Bên thứ ba dược bảo đảm những quyền lợi gì khi có tranh chấp đất xảy ra? - Ảnh minh họa

Pháp luật hiện hành quy định việc bảo vệ người  thứ ba ngay tình khi có sự tranh chấp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy thế nào là người thứ ba ngay tình và người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi gì khi có tranh chấp trong mua bán đất xảy ra? Bài viết sau sẽ phần nào làm rõ vấn đề này.

1. Thế nào là người ngay tình trong giao dịch mua bán đất

* Khái niệm

Người ngay tình tham gia giao dịch cần được hiểu là người tại thời điểm giao dịch người này không có cơ sở để biết và không buộc phải biết việc tham gia vào giao dịch là không phù hợp với quy định pháp luật hay hiểu một cách nôm na là không có quyền tham gia vào giao dịch. Điều đó có nghĩa là khi tham gia vào giao dịch, người này hoàn toàn tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch và giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch có hiệu lực.

Ví dụ: Anh A mua đất từ anh B. Khi mua, anh A tin rằng anh B là chủ sở hữu miếng đất vì anh B đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi thực hiện việc mua bán không có ai tranh chấp quyền sở hữu với anh B. Theo đó, anh A tin tưởng rằng anh B là chủ sở miếng đất mà anh mua. Tuy nhiên, trên thực tế các cơ sở mà anh A dựa vào chưa đủ chắc chắn để xác định anh B là chủ sở hữu của đất. Mặc dù, anh B không phải là chủ sở hữu tài sản, nhưng rõ ràng anh A không thể biết về việc này. Vì vậy, việc anh A mua miếng đất nêu trên là hoàn toàn ngay tình. Anh A chỉ không được coi là ngay tình trong việc mua bán và chiếm hữu miếng đất nếu anh A biết được hoặc buộc phải biết miếng đất này không thuộc sở hữu của anh B và anh B cũng không phải là người được chủ sở hữu ủy quyền bán đất.

* Vì sao phải bảo vệ người ngay tình khi có tranh chấp đất xảy ra?

- Người ngay tình không có lỗi: người ngay tình khi tham gia giao dịch không có cơ sở và không buộc phải biết người giao dịch không có quyền giao dịch.

- Mức độ thiệt hại: khả năng người ngay tình nhận được bồi thường từ bên tiến hành giao dịch rất khó xảy ra, nhất là trong trường hợp bên tiến hành giao dịch đã có hành vi gian dối ngay từ ban đầu.

2. Quy định về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất

Người ngay tình tham gia giao dịch được bảo vệ theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013.

Theo quy định tạ Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

- Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Bên cạnh đó, quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất được bảo vệ nếu việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai:

Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

...

- Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 có thể nhận thấy, để được bảo vệ, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Phải ngay tình khi tham gia giao dịch

Căn cứ quy định trong BLDS, tuy Luật Đất đai năm 2013 không thể hiện rõ điều kiện về việc người ngay tình phải ngay tình trong giao dịch. Tuy nhiên, việc công nhận giao dịch của người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người không có quyền sử dụng đất được xây dựng dựa trên cơ sở bảo vệ người ngay tình trong giao dịch.

(2) Giao dịch phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch

Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

- Quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải được xác định được, thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và phải được công chứng, chứng thực.

(3) Chỉ áp dụng với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

Giao dịch mà người ngay tình tham gia phải là giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn ( Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, người ngay tình không được công nhận giao dịch nếu  giao dịch mà người này tham gia là giao dịch: thuê, thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.

==== >>> Như vậy, trong trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là chủ thể sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai.

Những người đáng lẽ ra là chủ thể sử dụng đất nếu quyền sử dụng dụng đất không được chuyển quyền cho người ngay tình sẽ không có quyền đòi lại đất và quyền sử dụng đất, mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người có lỗi.