TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 82/2013/DS-GĐT NGÀY 08/07/2013 VỀ VỤ ÁN DÂN SỰ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ GIỮA NGUYÊN ĐƠN ÔNG VŨ VĂN TRƯỜNG VÀ BỊ ĐƠN BÀ TRƯƠNG THỊ KIM NHỎ
Ngày 8/7/2013, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà giám đốc thẩm, xét xử vụ án dân sự "Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Vũ Văn Trường, sinh năm 1954; trú tại 132/1 Nguyễn Văn Quá, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn: Bà Trương Thị Kim Nhỏ, sinh năm 1962; trú tại 128/1 Nguyễn Văn Quá, khu phố 2, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
1. Ông Vũ Văn Nghĩa, sinh năm 1958; trú tại 19/1 Lê Văn Khương, phường Thới An, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
2. Ông Vũ Văn Sơn, sinh năm 1949; trú tại 23 Khu phố 3, phường Thới An, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
Ông Sơn, ông Nghĩa ủy quyền cho ông Trường đại diện (văn bản ủy quyền ngày 7/9/2007).
3. Bà Vũ Thị Thình, sinh năm 1952; trú tại 133/5/96 Tô Hiến Thành, phường 13, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh. Bà Thình ủy quyền cho ông Trường đại diện (văn bản ủy quyền ngày 24/5/2006).
4. Chị Hồ Ngọc Thanh Loan, sinh năm 1981.
5. Chị Hồ Ngọc Thiên Lý, sinh năm 1984.
Chị Loan, chị Lý là con bà Vũ Thị Nhung cùng trú tại 12641 Adelle St # c Garden Grove CA 92841 USA; ủy quyền cho ông Trường ngày 9/7/2007 (văn bản ủy quyền ngày 9/7/2007).
6. Cụ Trần Thị Huyện, sinh năm 1932; trú tại 133/1 Nguyễn Văn Quá, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh; ủy quyền cho ông Trường đại diện (văn bản ủy quyền ngày 29/11/2005)
7. Bà Trương Thị Ngọc Anh, sinh năm 1959; trú tại 116/3B tổ 19, khu phố 2, phường Đông Hưng Thuận, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
8. Bà Trương Thị Hồng Anh, sinh năm 1961; trú tại 133/1 tổ 5, khu phố 2, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
9. Bà Lê Thị Ngọc Trí, sinh năm 1968.
10. Anh Trương Thanh Nguyên, sinh năm 1994.
11. Chị Trương Mỹ Tiên, sinh năm 1994.
Cùng trú tại 1156 Khu phố 2, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
12. Ông Trương Văn Anh Dũng, sinh năm 1965; trú tại 118, tổ 13, khu phố 3, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
13. Ông Đỗ Văn Phương, sinh năm 1958.
14. Anh Đỗ Hữu Phước, sinh năm 1983.
15. Anh Đỗ Hữu Phong, sinh năm 1987.
16. Anh Đỗ Hữu Phát, sinh năm 1989.
17. Bà Dương Thị Mai, sinh năm 1953.
Cùng trú tại 88/6A khu phố 3, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh; bà Mai, ông Phương ủy quyền cho bà Nhỏ đại diện (văn bản ủy quyền ngày 25/8/2005).
18. Bà Trương Thị Kim Ngọc, sinh năm 1957; trú tại ấp Vườn Trầu, xã Phước Thạnh, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh; ủy quyền cho bà Nhỏ đại diện (văn bản ủy quyền ngày 3/5/2006).
NHẬN THẤY
Tại đơn khởi kiện ngày 10/11/2004 và trong quá trình tố tụng, nguyên đơn là ông Vũ Văn Trường trình bày:
Cha, mẹ ông là cụ Trần Thị Nhứt (chết năm 2006) và cụ Vũ Văn Thảo (chết năm 2001) có 06 người con chung là: Ông, ông Vũ Văn Nghĩa, ông Vũ Hồng Sơn, bà Vũ Thị Thình, bà Vũ Thị Nhung (đã chết có 2 con là chị Hồ Ngọc Thanh Loan và Hồ Ngọc Thiên Lý) và ông Vũ Văn Thành (đã chết - không có vợ, con).
Trước đây, cố Hồ Thị Nhóc (bà ngoại của ông) có để lại cho cụ Nhứt và cụ Trần Thị Huyện (em của cụ Nhứt) một phần đất tại ấp 4, xã Tân Thới Hiệp, quận Hóc Môn, tỉnh Gia Định. Sau đó, cụ Nhứt và cụ Huyện góp tiền xây dựng trên đất 05 căn nhà cho thuê. Do cụ Nhứt tham gia cách mạng, nên giao cho cụ Huyện trông coi, quản lý.
Ngày 24/12/1973, vợ chồng cụ Huyện tự ý bán một căn nhà lợp tole, vách ván, nền xi măng (nay là số 128/1 Nguyễn Văn Quá, khu phố 2, phường Tân Thới Hiệp, quận 12) cho cụ Trương Chan với giá 80.000 đồng (riêng phần đất thì không bán mà cụ Trương Chan vẫn phải trả tiền thuê hàng năm là 500 đồng). Sau khi phát hiện cụ Huyện tự ý bán phần đất chung là phần nhà xây trên đất thừa kế thì cụ Nhứt tranh chấp từ năm 1990 và khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, ngày 28/4/2006 cụ Nhứt chết. Nay ông đại diện cho các thừa kế của cụ Nhứt yêu cầu hủy việc mua bán nhà giữa cụ Mười, cụ Huyện vói cụ Trương Chan. Ông đồng ý hoàn trả tiền mua nhà và chi phí sửa chữa, đồng thời chấp nhận bồi thường thiệt hại, yêu cầu bà Nhỏ (con của cụ Trương Chan) trả nhà trong thời hạn 02 tháng, khi di dời sẽ hỗ trợ 50 triệu đồng. Trường hợp bà Nhỏ muốn tiếp tục sử dụng nhà thì phải hoàn trả giá trị đất và thanh toán giá trị đất trong 6 tháng.
Bị đơn là bà Trương Thị Kim Nhỏ trình bày:
Bà là con của cụ Trương Chan và cụ Dương Quế Nga (đều đã chết), cha mẹ bà có 03 người con là: Bà, bà Dương Mai, bà Trương Thị Kim Ngọc. Bà thừa nhận căn nhà số 128/1 Nguyễn Văn Quá trước đây do cụ Huyện xây dựng để cho thuê. Khi xây, cụ Huyện xây dựng thành 2 dãy, giữa 2 dãy là con mương thoát nước, căn nhà đang tranh chấp thuộc dãy thứ nhất. Ngày 24/12/1973, cụ Huyện cùng chồng là Trương Văn Mười đã bán căn nhà kể trên cho cha bà với giá là 80.000 đồng. Tờ bán nhà được Ủy ban hành chính xã Tân Thới Hiệp chứng thực và có thỏa thuận rõ “bên mua được chiếm hữu thực sự, có quyền chuyển nhượng, sang hay bán lúc nào cũng được, bên bán không có quyền hành gì đối với căn nhà đã bán”. Từ khi sử dụng nhà, cha bà thực hiện nghĩa vụ nộp thuế với nhà nước, tuy nhiên trước năm 1975 có nộp hay không thì bà không biết. Sau khi cha, mẹ bà chết, bà và chồng bà tiếp tục sử dụng nhà, diện tích lúc mua chỉ có 36m2, quá trình sử dụng có cơi nới thêm chiều dài nên diện tích thay đổi. Cụ thể vào năm 1994, do giải tỏa lộ giới nên xây cất lại, phần cơi nới thêm nằm ở vị trí con mương thoát nước cũ trước đây, chi phí xây dựng mới khoảng 50 triệu đồng, khi xây nhà thì gia đình, cụ Nhứt ngăn cản.
Bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì cụ Huyện đã bán toàn bộ nhà, đất, hoàn toàn không có việc chỉ bán phần nhà mà không bán phần đất. Hơn nữa, giá mua 80.000 đồng vào thời điểm năm 1973 là rất cao, phải bao gồm cả nhà gắn liền với đất. Bà không biết cụ Nhứt vì chỉ sau năm 1975 mới thấy cụ Nhứt xuất hiện và tranh chấp nhà. Nếu nguyên đơn muốn hủy hợp đồng mua bán nhà thì phải mua căn nhà khác có diện tích tương đương cho gia đình bà.
Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Thình, ông Nghĩa, ông Sơn, bà Loan, bà Lý, bà Huyện ủy quyền cho ông Trường và có cùng ý kiến với ông Trường.
Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Mai, bà Ngọc, ông Phương, ông Phước, ông Phong ủy quyền cho bà Nhỏ và có cùng ý kiến với bà Nhỏ.
Các con của cụ Mười, cụ Huyện là bà Hồng Anh, Ngọc Anh, Anh Dũng, Ngọc Trí xác định không liên quan đến tranh chấp và xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 88/2006/DSST ngày 15/3/2006, Tòa án nhân dân quận 12, thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
Bác yêu cầu khởi kiện của cụ Trần Thị Nhứt về việc xin hủy hợp đồng mua bán nhà được lập ngày 24/12/1973 giữa cụ Trương Văn Mười, cụ Trần Thị Huyện với cụ Trương Chan và bác yêu cầu của cụ Nhứt về việc yêu cầu gia đình bà Trương Thị Kim Nhỏ phải trả lại 44,7m2 đất nền nhà và trả 50 triệu đồng tiền sinh lợi trên đất. Công nhận quyền sở hữu của các ông bà Dương Mai, Trương Thị Kim Nhỏ và Trương Thị Kim Ngọc đối với căn nhà 128/1, tổ 5, khu phổ 2, phường Tân Thới Hiệp, quận 12.
- Ngày 22/3/2006, cụ Trần Thị Nhứt kháng cáo không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 541/2006/DSPT ngày 29/5/2006, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
Hủy bản án sơ thẩm nêu trên, giao hồ sơ về Tòa án nhân dân quận 12 giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 1688/2009/DSST ngày 9/7/2009, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
Hủy hợp đồng mua bán căn nhà số 128/1 Nguyễn Văn Quá, khu phố 2, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh giữa cụ Trần Thị Huyện, cụ Trương Văn Mười với cụ Trương Chan.
Buộc bà Trương Thị Kim Nhỏ có trách nhiệm thanh toán cho ông Vũ Văn Trường đại diện các thừa kế của cụ Trần Thị Nhứt số tiền 715.200.000đ (tiền giá trị đất).
Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trường cho bà Nhỏ thanh toán tiền trong thời hạn 6 tháng sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.
- Ngày 10/7/2009, bà Trương Thị Kim Nhỏ kháng cáo không đồng ý vói quyết định của bản án sơ thẩm.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 03/2010/DSPT ngày 07/01/2010, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: giữ nguyên bản án sơ thẩm
Ngày 25/01/2010, bà Trương Thị Kim Nhỏ có đơn đề nghị xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.
Tại Quyết định số 535/2012/DS-KN ngày 27/12/2012, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 03/2010/DSPT ngày 7/01/2010 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 1688/2009/DSST ngày 9/7/2009 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
XÉT THẤY
Ông Vũ Văn Trường khởi kiện cho rằng nhà đất tranh chấp tại số 128/1 Nguyễn Văn Quá, khu phố 2, phường Tân Thới Hiệp, quận 12 có nguồn gốc của cố Hồ Thị Nhóc (bà ngoại của ông) để lại cho cụ Trần Thị Nhứt (mẹ của ông) và cụ Trần Thị Huyện quản lý, sử dụng. Quá trình quản lý, sử dụng thì cụ Huyện và cụ Nhóc cùng góp tiền xây dựng 05 căn nhà cho thuê. Ngày 24/12/1973, cụ Huyện cùng chồng là cụ Trương Văn Mười tự ý bán 01 căn nhà lợp tole, vách ván, nền xi măng cho cụ Trương Chan (cha của bà Trương Thị Kim Nhỏ) với giá 80.000 đồng; còn phần đất thì cụ Trương Chan trả tiền thuê hàng năm là 500 đồng nên ông đại diện cho cụ Huyện và các thừa kế của cụ Nhứt yêu cầu hủy việc mua bán nhà giữa cụ Mười, cụ Huyện với cụ Trương Chan. Trường hợp bà Nhỏ muốn tiếp tục sử dụng nhà thì phải thanh toán giá trị tiền đất.
Trong khi đó, bà Nhỏ cho rằng khi mua nhà của cụ Huyện thì cụ Trương Chan đã mua cả phần đất, năm 1994 bà xây dựng lại nhà mới có kết cấu tường gạch, mái tole, sàn gỗ, gia đình bà nộp thuế đầy đủ, đăng ký kê khai nhà đất năm 1999 nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Trường.
Căn cứ “tờ bán nhà” ngày 24/12/1973 có thị thực của xã trưởng xã Tân Thới Hiệp thì cụ Mười, cụ Huyện có bán cho cụ Trương Chan 01 căn nhà lợp tole, vách ván, nền xi măng diện tích 36m2 tại số 128/1 Nguyễn Văn Quá, khu phố 2, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, với giá 80.000 đồng; về đất thì mỗi năm cụ Trương Chan phải trả 500 đồng bạc. Như vậy, có căn cứ xác định cụ Mười, cụ Huyện chỉ bán phần nhà, còn phần đất thì tiếp tục cho thuê.
Gia đình cụ Trương Chan quản lý, sử dụng nhà đất từ trước năm 1975. Quá trình quản lý, sử dụng, năm 1994 gia đình cụ Chan phá nhà lợp tole, vách ván, nền xi măng xây lại thành nhà mới có kết cấu tường gạch, mái tole, sàn gỗ ý nộp thuế và đăng ký, kê khai nhà đất năm 1999. Như vậy, diện tích đất cụ Huyện, cụ Mười và cụ Chan thỏa thuận cho thuê từ trước năm 1977 và là đất đô thị nên theo quy định tại mục 6 phần I Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) thì Nhà nước đã trực tiếp quản lý toàn bộ diện tích đất cho thuê, gia đình bà Nhỏ đang sử dụng thì tiếp tục có quyền sử dụng. Trường hợp này, Tòa án phải bác yêu cầu của ông Trường mới đúng. Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào lời khai của ông Trường để xác định cụ Huyện bán nhà, không bán đất, từ đó xác định đất vẫn thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trường và buộc bà Nhỏ phải thanh toán giá trị đất cho ông Trường là không có căn cứ, không đảm bảo quyền lợi của gia đình bà Nhỏ.
Bởi các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12 ngày 29/3/2011 của Quốc Hội).
QUYẾT ĐỊNH
1- Huỷ toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 03/2010/DSPT ngày 07/01/2010 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa nguyên đơn là ông Vũ Văn Trường với bị đơn là bà Trương Thị Kim Nhỏ và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
2- Giao hồ sơ vụ án cho Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.