DanLuat 2015

Bong bóng Bất động sản và dự đoán tương lai gần của BĐS Việt Nam

Chủ đề   RSS   
  • #100826 06/05/2011

    ohlala2890
    Top 500
    Lớp 2

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2009
    Tổng số bài viết (124)
    Số điểm: 3845
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 51 lần


    Bong bóng Bất động sản và dự đoán tương lai gần của BĐS Việt Nam

    Mình vừa đọc được một bài viết khá hay về phân tích và nhận định xu hướng BĐS VN tương lai gần -  Với mình, bài này có nhiều kiến thức rất hữu ích. Bài của Alan Phan trên LANDTODAY. 

    Share cho bạn nào có cùng hứng thú nhé.




    Một đại gia bất động sản Thái Lan đang "rình" tới cuối năm 2012 sang VN mua bất động sản giá rẻ bởi theo dự đoán của ông, đó là thời điểm bong bóng bất động sản ở VN sẽ vỡ. Nhưng cũng có các yếu tố vô hình ngăn cản quả bong bóng này xì hơi hay vỡ tung.

    Tại sao có bong bóng tài sản?

    Theo định nghĩa, "bong bóng tài sản" xảy ra khi thị giá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này. Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ "bong bóng" khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.

    Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.


    Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.

    Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường (2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lý của đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.

    Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp ...) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.

    Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.

    Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.

    Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.

    Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.

    Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.

    Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại TP.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.

    Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.

    Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.

    Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ

    Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.

    Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.

    Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở TP.HCM. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.

    Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhà đầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính "ai sao tôi vậy" khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốt hoảng khi có người la "cháy" trong một rạp hát đông người là một thí dụ.

    Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của BĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luật lệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn để cho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quả ngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.

    Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.

    Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân do cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản, BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cá nhân.

    Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.

    Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ

    Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đang ngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và TP.HCM. Dù BĐS tại TP.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lý như các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?

    Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia Âu Mỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vì tâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắc càng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở cao cấp tại TP.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũng mất giá, nhưng ít hơn.

    Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như TP.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng...) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.

    Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu, tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từng được báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từ những khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy tham vọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồi bỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.

    Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VN để đầu tư? Ông ta trả lời: "Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôi tha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt."

    Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim "Đại Họa 2012". Chúng ta hãy chờ xem.


    Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả. 
    Tác giả: T.S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa

    Sống là phải vui ...

     
    12873 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #108351   06/06/2011

    Ketoansk
    Ketoansk
    Top 75
    Female
    Lớp 5

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:27/04/2011
    Tổng số bài viết (622)
    Số điểm: 6123
    Cảm ơn: 385
    Được cảm ơn 281 lần


    kaka
    Nếu điều ông ta nói thành sự thật thì 2012 nhiều người dân nghèo sẽ có nhà ở hak

    Be who you are and say what you feel, because those who mind don't matter and those who matter don't mind

     
    Báo quản trị |  
  • #110423   15/06/2011

    hienlkd
    hienlkd
    Top 500
    Female


    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:18/05/2010
    Tổng số bài viết (203)
    Số điểm: 2143
    Cảm ơn: 43
    Được cảm ơn 64 lần


    hi, bài viết rất hay. Gần đây báo chí nói nhiều về việc BĐS đã cham đáy, là cơ hội tốt để đầu tư. Mình nghĩ không biết chừng đây là "trò" của các công ty BĐS để cứu thị trường được chút nào hay chút đó. Chứ nhìn đi nhìn lại chưa thấy yếu tố nào giúp thị trường hồi lại trong lúc này cả.
     
    Báo quản trị |  
  • #114289   29/06/2011

    haydoiday84
    haydoiday84

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:24/09/2010
    Tổng số bài viết (1)
    Số điểm: 5
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Bài viết hay, phân tích dưới góc độ thực tế thị trường. Mong là giá nhà sẽ xuống để mình có cơ hội mua nhà ở HN
     
    Báo quản trị |  
  • #114546   30/06/2011

    tranthibichvan_tax06
    tranthibichvan_tax06
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:31/08/2010
    Tổng số bài viết (3405)
    Số điểm: 87819
    Cảm ơn: 1341
    Được cảm ơn 2723 lần


    Ba kịch bản cho thị trường bất động sản đến cuối năm

    8:32' 30/6/2011
    Thị trường bất động sản đang chứa đựng những mâu thuẫn gay gắt, bắt buộc phải giải quyết, bởi nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, thị trường có thể sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình cảnh khó khăn toàn diện.


    Những nhận định trên được ông Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) đưa ra trong bản tham luận “Vốn cho thị trường bất động sản hiện nay” tại hội thảo về chính sách tài chính cho thị trường bất động sản, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, chiều ngày 29/6, tại Hà Nội.

    Theo ông Chung, hiện thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt các yếu tố như phòng chống lạm phát, yếu tố chuyển dịch nguồn lực (lượng tiền từ kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ chuyển vào bất động sản), sự đón đầu quy hoạch vùng Thủ đô và yếu tố thanh toán một lần (chính sách thắt chặt tiền tệ nên dòng tiền chỉ vào một lần và không có dòng vốn tiếp theo).

    Những mâu thuẫn gay gắt

    Những yếu tố trên đã đem đến hệ quả là thị trường bất động sản suy giảm đáng kể, giao dịch thành công ít và giá sản phẩm thiết lập đáy mới. Trong đó, nguyên nhân cơ bản nhất là không có nguồn tiền bổ sung, dẫn đến cả người mua và người bán đều không có khả năng thanh toán, vì thế thị trường đã rơi vào tình trạng trầm lắng.

    Ông Chung phân tích, chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao là những trở ngại chính. Nếu tính bình quân lãi suất trên thị trường là 20%/năm và một dự án tiến hành khoảng 5 năm thì giả định, doanh nghiệp bất động sản có 20% và phải đi vay 80% và trả lãi suất trong 5 năm, chi phí lãi tính vào giá thành, sản phẩm sẽ phải trả thêm một khoản chi phí rất lớn và hệ lụy là các nhà đầu tư sẽ rút lui đối với thị trường truyền thống.

    Tuy nhiên, vấn đề hiện nay, theo ông Chung là, trên thị trường bất động sản đang diễn ra quá nhiều những mâu thuẫn gay gắt. Tiêu biểu nhất là thị trường phát triển không đồng đều giữa các địa bàn như Hà Nội, Tp.HCM và Đà Nẵng.

    Ngay ở địa bàn Hà Nội, phân mảng thị trường cũng có nhiều biến động: nơi bùng phát cục bộ, nơi không có biến động; đặc biệt có những nơi trong nội thành còn được phát giá giao dịch tới 1 tỷ đồng/m2. Ngoài ra, có những khu vực như Hoài Đức, Sóc Sơn mới có dự kiến phát triển do di dời các trường đại học, bệnh viện… cũng xảy ra tình trạng tăng giá để đón đầu.

    Một trong những mâu thuẫn gay gắt lớn là trong khi thị trường bất động sản đang rất cần vốn thì hệ thống ngân hàng thực hiện thặt chặt tín dụng, bởi thị trường bất động sản sau 3 năm điều chỉnh từ 2008 - 2010 đang cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì lại bị tín dụng “thắt lại” do yêu cầu cho mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế.

    Và mâu thuẫn cuối cùng là hệ thống thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hập thụ tài chính thay thế.

    Hệ lụy đối với thị trường bất động sản từ những “mâu thuẫn gay gắt” trên, nếu trong năm 2011, thị trường không có chuyển biến gì mà vẫn giữ tình trạng như năm tháng đầu năm thì ngoài việc một số dự án sẽ không triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, thậm chí phá sản nhưng vẫn phải trả khoản lãi suất 20% cho ngân hàng. Và câu hỏi đặt ra là: “lấy tiền đâu để trả”?

    Có cả “ánh sáng và bóng tối”

    Ông Trần Kim Chung cho rằng, trong ngắn hạn, từ tháng 6/2011 - 1/2012, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có ba kịch bản, có cả “ánh sáng và bóng tối”:

    Kịch bản thứ nhất, có thể coi là kịch bản “cầm chừng và suy yếu dần”, giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động thì thị trường bất động sản sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi. Lý do cơ bản là thị trường không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn.

    Kịch bản thứ hai được coi là xấu nhất nếu chính sách không thay đổi, cụ thế là chính sách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công; lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%) thì thị trường bất động sản sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án bất động sản sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện.

    Với kịch bản này, theo ông Chung, sẽ xảy ra tình trạng nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư (dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng), thậm chí tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh nghiệp, nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.

    Và kịch bản cuối cùng được coi là sán lạn nhất nếu giả sử chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011 và văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành. Đồng thời, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư bất động sản được ra đời; văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành.

    Khi xuất hiện những điều kiện trên, thị trường bất động sản có thể có những xung lực mới, tuy không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

    “Bên cạnh biện pháp thắt chặt cần phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị trường bất động sản, triển khai mạnh mẽ quỹ tiết kiệm nhà ở, khai thông các nguồn vốn trong dân và tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp trong nước hoặc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua lại một phần cổ phiếu các công ty đã cổ phần hóa”, ông Chung kiến nghị những giải pháp để “cứu” thị trường bất động sản đang trên đà “xuống dốc”.

    Nguồn: Thời báo Kinh tế Việt Nam

    Cung cấp dịch vụ Đào tạo kế toán trưởng, dịch vụ tư vấn thuế, dịch vụ Setup hệ thống kế toán cho DN

    Dịch vụ soát xét hóa đơn, chứng từ, sổ sách trước khi Quyết toán thuế.

    Liên hệ: Ms Vân 0969.790.185/ Zalo: 0969.790.185/ Skype:van_kttc

     
    Báo quản trị |  
  • #115077   02/07/2011

    boyluat
    boyluat
    Top 50
    Male
    Lớp 12

    Thái Nguyên, Việt Nam
    Tham gia:19/04/2010
    Tổng số bài viết (1811)
    Số điểm: 19520
    Cảm ơn: 358
    Được cảm ơn 792 lần


    (Tamnhin.net) - Các DN BĐS xác định phải cố gắng tự điều chỉnh thích nghi để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay cũng giống những lĩnh vực khác như sản xuất, nông nghiệp… Bộ Xây dựng không có đề nghị nào với NHNN nới lỏng tín dụng cho thị trường BĐS.

    Bộ Xây dựng đã nhấn mạnh điều này khi báo cáo Chính phủ về BĐS trên các lĩnh vực giá cả, thanh khoản cũng như những biến động của thị trường trong thời gian vừa qua.
    #ff0000;">
    Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định Bộ Xây dựng không có đề nghị nào với NHNN nới lỏng tín dụng cho thị trường BĐS. Bộ cũng nhất trí thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 11 thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, cắt giảm đầu tư công.


    Bộ Xây dựng cũng xác định , BĐS có tính chất hàng hóa quy mô còn nhỏ chiếm 30%, còn lại 70% là BĐS mang tính chất sử dụng sát nhu cầu thực của người dân.

    Dư nợ cho vay lĩnh vực này cuối tháng 5 là 220 nghìn tỷ, giảm so với 31/12/ 2010.

    Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng kết luận là không có đổ vỡ thị trường BĐS, chỉ có “xì hơi” giảm giá và suy giảm giao dịch. Từ đó Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ những giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS phát triển, lành mạnh.

    Bộ Xây dựng kiến nghị đưa BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất, tuy nhiên vẫn nằm trong nhóm kiểm soát tín dụng đặc biệt.

    Thay đổi cơ cấu dư nợ BĐS, không cho vay vào việc cho vay giải phóng mặt bằng, không cho vay thực hiện các dự án BĐS cao cấp. Tín dụng của những phân khúc này chuyển sang cho vay dự án quy mô nhỏ, giá hợp lý, nhà thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

    Tập trung vốn cho các dự án nhà sắp hoàn thiện để sớm đưa sản phẩm ra thị trường, tăng cung BĐS phù hợp.

    Tiếp tục cho hộ gia đình có nhu cầu mua thật, thu nhập và công việc ổn định vay tiền mua nhà, tăng chất lượng cuộc sống.

    Trước tình trạng ỳ ạch của thị trường BĐS hiện nay, Thủ tướng đã yêu cầu các bộ, ngành phải đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển ổn định thị trường BĐS.

    Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ thực hiện 5 giải pháp cơ bản như:#ff0000;"> Kiểm soát dòng vốn hiệu quả, đổi mới các phương thức phát triển nhà ở; xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô; đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh BĐS.

    Vấn đề quan trọng nhất hiện nay để thị trường BĐS sôi động là cần chú ý làm tăng tính thanh khoản của các BĐS. Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS giảm giá, chính sách khuyến mại và đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng mua bán nhà đất thì họ cũng phải mạnh dạn hợp tác với nhau điều chỉnh kế hoạch kinh doanh nhất là về dự án căn hộ cao cấp.

    Suốt thời gian qua, các DN có thể nhìn rõ được sức cầu thực chất thông qua việc khuyến mãi, giảm giá căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội nhưng vẫn không bán được hàng.

    Về chính sách, Nhà nước cần chú ý tới việc thúc đẩy thị trường BĐS, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở… Trước mắt, tháo gỡ các khó khăn về thủ tục hành chính, chính sách thuế chuyển nhượng BĐS, tiền sử dụng đất. Rất cần có lộ trình xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô phù hợp, nhưng cũng nên cân nhắc, bởi nếu xóa bỏ ngay lập tức lúc này liệu có ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường nói chung và việc hình thành các quỹ đầu tư nói riêng hay không?

    Mặt khác nếu nhìn BĐS như một ngành sản xuất theo hướng ngành phát triển vật liệu xây dựng, hạ tầng, tạo ra một khu đô thị, một căn hộ để phục vụ người tiêu dùng thì thị trường lại đang tồn tại một vài vấn đề cần giải quyết thỏa đáng. Thứ nhất là hàng “tồn kho” mà Bộ Xây dựng sau khi kiểm tra 18 dự án của Hà Nội cho biết, các chung cư cao tầng có tỉ lệ căn hộ đưa vào sử dụng cao nhất, đạt xấp xỉ 100%, nhà liền kề sử dụng đạt khoảng 80%, còn nhà biệt thự chỉ đạt 58%.

    Thứ hai, chủ trương thắt chặt tín dụng BĐS đang chú ý tới tính phi sản xuất chứ chưa chú ý tới tính sản xuất cho nên đây là một bất lợi cho thị trường nhất là trong thời điểm hiện nay. Cho đến nay, vẫn chưa có những nghiên cứu cụ thể để phân biệt loại BĐS nào là thiết yếu cho từng loại đối tượng mà ưu tiên nguồn vốn cho vay và loại nào là chưa thiết yếu để hạn chế cho vay.

    Đức Trung

    Vậy là kịch bản thứ 2 đang dần trở thành hiện thực ! Tình hình sắp trở nên nguy hiểm với các nhà đầu tư BĐS.

    Với luật sư, nói phải có căn cứ, có lý, có tình thì hãng nói. Nói chung chung, nói vu vơ, nói tránh đụng chạm thì tốt nhất là đừng nói.

    Làm thì làm làm dứt khoát, làm cẩn thận. Làm mà sợ đầu sợ đuôi, làm không đến đầu đến đũa thì tốt nhất là đừng làm.

    Còn luật sư mà nghĩ cái này, nói cái kia; nói một đằng, làm một nẻo thì tốt nhất là nên về quê chăn vịt.

    Vinh Quang l Trợ lý Luật sư - CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM (www.luatvietkim.com)

    M: 0934.666.282 - E: vinhquang@luatvietkim.com - Ad: P1705 - Đ3, 15 Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội.

     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-