Bán nhà thuộc sở hữu chung và thừa kế theo pháp luật

Chủ đề   RSS   
  • #340586 23/08/2014

    luatsutraloi2

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:01/08/2014
    Tổng số bài viết (91)
    Số điểm: 680
    Cảm ơn: 95
    Được cảm ơn 16 lần


    Bán nhà thuộc sở hữu chung và thừa kế theo pháp luật

     

     

     

    Bố mẹ tôi có 8 người con, trong đó 2 người con trai định cư, nhập quốc tịch nước ngoài từ trước năm 1954 và một người con gái (đã mất từ lâu) hiện có chồng và 3 con cũng định cư, nhập quốc tịch nước ngoài. Nhà nước thu ngôi nhà của bố mẹ tôi sống trước năm 1955 và chuyển đổi chúng tôi đến ngôi nhà hiện đang ở không phải trả tiền nhà. Bố mẹ tôi qua đời đến nay đã hàng chục năm (mẹ không để lại di chúc, bố viết di chúc cho 2 người con đang sống ở Hà Nội toàn bộ phần của bố tôi trong ngôi nhà đang ở). Thành phố đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà này, đứng tên 5 người con đang ở đây.

    Xin hỏi: 2 người anh và anh rể, 3 cháu quốc tịch nước ngoài có quyền thừa kế ngôi nhà 5 gia đình chúng tôi đang ở không? 5 anh chị em chúng tôi muốn bán nhà hiện đang ở chung có phải cần đến sự đồng ý của 6 người này? Họ hàng ở nước ngoài cho biết, 2 người anh trai đã tuyên bố họ: "Không muốn dây dưa gì với gia đình ở Việt Nam, kể cả tài sản thừa kế" nhưng lại không chịu làm văn bản từ chối thừa kế. Vậy những người ở trong nước có được bán nhà không? Nếu được, có phải sau khi chúng tôi bán nhà, Nhà nước sẽ quản lý toàn bộ phần tiền thừa kế của 6 người định cư ở nước ngoài và chỉ trả lại cho họ khi về VN định cư? Mới đây, ngoài việc cho 5 chúng tôi sở hữu nhà đang ở, Thành phố còn bồi thường thêm một căn nhà nhỏ nữa. Căn nhà nhỏ này không có trong di chúc của bố chúng tôi. 5 người chúng tôi cũng muốn bán nốt căn nhà "phát sinh" này thì có phải xin phép 6 người ở nước ngoài không?

    Ông Lê Quang Tùng (Hà Nội)

     

    Trả lời:

    Nhà nước thu nhà, xác lập sở hữu Nhà nước đối với ngôi nhà mà trước đó bố mẹ ông là chủ sở hữu; sau đó, đổi cho gia đình ông 1 nhà khác (hiện đã xác lập quyền sở hữu nhà này cho 5 người con của bố mẹ ông) đồng thời bồi thường thêm một “căn nhà nhỏ” nữa.

    Người chết (bà mẹ) “không có di chúc”, còn ông bố tuy có di chúc nhưng sau khi ông qua đời, lại xuất hiện căn nhà nhỏ là “Phần di sản không được định đoạt trong di chúc”. Đối với 2 trường hợp này, tại mục a khoản 1 và mục a khoản 2 Điều 675, Bộ Luật Dân sự quy định những người thừa kế được “thừa kế theo pháp luật”.

    Căn cứ Điều 676 Bộ Luật Dân sự: 2 người anh và 3 cháu quốc tịch nước ngoài của ông là những người thừa kế theo pháp luật. Hai người anh (con đẻ của bố mẹ ông) thuộc hàng thừa kế thứ nhất (mục a khoản 1). 3 cháu ngoại quốc tịch nước ngoài thuộc hàng thừa kế thứ hai (mục b khoản 1) được hưởng “thừa kế thế vị” theo điều 677 Bộ Luật Dân sự do mẹ các cháu (ở hàng thừa kế thứ nhất) đã chết. Luật Dân sự không quy định con rể người chết được hưởng thừa kế theo pháp luật.

    Điều 112 Luật Nhà ở quy định: "Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế". Như vậy, pháp luật buộc chủ sở hữu thanh toán phần giá trị nhà ở mà những người thừa kế được hưởng nhưng không quy định Nhà nước “quản lý phần tiền” của những người thừa kế đang định cư ở nước ngoài khi nhà được bán. Căn cứ quy định tại Điều 96 Luật Nhà ở, việc bán nhà ở do các chủ sở hữu quyết định. Những người  định cư ở nước ngoài không phải là chủ sở hữu căn nhà “phát sinh”; việc bán nhà này vẫn do những người chủ sở hữu ở trong nước quyết định.

    Khoản 1 Điều 633 Bộ Luật Dân sự quy định thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Khoản 3 Điều 642 quy định: “Thời hạn từ chối nhận di sản là sáu tháng, kể từ ngày mở thừa kế. Sau sáu tháng kể từ ngày mở thừa kế nếu không có từ chối nhận di sản thì được coi là đồng ý nhận thừa kế”.

    Cha mẹ ông X. qua đời đã hàng chục năm. Nếu đến nay những người thừa kế ở nước ngoài vẫn "không chịu làm văn bản  từ chối nhận di sản thừa kế", thì về pháp lý, họ vẫn “được coi là đồng ý nhận thừa kế”, cho dù lúc “hờn dỗi”, họ tuyên bố: "Không muốn dây dưa gì với gia đình ở Việt Nam…".

    Nhà nước không can thiệp vào “tình huống” này nhưng khuyến khích những người liên quan cư xử với nhau trên tinh thần “tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp của dân tộc” là một trong những nguyên tắc cơ bản hàng đầu được quy định tại Điều 8  Bộ Luật Dân sự./.

     

    (Đăng Báo Pháp Luật Việt Nam ngày 22/8/2014)

    (Luật gia, Nhà báo Nguyễn Chấn - Chuyên viên cao cấp tại Hãng Văn phòng Luật NewVision)

     

     

     

     
    5800 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #340585   23/08/2014

    luatsutraloi2
    luatsutraloi2

    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:01/08/2014
    Tổng số bài viết (91)
    Số điểm: 680
    Cảm ơn: 95
    Được cảm ơn 16 lần


    Bán đất trái thẩm quyền có được cấp “sổ đỏ”?

     

    Trong những năm 1990 của thế kỷ trước, UBND xã L. chủ trương bán 1 ao làng  để người dân san lấp xây dựng nhà ở bên trục đường liên xã. Ông Phạm Đình H.  được mua một suất đất khoảng gần  80 m2 (chiều ngang xấp xỉ 4 m2 ), ngày 10/12/1996 đã nộp 1 triệu đồng cho  xã (phiếu thu số 36). Ngày 10/10/1998, ông H. được đại diện đảng ủy, chính quyền xã L. viết “Giấy giao đất ao”. Tháng 2 năm 2000, ông H. làm văn bản “viết tay” (không qua công chứng hoặc chứng thực) chuyển nhượng ao cho hộ ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B. Sau khi nhận ao, do chưa có nhu cầu xây dựng, hộ ông bà  A -  B. san lấp ao, trồng cây, gia cố nền đất đủ điều kiện xây dựng nhà ở. Từ đó đến nay, 13 - 14 năm trôi qua, hộ gia đình này liên tục đề nghị chính quyền làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ nhưng bị gây “khó dễ”. Không những thế, xã còn có nhiều việc làm cản trở họ xây dựng nhà ở trên mảnh đất ngày xưa là ao làng, trong khi hàng chục hộ khác cũng “mua đất” ao này (do xã “bán”) cùng thời điểm những năm 1995-1996 đã được phép xây dựng nhà ở.

    Xã làm như vậy có đúng không?

    Nguyễn Văn Thanh (TP Hải Dương)

     

    Trả lời:

    Diện tích đất ao mà ông Phạm Đình H. “mua” do xã “bán” (không đúng thẩm quyền) từ năm 1996. Nếu  từ đó đến nay, ao vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu thì nó được xem là “đất chưa sử dụng”  và ao sẽ bị Nhà nước thu hồi theo quy định tại điểm a, khoản 6 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 (“Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm”). Nếu đến thời điểm này mà chưa bị thu hồi, thì “đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm” sẽ bị thu hồi theo quy định tại mục đ khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 “đất bị lấn, chiếm”.

    Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng từ ông Phạm Đình H, ao đã được hộ ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B san lấp, gia cố để đủ điều kiện xây dựng nhà ở; diện tích gần  80 m2 đất ao liên tục có người sử dụng dù nó được bán trái thẩm quyền. Cần lưu ý, đối với việc xã “bán đất” trái thẩm quyền nhưng việc này xảy ra trước 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành), cả hai luật (Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013) đều không “xử lý” những người đã “chót làm sai” (tức luật không “hồi tố”), đồng thời ban hành các quy định có lý có tình, xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất.

     

    Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trong trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày ngày 1/7/2004 nhưng người “mua đất” đã nộp tiền cho xã được quy định tại Điều 16 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Nếu đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng hai bên chưa thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, thì bên nhận chuyển nhượng được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Tháng 2/2000 (trước 01/7/2004), hộ ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B nhận chuyển nhượng  gần  80 m2  ao từ ông Phạm Đình H. “không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền”. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, hộ ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất như trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 trở về sau, và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 135 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ (trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn).

     

    Nếu đến thời điểm này (sau 1/7/2014 - ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành), ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc cấp “sổ đỏ” cho hộ này được thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013” (cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai)./.

     

    (Đăng báo Pháp luật Việt Nam ngày 24/7/2014)

    (Luật gia, Nhà báo Nguyễn Chấn - Chuyên viên cao cấp tại Hãng Văn phòng Luật NewVision)

     

     

     

     

     

     
    Báo quản trị |