Các Giấy chứng nhận chỉ khác nhau “tên” gọi ?

Chủ đề   RSS   
  • #337859 08/08/2014

    luatsutraloi2

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:01/08/2014
    Tổng số bài viết (91)
    Số điểm: 680
    Cảm ơn: 95
    Được cảm ơn 16 lần


    Các Giấy chứng nhận chỉ khác nhau “tên” gọi ?

     

    Các giấy chứng nhận chỉ khác nhau “tên” gọi

     

    Bà Hoàng Thị V. (Lương Sơn, Hòa Bình) dự tính mua một căn nhà 45 m2 trên diện tích đất 90 m2 tại xã L., nhưng xem giấy tờ nhà, đất thì thấy bên chuyển nhượng không có “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất”, mà chỉ có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” ghi nhận có căn nhà. Vì thế, bà V. không được yên tâm lắm.

    Bà V. hỏi:

    Nếu tôi quyết định mua thì liệu có gặp trở ngại gì về “sở hữu nhà” không? Việc chuyển quyền sở hữu nhà và đất từ bên chuyển nhượng sang tôi được tính từ thời điểm nào? Có người nói quyền sở hữu đối với nhà và đất được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Bộ Luật Dân sự: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Đúng thế không?

     

    Theo ý kiến của tôi:

    1. Đất đai, nhà ở đều là bất động sản, nhưng theo pháp luật Việt Nam, đối với bất động sản là “nhà ở”, người chủ của nó có quyền “sở hữu”; nhưng với bất động sản là “đất đai”, người chủ của nó chỉ có quyền “sử dụng”. Để chuẩn xác, người nhận chuyển nhượng nên đặt lại câu hỏi rằng mình được xác lập “quyền sở hữu” nhà và “quyền sử dụng đất” từ thời điểm nào?

    Về vấn đề này, pháp luật chuyên ngành có “quy định khác” so với khoản 1 Điều 168 Bộ Luật Dân sự. Đối với nhà ở, khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua nhà ở “kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”. Luật Nhà ở còn quy định: Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan thì “áp dụng quy định của Luật này” (khoản 1, Điều 3).

    Đối với đất đai, Bộ luật Dân sự quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” (Điều 692).

     

    2. Người nhận chuyển nhượng nhà, đất thấy “không yên tâm lắm” về việc người chuyển nhượng chỉ có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mà không có “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất”, cũng không có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” hiện đang được cơ quan tài nguyên môi trường cấp cho người dân:

    Thực ra, đây chỉ là những cái “tên” gọi khác nhau đối với loại chứng thư pháp lý về nhà, đất; chúng đều có giá trị pháp lý như nhau. Mặt khác, trên diện tích đất 90 m2 đất, có căn nhà 45 m2 đã được ghi trong “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

    “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là “tên” gọi mới so với các loại giấy trước đó; giấy này áp dụng cấp chung trong cả nước từ ngày 1/8/2009 theo quy định của “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản”. Luật này cũng quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cấp trước ngày 1/8/2009 “vẫn có giá trị pháp lý” mà không nhất thiết phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

     

    Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã có ghi nhận về nhà ở” thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

     

    Luật gia, nhà báo Nguyễn Chấn

    Vui lòng ghi rõ nguồn bài viết

    Cập nhật bởi ntdieu ngày 08/08/2014 11:18:01 CH Vui lòng ghi rõ nguồn bài viết
     
    3889 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #337858   08/08/2014

    luatsutraloi2
    luatsutraloi2

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:01/08/2014
    Tổng số bài viết (91)
    Số điểm: 680
    Cảm ơn: 95
    Được cảm ơn 16 lần


    "Chủ cũ" đòi lại đất: Không có cơ sở !

     

    “CHỦ CŨ” ĐÒI LẠI ĐẤT: KHÔNG CÓ CƠ SỞ !

     

    Bà Đào Thị Nhiệm, sinh năm 1963, trú tại thôn Cẩm Khê, xã Tứ Minh, TP Hải Dương đề nghị tư vấn một tình huống pháp lý:

    Tôi có mảnh đất thổ cư với diện tích 531 m2, nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Văn Quyền, sinh năm 1937, trú tại 23/53 Phạm Ngũ Lão, TP Hải Dương. Năm 1986 và năm 1989, ông Quyền nhượng bán cho hai anh em bên gia đình chồng tôi ngôi nhà 3 gian và mảnh đất nói trên. Từ đó trở đi, mảnh đất đã được gia đình tôi đã sử dụng ổn định và năm 2002, tôi đã được UBND TP Hải Dương cấp GCNQSDĐ số 1017. Năm 2006, thấy giá đất lên cao, ông Quyền nói lại rằng ông chỉ “cho mượn đất” nên bây giờ ông kiện đòi lại quyền sử dụng mảnh đất này. Ngày 03/4/2007, Tòa án nhân dân TP đã thụ lý vụ kiện này có đúng quy định của pháp luật không?

     

    Thời điểm diễn ra các sự việc là 1986 và 1989 pháp luật gọi là giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-7-1996 (ngày Bộ luật Dân sự có hiệu lực). Bà cho biết, năm 2006, thấy giá đất lên cao, ông Quyền “nói lại” rằng ông chỉ… “cho mượn đất” chứ ông… “không bán” (chắc có ai đó “tham mưu”?). Tuy nhiên, nói theo luật thì “cho mượn đất” hay “bán đất” cũng đều là việc ông Quyền đã “giao đất đó cho người khác sử dụng”. Theo hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao tại Nghị quyết của  số 02/2004/QĐ-HĐTP ngày 10-8-2004:  “Chủ cũ (ông Nguyễn Văn Quyền) hoặc người thừa kế của người đó (như vợ, con của ông Quyền) không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất nếu đất đó đã được giao cho người khác sử dụng và họ đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh người đang sử dụng đất đó có hành vi gian dối, lừa đảo để được giao quyền sử dụng đất”. Là người sử dụng mảnh đất ổn định từ năm 1986 nên năm 2002, bà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1993 là đúng quy định của pháp luật. Cần lưu ý rằng Nhà nước ta công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và cấp GCNQSDĐ cho “người đang sử dụng đất” trực tiếp đổ mồ hôi, công sức đầu tư vào mảnh đất mà họ sử dụng, chứ không quy định trả lại quyền sử dụng đất cho người “chủ cũ” đăng ký đứng tên trong sổ địa chính 19-20 năm về trước nhưng lại không phải là “người đang sử dụng đất”. Theo  Điều 50 Luật Đất đai, có tên trong sổ địa chính là một điều kiện để nhà nước xem xét cấp GCNQSDĐ cho “người đang sử dụng đất”, chứ không phải cấp cho ông… “chủ cũ” !

    Đây là một tình huống pháp lý khá phổ biến hiện nay khi giá đất tăng cao làm cho nhiều người “tiếc của”, kiện “đòi”; thậm chí không loại trừ khả năng có sự “ngã giá ăn chia” giữa những người liên quan một khi người “kiện đòi đất”… “chiến thắng”(!?). Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành thì thấy không có cơ sở pháp lý để ông Quyền khởi kiện đòi lại đất mà ông “đã bán” hay kể cả là đất ông… “cho mượn” (?). Theo chúng tôi, cơ quan xét xử nên xem xét lại quyết định thụ lý việc ông Quyền khởi kiện. Căn cứ thời điểm xảy ra những giao dịch dân sự trong vụ này thì thời hiệu khởi kiện cũng đã hết.

     

    Sau cùng, theo tôi thiết nghĩ, việc Toà ra bản án trái pháp luật trả lại đất cho “chủ cũ” bất chấp hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao là điều không phải Thẩm phán nào cũng… dám làm, bởi Chỉ thị số 01/2003/CT của  Chánh án TAND tối cao về “nâng cao tinh thần trách nhiệm của Thẩm phán, cán bộ, công chức ngành Toà án nhân dân” đã cảnh báo rằng đối với một vụ xét xử oan sai thì “phải kiểm điểm nghiêm khắc, làm rõ trách nhiệm của Thẩm phán; trường hợp do thiếu tinh thần trách nhiệm hoặc do năng lực yếu kém thì phải bị miễn nhiệm, cách chức hoặc không được bổ nhiệm lại chức danh Thẩm phán” ./.

     


    Vui lòng ghi rõ nguồn bài viết

    Cập nhật bởi ntdieu ngày 08/08/2014 11:18:05 CH Vui lòng ghi rõ nguồn bài viết
     
    Báo quản trị |