DanLuat 2015

Bên Bán Trì Hoãn Thời Gian Sang Nhượng Sau Khi Đã Nhận Cọc

Chủ đề   RSS   
  • #448247 28/02/2017

    vano.nguyen

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:25/06/2016
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 120
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 0 lần


    Bên Bán Trì Hoãn Thời Gian Sang Nhượng Sau Khi Đã Nhận Cọc

    Chào Luật Sư, 

    Tôi là người mua có mua 1 miếng đất và đã tiến hành đặt cọc, có hợp đồng đặt cọc tiến hành tại phòng công chứng có xác nhận của công chứng viên. 

    Theo như hợp đồng thì tới ngày 5/4/2017, 2 bên sẽ tiến hành hợp đồng mua bán và chuyển nhượng chủ sở hữu của mảnh đất. 

    Tuy nhiên, chủ đất hiện tại có thương lượng và xin chuyển thời gian mua bán đến tháng 7/2017. Chủ đất đồng ý chịu phạt tiền vì sự trì hoãn này. Về việc người bán hủy cọc thì tôi không lo lắm vì theo hợp đồng người bán sẽ phải bồi thường. 

    Tôi đồng ý với yêu cầu này. Vậy tôi và người bán có cần phải làm hợp đồng hay phụ lục bổ sung hợp đồng cọc ban đầu không? 

    Xin cảm ơn. 

     
    1546 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #448266   28/02/2017

    pcbay
    pcbay

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:14/01/2015
    Tổng số bài viết (21)
    Số điểm: 140
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 9 lần


    Chào anh. 

    Trong trường hợp của anh, tôi xin được tư vấn cho anh như sau.

    Vì anh và người bán đã có thỏa thuận mới trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết về việc chậm thực hiện nghĩa vụ và chế tài phạt kèm theo, do đó các bên có thể ký kết bổ sung phụ lục hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc cũng có thể ký kết một thỏa thuận phạt mới để làm căn cứ yêu cầu bên bán thanh toán tiền phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ này. Đối với thỏa thuận mới hoặc phụ lục hợp đồng này, các bên có thể quy định thanh toán tiền phạt hợp đồng bằng hình thức thanh toán toán trực tiếp hoặc cũng có thể cấn trừ vào phần giá trị chuyển nhượng mà các bên đã thỏa thuận.  

    Thân./

    Công ty Luật TNHH Labor Law

    Địa chỉ: Tầng 7, số 8 Láng Hạ, Thành Công, Ba Đình, Hà Nội - SĐT: 0943474844 - Email: phamnam.lw@gmail.com

    - Tham gia tố tụng.

    - Đại diện ngoài tố tụng.

    - Tư vấn pháp lý:

    + Tư vấn, hỗ trợ pháp lý trong thương lượng, soạn thảo, ký kết HĐLĐ, thỏa ước LĐ tập thể, nội quy LĐ, quy chế quản lý LĐ.

    + Tư vấn đào tạo kỹ năng quản trị nhân sự.

    + Tư vấn, đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong tranh chấp LĐ.

    - Cung cấp dịch vụ pháp lý khác.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn pcbay vì bài viết hữu ích
    vano.nguyen (01/03/2017)
  • #448291   28/02/2017

    vano.nguyen
    vano.nguyen

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:25/06/2016
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 120
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 0 lần


    Cảm ơn anh @pcbay đã tư vấn. 

    Giả sử như tôi và người bán không làm thỏa thuận mới hay ký kết phụ lục thêm thì phía tôi (người mua) có bất lợi gì không ah? 

    Xin cảm ơn.

     

     
    Báo quản trị |  
  • #448355   28/02/2017

    vano.nguyen
    vano.nguyen

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:25/06/2016
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 120
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 0 lần


    có Luật Sư nào giúp tôi được không ah? Nếu tôi không ký thêm phụ lục mới thì hợp đồng cọc hiện thời tới 5/4/2017 vẫn có hiệu lực phải không ah? Sau này tôi có bị vấn đề gì về giấy tờ / luật pháp không? 

    Cảm ơn nhiều.

     
    Báo quản trị |  
  • #448422   01/03/2017

    Chào bạn,
     
    Dựa trên các thông tin mà bạn cung cấp, tôi xin có một số ý kiến về vấn đề mà bạn thắc mắc như sau:
     
    Thứ nhất, nếu bạn không ký thêm phụ lục mới thì hợp đồng cọc hiện thời tới 5/4/2017 có còn hiệu lực không?
     
    Về sửa đổi hợp đồng, Điều 421, BLDS 2015 quy định như sau: 
     
    "Điều 421. Sửa đổi hợp đồng
    1. Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng.
    2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.
    3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu."
     
    Theo thông tin mà bạn cung cấp thì hợp đồng đặt cọc giữa hai bên được lập thành văn bản nên căn cứ Khoản 3, Điều 421, việc sửa đổi hợp đồng này bằng phụ lục cũng phải bằng văn bản và có công chứng, chứng thực như hợp đồng đặt cọc đã ký. Nếu hai bên không ký thêm phụ lục mới theo đúng hình thức của hợp đồng ban đầu hay thỏa thuận mới về tiền phạt thì hợp đồng đặt cọc với thời điểm cam kết chuyển nhượng vào ngày 5/4/2017 đương nhiên vẫn còn hiệu lực.
       
    Thứ hai, trường hợp bạn và người bán không làm thỏa thuận mới hay ký kết phụ lục thêm thì phía bạn (người mua) có bất lợi gì không?

    Trường hợp hai bên không ký kết phụ lục hợp đồng hay ký kết thỏa thuận phạt vì chậm thực hiện nghĩa vụ thì việc bên bán chậm thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giải quyết dựa trên hợp đồng mà hai bên đã ký kết trước đó. Theo thông tin bạn cung cấp thì trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về việc bên bán phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên bán "hủy cọc". Chúng tôi hiểu "Hủy cọc" ở đây có nghĩa là trường hợp bên bán hủy hợp đồng đặt cọc, không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì sẽ phải bồi thường. Nhưng trường hợp hợp đồng không có thoả thuận về việc bên bán sẽ phải chịu tiền phạt nếu chậm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì việc chậm thực hiện nghĩa vụ được xử lý theo pháp luật.
     
    Theo BLDS 2015, khi một bên vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng thì bị xem xét chịu 02 trách nhiệm:
    + Phạt vi phạm:
    BLDS 2015 quy định về Phạt vi phạm như sau:
     
    "Điều 418. Thoả thuận phạt vi phạm
    1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
    2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
    3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
    Trường hợp các bên có thoả thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm."
     
    Theo quy định này thì việc phạt vi phạm chỉ xem xét khi có thỏa thuận giữa các bên. Nếu các bên không thỏa thuận về việc phạt vi phạm thì chỉ xem xét về trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra do vi phạm hợp đồng.
     
    + Bồi thường thiệt hại:
    Điều 360, BLDS 2015 quy định về trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ (bao gồm cả thực hiện nghĩa vụ không đúng thời hạn đã thỏa thuận) như sau:

    "Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
    Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác."
     
    Căn cứ vào quy định này, người bán chỉ phải bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ khi có thiệt hại xảy ra, khi đó, bạn có trách nhiệm chứng minh các thiệt hại của mình. Việc chứng minh thiệt hại khá phức tạp và chỉ bồi thường tương đương với thiệt hại xảy ra. Nếu bạn không ký thỏa thuận về việc bên bán chịu phạt vì vi phạm thực hiện nghĩa vụ thì sau này khó có cơ sở yêu cầu bên bán thanh toán tiền phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ khi tranh chấp xẩy ra. 
     
    Trên đây là ý kiến chia sẻ của tôi về vấn đề mà bạn thắc mắc. Việc đưa ra ý kiến dựa trên thông tin mà bạn cung cấp cũng như các quy định pháp luật hiện hành. Trường hợp cần trao đổi thêm hoặc có vấn đề gì sai sót vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ dưới đây.
     
    Trân trọng cảm ơn,
    Chuyên viên tư vấn Nguyễn Thị Trà

     

    Cập nhật bởi clevietkimlaw1 ngày 01/03/2017 04:35:45 CH Cập nhật bởi clevietkimlaw1 ngày 01/03/2017 03:21:47 CH

    BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT DÂN SỰ | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM

    M: (+84-4) 32.123.124; (+84-4) 32.899.888 - E: cle.vietkimlaw@gmail.com; luatvietkim@gmail.com - W: www.vietkimlaw.com

    Ad: Trụ sở chính - Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN | VPGD - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn clevietkimlaw1 vì bài viết hữu ích
    vano.nguyen (01/03/2017)
  • #448436   01/03/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1076)
    Số điểm: 8723
    Cảm ơn: 124
    Được cảm ơn 782 lần
    Moderator

    Chào bạn,

    Thỏa thuận mới có cần lập thành văn bản hay không ? Rất cần ! Bởi "lời nói gió bay", không ghi nhận lại bằng Văn bản theo qui định thì khi có bên nào "lật lọng" dẫn tới tranh chấp sẽ lấy gì làm chứng cứ ? Không khó khăn, phức tạp gì cả, hai bên chỉ tốn một ít thì giờ tới đúng nơi đã Công chứng hợp đồng đặt cọc trình bày nội dung thỏa thuận mới là sẽ được làm đầy đủ thủ tục.

    Không lập thành văn bản thì có bất lợi gì không ? Có ! Nguy cơ bị thiệt hại của bạn là rất cao. Giả sử xảy ra tranh chấp, bên kia yêu cầu đòi lại tiền cọc kèm theo phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại theo hợp đồng do bạn vi phạm Hợp đồng, bạn cho rằng bạn không vi phạm vì bên kia đã đồng ý cho gia hạn thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thế nhưng thỏa thuận đó không được lập thành văn bản thì bạn lấy gì để chứng minh khi bên kia nói họ không hề thỏa thuận như vậy ?

    Còn kịp thì nên làm ngay, Bạn là bên mua, thỏa thuận mới có lợi cho bạn thì bạn phải chủ động trong việc đi làm giấy tờ theo đúng qui định để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.

    Trân trọng

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    vano.nguyen (01/03/2017)

0 Thành viên đang online
-