Trên thực tiễn, tranh chấp về đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp như là: Trang chấp về mục đích sử dụng đất, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng,…Vậy trong trường hợp người mua đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán cho người bán, nhưng người bán không thực hiện nghĩa vụ sang tên thì trong trường hợp này người mua phải xử lý như thế nào? mời các bạn cùng tham khảo bài viết sau:
>>> Cách xử lý khi người bán trốn tránh nghĩa vụ sang tên.
Trước tiên, cần căn cứ các điều khoản trên hợp đồng do hai bên thỏa thuận về nghĩa vụ thực hiện như thế nào? đã thực hiện đầy đủ các điều khoản về thủ tục chuyển nhượng chưa? nếu bên mua đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ của mình theo đúng thỏa thuận và chỉ chờ người bán thực hiện thủ tục sang tên thì người mua tiếp tục liên hệ thỏa thuận để người bán thực hiện sang tên để việc chuyển nhượng được hoàn tất.
Nếu cảm thấy người bán có hành vi chây ỳ, nhiều lần trốn tránh không thực hiện nghĩa vụ sang tên, cần tìm hiểu thêm về nguyên nhân vì sao ngưới bán tránh mặt và không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.
Việc tìm hiểu bằng cách: hỏi trực tiếp hoặc tìm cách ghi âm các cuộc đối thoại với người bán để nghe lại và tìm ra sơ hở; hoặc hỏi dò từ hàng xóm, người thân, bạn bè của người bán để thu thập thông tin;…
Trên thực tế, có những nguyên nhân về việc người bán không sang tên cho người mua như là: Có thể vì sau khi bán phát hiện giá đất tăng cao và tìm cơ hội để yêu cầu người mua trả thêm tiền; hoặc đất do họ sở hữu đang có tranh chấp nên không thực hiện được việc sang tên đổi chủ theo quy định; hoặc việc sang tên sẽ làm lộ thông tin vi phạm pháp luật có thể khiến người bán bị truy cứu trách nhiệm;....
Vậy nên, nếu bạn thỏa thuận nhiều lần không thành, cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền để can thiệp giải quyết theo quy định. Thực hiện các bước giải quyết tranh chấp như sau:
Bước 1: Gửi “Đơn yêu cầu giải quyết vụ việc dân sự” (V/v: Giải quyết tranh chấp về vi phạm nghĩa vụ sang tên, đổi chủ trong hợp đồng mua bán) đến UBND phường nơi có đất tọa lạc để cơ quan can thiệp giải quyết.
Sau khi thụ lý đơn UBND phường sẽ tiến hành lập hội đồng hỏa giải và tiến hành hòa giải. Nếu hòa giải thành thì hai bên tiếp tục thi hành nghĩa vụ sang tên, còn nếu hòa giải không thành thì lập biên bản ghi nhận kết quả và giao cho các đương sự làm căn cứ cho việc giải quyết tại tòa án theo quy định.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp tại TAND cấp huyện nơi có đất.
Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
+ Đơn khởi kiện;
Mẫu đơn và hướng dẫn chi tiết, tham khảo tại đây;
+ Giấy tờ liên quan đến thông tin người khởi kiên, như: Sổ hộ khẩu; bản sao có công chứng, chứng thực CMND (bao gồm cả CMND của bị đơn, nếu không có cần nêu rõ lý do trong đơn);…
+ Giấy tờ liên quan đến giao dịch, như: Giấy tờ mua bán đất/Hợp đồng (bản chính),…
+ Chứng cứ chứng minh vi phạm của bên bị đơn (nếu có).
Sau khi thụ lý đơn Tòa án sẽ căn cứ vào chứng cứ do các đương sự cung cấp để xác định mức độ lỗi của các bên đương sự. Bên cạnh đó, Tòa án cũng căn cứ nội dung thỏa thuận trên hợp đồng mua bán xem có điều khoản nào không hợp lệ không? quá trình mua bán như thế nào? có hợp pháp không? thỏa thuận giữa hai bên về việc sang tên như thế nào? Nghĩa vụ các bên đã thực hiện như thế nào? hoàn thành chưa,….để xác định bên vi phạm và đưa ra quyết định giải quyết có tiếp tục thực hiện được việc sang tên đổi chủ hay không? hay người bán sẽ hoàn tiền cho bên mua và bồi thường thiệt hại tương ứng do hậu quả hợp đồng vô hiệu gây ra.
Theo đó, nếu bạn phát hiện bên bán có những hành vi sai trái nhằm che dấu hành vi phạm tội của mình nên người bán mới trốn tránh nghĩa vụ sang tên. thì bạn cần thu thập và cung cấp cho tòa án những chứng cứ xác thực để chứng minh hành vi đó để tòa án giải quyết buộc người vi phạm phải bồi thường hợp đồng,..
Vậy nên, nếu những chứng cứ bạn đưa ra có tính thuyết phục, hợp pháp và có căn cứ thì tòa sẽ chấp nhận đơn khởi kiện của bạn, buộc bên bán phải sang tên cho bạn trong một thời gian nhất định.
Tham khảo:
>>> Tổng hợp một số điều bạn cần biết về sang tên sổ đỏ
