Bán tầng thương mại chung cư

Chủ đề   RSS   
  • #407998 28/11/2015

    Bán tầng thương mại chung cư

    Kính thưa luật sư

    Xin luật sư tư vấn giúp, Công ty tôi có đầu tư dự án nhà chung cư vậy xin hỏi tầng thương mại của tòa nhà chúng tôi có ký hợp đồng bán được không? bán được hay không được quy định tại văn bản nào? và tầng thương mại của tòa nhà có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng không? quy định tại văn bản nào?

    Kính mong luật sư tư vấn giúp

     

     
    12909 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #446747   17/02/2017

    Chào bạn, cám ơn câu hỏi của bạn. Dựa vào những thông tin chung do bạn cung cấp, chúng tôi có một số góp ý, đề xuất giải quyết dựa trên 3 câu hỏi chính như sau:

    -         Văn bản quy định về vấn đề trên

    -         Tầng thương mại tòa nhà có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng không

    -         Có được bán tầng thương mại tòa nhà chung cư không

    Các thắc mặc được góp ý cụ thể như sau:

    1.     Văn bản quy định về vấn đề trên: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Luật nhà ở 2014.

    2.     Tầng thương mại tòa nhà có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng không

    Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

    Điều 49. Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư

    1. Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.

    2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

    a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

    Vậy, đối với tầng thương mại trên (là diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh), nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    3.     Có được bán tầng thương mại tòa nhà chung cư không

    Điều này được quy định tại khoản 3,4 điều trên:

    3. Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:

    a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;

    (…)

    d) Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.

    Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại Điểm b Khoản 2 và Điểm a Khoản này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

    Điểm b khoản 2:

    2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

    b) Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

    Vậy, nếu tầng thương mại thuộc diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại Điểm b Khoản 2 theo dự án đầu tư (diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ) và Điểm a Khoản 3 điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì diện tích này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư, thì quyền mua bán, định đoạt quyền sử dụng đất do chủ đầu tư quyết định.

    Vậy, nhìn chung, phải dựa vào mục đính sử dụng của tầng “thương mại” trên (có phải là nhà sinh hoạt cộng đồng không,…), hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên để có kết luận chính xác.

    Tóm lại, diện tích cho mục đích kinh doanh trên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chủ đầu tư có được định đoạt (mua, bán) phần diện tích này không phụ thuộc vào hình thức sở hữu, mục đích sử dụng của diện tích đất này, và cần phải xem xét hợp đồng mua bán, các giấy tờ cụ thể của chung cư. Nhìn chung, nếu tầng thương mại này thuộc sở hữu của chủ đầu tư, bạn có thể bán tầng thương mại này. Các văn bản pháp lý liên quan: Luật nhà ở 2014, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

    Trên đây là một số đề xuất, góp ý dựa trên những thông tin bạn đưa ra. Nếu còn những thắc mắc cần giải đáp, mời bạn liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp theo địa chỉ dưới đây.

    Trân trọng.

    Chuyên viên tư vấn Nguyễn Thị Minh Hiếu.

    BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI - DỰ ÁN BĐS | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM

    M: (+84-4) 32.123.124; (+84-4) 32.899.888 - E: cle.vietkimlaw@gmail.com; luatvietkim@gmail.com - W: www.vietkimlaw.com

    Ad: Trụ sở chính - Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN | VPGD - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.

     
    Báo quản trị |  
  • #447832   24/02/2017

    hoanghiep227
    hoanghiep227

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:21/08/2008
    Tổng số bài viết (52)
    Số điểm: 451
    Cảm ơn: 7
    Được cảm ơn 3 lần


    Đã là tầng thương mại thì không phải là sử dụng chung rồi.

    Bây giờ bạn phải phân tích, tầng thương mại thì kéo theo đó đất sẽ là đất thương mại dịch vụ, có thời hạn thuê đất và không phải là nhà ở. Vậy chủ đầu tư có được chuyển nhượng tầng thương mại đó không.

     
    Báo quản trị |