • #193204   12/06/2012


    mấy topic đều cãi nhau chí choé, tôi thấy tinh thần Điều 144 BLDS 2005 hơi "năn tăn".
     
    Báo quản trị |  
  • #193919   15/06/2012

    luonglawyer
    luonglawyer
    Top 200
    Male
    Cao Đẳng

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:04/07/2007
    Tổng số bài viết (323)
    Số điểm: 31058
    Cảm ơn: 39
    Được cảm ơn 142 lần


    Tôi ủng hộ quan điểm của Ls Nghị và vị thẩm phán B và không đồng tình với quan điểm của Ls Trương Thanh Đức.

    Một vài nội dung tranh luận này cũng đã có ở topic này để Ls và các bạn tham khảo:

    http://danluat.thuvienphapluat.vn/hop-dong-the-chap-qsdd-de-dam-bao-cho-nguoi-thu-3-mot-kieu-lobby-chinh-sach.-70270.aspx#192365


    http://danluat.thuvienphapluat.vn/ve-dang-ky-the-chap-quyen-su-dung-dat-32143.aspx?PageIndex=4#193673
    Cập nhật link

    --------------------------

    Luật sư Lê Ngọc Lương

    Điện thoại: 090.2112.383

    Email: luonglawyer@gmail.com

    * Tư vấn, hỗ trợ pháp lý, tham gia tố tụng trong các lĩnh vực Đầu tư, Doanh nghiệp, Đất đai - BĐS, Dân sự, Lao động, Hành chính, Hôn nhân - Gia đình;

    * Soạn thảo, thẩm định, kiểm tra tính pháp lý của Hợp đồng, Quy chế, Văn bản thỏa thuận....

    * Đại diện ngoài tố tụng theo yêu cầu khách hàng.

    * Dịch vụ pháp lý khác theo yêu cầu.

     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-