Sau một vụ án cụ thể để bạn đọc cùng tham khảo nhằm hoàn thiện các quy định về pháp luật:

 

Theo đơn khởi kiện ngày 01/4/2016 và quá trình giải quyết vụ án ông Trần Văn H và bà Cao Thị Q trình bày: Vào ngày 09/02/2005, vợ chồng ông Trần Văn H có nhận chuyển lại của bà Lâm Thị C một thửa đất khoảng 8000m2  với số tiền là 30.000.000đồng, khi mua bán có viết giấy tay sang nhượng, thửa đất chuyển nhượng nằm trong diện tích 13.000m2 thuộc GCNQSDĐ số 115 cấp ngày 02/01/1997, đứng tên ông Quách Đại V (ông V là người bán đất cho ông Quách Xuân H, sau đó ông H bán cho bà C). Do ông V đang thế chấp GCNQSDĐ tại Ngân hàng để vay vốn nên bà C không tách sổ cho vợ chông ông H được, vì khi bán đất bà C thỏa thuận khi nào ông V lấy GCNQSDĐ ra thì bà C sẽ làm thủ tục, tách sổ sang tên cho vợ chồng ông H.

 

Bị đơn bà Lâm Thị C trình bày: Vào năm 1999 ông Quách Xuân H chuyển nhượng thửa đất khoảng 8000m2 cho bà C với giá 04 cây vàng,  khi chuyển nhượng có làm giấy tay, hiện giấy đã bị thất lạc, bà C đã nhận đất và canh tác, nhưng do khi đó GCNQSDĐ đứng tên ông Quách Đại V đang thế chấp tại Ngân hàng nên chưa sang tên cho bà C. Đến năm 2005 bà C sang nhượng lại thửa đất trên cho ông Trần Văn H và bà Cao Thị Q, khi mua bán có làm giấy viết tay thỏa thuận khi nào ông V lấy được GCNQSDĐ ra thì bà C sẽ làm thủ tục tách số cho ông H và bà Q. Nhưng đến nay ông V đã lấy sổ ra nhưng không đưa cho bà C nên chưa tách sổ sang tên cho ông H và bà Q được.

 

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Quách Xuân H trình bày: Vào năm 1997, ông nhận chuyển nhượng lại thửa đất từ ông Quách Đại V (ông V là em ruột của ông H) với số tiền là 03 cây vàng, khi nhận chuyển nhượng có một số cây ăn trái đang cho thu hoạch. Năm 1999 ông chuyển nhượng lại cho bà C. Khi chuyển nhượng GCNQSDĐ của ông V đang thế chấp tại Ngân hàng nên chưa sang tên được. Hai bên có làm giấy tay nhưng đã bị thất lạc. Đến năm 2005 bà C sang nhượng lại cho vợ chồng ông H, bà Q, tại phiên tòa ông Quách Xuân H nhất trí với đơn khởi kiện của ông H và bà Q.

 

Ông Quách Đại V và bà Nguyễn Thị H có đơn phản tố trình bày: Vợ chồng ông V và bà H có một thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ có diện tích 13.000m2. Vào năm 1997 vợ chồng ông đi làm ăn xa không thể canh tác nên có cho ông Quách Xuân H mượn khoảng 5000m2 để cách tác và không có thỏa thuận thời hạn trả đất. Sau đó, ông Quách Xuân H sang nhượng cho bà C; bà C sang nhượng lại cho ông H bà Q thì ông không có biết. Đến năm 2015 ông Quách Đại V bà H lấy GCNQSDĐ từ Ngân hàng ra và ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất trên cho bà Bùi Thị H thì mới biết ông H và bà Q đang canh tác trên đất. Do ông H bà Q đang sử dụng phần đất 5000m2 của ông nên nay ông yêu cầu ông H bà Q trả lại phần đất trên cho ông,  không công nhận giao dịch CNQSDĐ giữa bà C với ông H và bà Q, về hậu quả pháp lý ông đồng ý xử lý theo quy định của pháp luật.

 

Qua vụ việc nêu trên hiện đang có hai ý kiến không thống nhất:

 

Ý kiến thứ nhất cho rằng, Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông H, bà Q, bị đơn bà C, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Quách Xuân H đều thống nhất nội dung vào năm 2005, vợ chồng ông H, bà Q có nhận chuyển nhượng của bà Lâm Thị C diện tích đất tranh chấp có diện tích đo thực tế là 6000m2, với số tiền 30.000.000đồng. Thửa đất chuyển nhượng nằm trong tổng diện tích 13.000m2 thuộc GCNQSDĐ số 115 do UBND huyện P cấp ngày 02/01/1997 đứng tên ông Quách Đại V. Nguồn gốc đất này do ông Quách Xuân H nhận chuyển nhượng của ông V vào khoảng năm 1997, đến năm 1999 ông Quách Xuân H sang nhượng thửa đất này cho bà C. Do ông Quách Đại V đã thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn nên bà C không thể tách sổ sang tên cho vợ chồng ông H và bà Q được, bà C thỏa thuận khi nào ông Quách Đại V lấy GCNQSDĐ ra thì bà C sẽ tách sổ sang tên cho vợ chồng ông H.

 

Tuy nhiên, theo lời trình bày của vợ chồng ông Quách Đại V thì vợ chồng ông V đi làm ăn xa nên năm 1997, ông V có cho anh trai là Quách Xuân H mượn diện tích đất nêu trên để canh tác. Khi cho mượn đất không làm giấy tờ gì, cũng không thỏa thuận trả. Sau khi mượn đất thì ông Quách Xuân H tự ý sang nhượng thửa đất trên cho bà C, và bà C sang nhượng lại cho vợ chồng ông H, bà Q thì ông V không biết. Như vậy, về nguồn gốc diện tích đất tranh chấp có diện tích thực tế là 6000m2 nằm trong tổng số diện tích năm 2006 đo chính quy với tổng diện tích là 12.000m2.  Việc ông Quách Đại V và ông Quách Xuân H thỏa thuận mua bán không có lập biên bản với giá 03 cây vàng vào năm 1997. 

 

Ông Quách Xuân H nhận đất và quản lý, sử dụng cho đến khi chuyển nhượng lại cho bà C vào năm 1999 với giá 04 cây vàng. Vợ chồng ông Quách Đại V cho rằng chỉ cho ông Quách Xuân H mượn đất chứ không phải chuyển nhượng vì vợ chồng ông Quách Đại V đi làm ăn xa không canh tác được và việc ông Quách Xuân H chuyển nhượng cho bà C, bà C chuyển nhượng lại cho vợ chông ông H bà Q không biết là không đúng. Vì theo kết quả xác minh tại địa phương thì từ năm 2010 cho đến nay thì vợ chồng ông Quách Đại V không có đăng ký tạm vắng hay chuyển khẩu đi khỏi địa phương. Ngoài ra, vợ chồng ông V cũng không cung cấp được chứng cứ gì về việc đi làm ăn xa từ năm 1997 cho đến năm 2015. Hơn nữa, thời gian bà C canh tác và sau này vợ chông ông H bà Q cũng canh tác trên phần đất giáp ranh với đất của ông V. Đến năm 2015 ông V thanh lý các cây trên đất.

 

Như vậy, phần diện tích còn lại trong thửa đất vẫn do vợ chồng ông Quách Đại V quản lý, sử dụng nên ông V cho rằng không biết việc ông Quách Xuân H chuyển nhượng đất cho bà C và bà C chuyển nhượng lại đất cho vợ chồng ông H bà Q là không hợp lý. Do đó, có đủ cơ sở  xác định vào năm 1997, vợ chồng  ông  Quách Đại V có chuyển nhượng cho ông Quách Xuân H diện tích 6000m2, đến năm 1999, ông Quách Xuân H chuyển nhượng lại cho bà C. Năm 2005, bà C chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông H, bà Q.  Nhưng về hình thức hợp đồng mặc dù tại thời điểm CNQSDĐ giữa ông Quách Đại V với ông Xuân H, ông Quách Xuân H với bà C, giữa bà C với vợ chồng ông H, bà Q đều không lập thành văn bản hoặc lập văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực theo quy định là vi phạm quy định tại các Điều 400, Điều 691 BLDS năm 1995;  Điều 106 Luật đất đai năm 2003. Về nội dung mặc dù thời điểm ông Quách Xuân H, bà C, ông H, bà Q nhận chuyển nhượng thì GCNQSDĐ đứng tên ông V và đang thế chấp tại Ngân hàng là vi phạm về nội dung. Đến năm 2015 thì ông V mới lấy lấy CNQSDĐ từ Ngân hàng về. Nhưng sau khi nhận chuyển nhượng đất ông Quách Xuân H đã quản lý, sử dụng từ năm 1997. Sau đó, chuyển nhượng lại cho bà C năm 1999;  năm 2005 bà C chuyển nhượng lại cho ông H và bà Q. Phía ông Quách Xuân H, bà C, ông H bà Q đều quản lý, sử dụng ổn định, trồng cây lâu năm mà không có ai tranh chấp. Ông Quách Đại V có mặt tại địa phương và biết việc này nhưng không có ý kiến phản đối. Nên cần căn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02/2004 ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (gọi tắt là Nghị quyết 02) để công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Đại H với bà C; bà C với ông H bà Q.

 

Ý kiến thứ hai cho rằng, bởi vì, khi nhận CNQSDĐ ông Quách Xuân H không có bất cứ các giấy tờ hay chứng cứ gì để chứng minh việc mình đã sang nhượng phần đất trên của ông Quách Đại V. Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Xuân H và vợ chồng ông Quách Đại V là vi phạm trình tự, thủ tục về CNQSDĐ được quy định tại điểm a.6, tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02 và  Điều 75 Luật Đất đai năm 1993, Điều 106 Luật Đất năm 2003, Điều 10, Điều 11 Nghị định số 17 ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định việc công nhận quyền sử dụng đất và Điều 691, 692 BLDS năm 1995.  Do đó, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Xuân H và vợ chồng ông Quách Đại V, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Xuân H và bà C, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà C với vợ chồng ông H bà Q là vô hiệu.

 

Ý kiến của tác giả đồng ý với ý kiến thứ hai, bởi lẽ, phần diện tích 6000m2, ông Trần Văn H, bà Cao Thị Q cho rằng là nhận chuyển nhượng lại của bà Lâm Thị C là vi phạm về trình tự thủ tục CNQSDĐ. Vì, phần diện tích 6000m2 đất nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 115 do UBND huyện P cấp ngày 02/01/1997, đứng tên ông Quách Đại V. Nhưng ý kiến thứ nhất lại cho rằng cần căn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02 để công nhận hợp đồng CNQSDĐ đất giữa ông Quách Xuân H với vợ chồng ông V là không đúng.

 

Bởi vì, điểm b.3 tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02 quy định: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”. Như vậy, đây chỉ là hướng dẫn về trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm 2 điều kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và điều kiện hợp đồng được lập thành văn bản nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.  Chỉ áp dụng trong trường hợp như: “Đất của bà C đứng tên quyền sở hữu mà CNQSDĐ cho vợ chồng ông Trần Văn H bà Cao Thị Q nhưng hợp đồng không có công chứng, chứng thực”.  Nhưng trong trường hợp này ông Quách Xuân H cho rằng năm 1997 sang nhượng của ông Quách Đại V nhưng không có giấy tờ để chứng minh cho việc sang nhượng; còn ông Quách Đại V không thừa nhận sang nhượng mà chỉ cho ông Quách Xuân H mượn đất. Do vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Xuân H và ông Quách Đại V đã vi phạm Điều 75 Luật Đất đai năm 1993, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

 

 Điều 75 Luật đất đai năm 1993 quy định:“Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích”.

 

Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền…. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

 

Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Đại V và ông Quách Xuân H đã vi phạm dẫn đến việc ông Quách Xuân H sang nhượng lại cho bà Lâm Thị C (không có giấy tờ) là vi phạm; bà C sang nhượng lại cho ông Trần Văn H bà Cao Thị Q (chỉ có giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực) lại tiếp tục vi phạm Điều 75 Luật Đất đại năm 1993, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, Điều 691,692 BLDS năm 1995 và Điều 10,11 Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định về CNQSDĐ.  

 

Do vậy, không thể tuyên công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa bà Lâm Thị C với vợ chồng ông Trần Văn H và bà Cao Thị Q ngày 09/02/2005 (thể hiện bằng giấy sang nhượng đất viết tay) đối với diện tích 6000m2­­­­­­­. Bởi vì, phần diện tích đất chuyển nhượng nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 115 do UBND huyện  P cấp ngày 02/01/1997, đứng tên ông Quách Đại V nên không thể vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4, tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02 để công nhận hợp đồng.

 

Điểm a.4, tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02 quy định: “Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003”.

 

Nhưng ông Quách Xuân H không có bất cứ các giấy tờ hay chứng cứ gì để chứng minh việc ông đã sang nhượng phần đất trên của ông Quách Đại V. Và hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Xuân H với bà C và hợp đồng bà C chuyển nhượng QSDĐ cho vợ chồng ông H bà Q đã vi phạm điều kiện tại điểm a.6, tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02.

 

Điểm a.6, tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”.

 

Như vậy, ý kiến thứ nhất cho rằng cần căn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3 Nghị quyết 02 để công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Xuân H và vợ chồng ông Quách Đại V và từ đó làm căn cứ để công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Xuân H với bà C và giữa bà C với vợ chồng ông H bà Q là áp dụng không đúng pháp luật. Vi phạm Điều 75 Luật Đất đai năm 1995, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003;  Điều 10, Điều 11 Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định việc công nhận quyền sử dụng đất và Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy đình về trình tự, thủ tục CNQSDĐ.

 

Ngoài ra, từ khi sang nhượng cho đến khi tranh chấp thì ông Quách Xuân H không có ý kiến gì để cho ông Quách Đại V làm thủ tục tách sổ. Đồng thời, bà Lâm Thị C, ông Trần Văn H, bà Cao Thị Q đều biết phần diện tích đất chuyển nhượng của ông Quách Đại V đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và  GCNQSDĐ ông Quách Đại V đang thế chấp tại Ngân hàng để đảm bảo cho việc vay tiền từ ngày 24/08/2004, đến hạn ngày 24/6/2007. Đến ngày 28/9/2012 ông Quách Đại V tiếp tục thế chấp GCNQSDĐ để đảm bảo cho việc vay tiền tại Ngân hàng nhưng ông Quách Xuân H, bà C và vợ chông ông H bà Q đều biết đất của ông Quách Đại V đang cầm cố, thế chấp tại Ngân hàng. Nhưng khi sang nhượng bà Lâm Thị C, ông Trần Văn H, bà Cao Thị Q cũng không hỏi ý kiến của ông Quách Đại V có đồng ý để cho ông Quách Xuân H sang nhượng không để ông Quách Đại V có đồng ý làm thủ tách sổ hay không? nhưng vẫn sang nhượng. Đến ngày 30/9/2013, đến hạn ông V đã thanh toán hết số tiền vay. Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Đại V với ông Quách Xuân H, giữa ông Quách Xuân H với bà Lâm Thị C, giữa bà Lâm Thị C với vợ chồng ông Trần Văn H bà Cao Thị Q là vi phạm pháp luật các bên đều có lỗi nên cần phải tuyên vô hiệu.

 

Từ những vướng mắc nêu trên trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và tranh chấp đất hiện nay ngay càng gia tăng và phức tạp, vẫn đang có nhiều trường hợp sang nhượng QSDĐ chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều người, nhiều thời kỳ. Nhưng  hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể. Thiết nghĩ, trong thời gian tới liên ngành tư pháp trung ương cần có văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy viết tay qua nhiều người, qua nhiều thời kỳ thì giải quyết như thế nào nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của công dân, bảo quyền con người.

 

Ths. Lê Văn Quang-Phó Viện trưởng VKSND huyện Lộc Ninh_Kiemsat.vn