>>> Mua bán nhà đất qua vi bằng có được pháp luật công nhận?

>>> Ai phải sang tên GCN quyền sử dụng đất khi mua bán nhà đất?

Luật Đất đai 2013 hiện nay quy định 03 chủ thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), gồm có:

(1) Cá nhân;

(2) Cộng đồng dân cư;

Định nghĩa về cộng đồng dân cư được hiểu là bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

(3) Hộ gia đình.

Tại Khoản 1 Điều 212 của Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan”. Trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự, Luật Đất đai 2013 đã quy định như thế nào là “Hộ gia đình sử dụng đất” tại Khoản 29 Điều 3, đó là: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, không phải cứ có tên trong hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất, mà phải có đủ 02 điều kiện sau:

+ Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

+ Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Trong 03 hình thức trên, loại Giấy chứng nhận của cá nhân và hộ gia chiếm phổ biến hơn cả, quyền sử dụng đất dành cho cộng đồng dân cư chỉ có một phần rất nhỏ trong xã hội. Với quyền sử dụng đất cá nhân, quyền sử dụng, định đoạt và chiếm hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ chỉ thuộc về cá nhân đó. Còn với hình thức sử dụng đất theo hộ gia đình thì các thành viên sẽ có chung quyền sử dụng đất. Nói cách khác, các thành viên quyền của các thành viên là như nhau đối với mảnh đất.

Đối với Giấy chứng nhận của chủ thể là cá nhân sẽ ghi tên tên cá nhân đó (ghi đích danh tên của một hoặc nhiều người) thì chỉ người (những người) có tên trên giấy chứng nhận mới là chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản được chứng nhận, trừ trường hợp tài sản được xác định là tài sản chung vợ chồng theo Luật Hôn nhân và gia đình. Trong khi đó, đối với Giấy chứng nhận hộ gia đình thì người đứng tên chỉ là chủ hộ - người đại diện của hộ gia đình (theo điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT). Như vậy, hiện nay không có quy định nào buộc ghi rõ tên của mọi thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình. 

Vấn đề đặt ra là liệu chủ hộ (người có tên trên Giấy chứng nhận) có quyền đương nhiên đại diện cho các thành viên còn lại để ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch đối với quyền sử dụng đất không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:

"Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này".

Mặt khác, pháp luật đất đai cũng có các quy định liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất theo hình thức hộ gia đình tại Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Về bản chất thì việc sử dụng đất theo hình thức hộ gia đình cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến hộ gia đình thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng. Theo đó, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT).

Từ các căn cứ trên, chúng ta đưa ra kết luận sau: Khi chuyển nhượng nhà đất thuộc sở hữu hộ gia đình bắt buộc hỏi ý kiến các thành viên của hộ. Không thể chỉ chủ hộ quyết định mà phải được tất cả thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên (người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ) đồng ý, ký kết hợp đồng, giao dịch thì giao dịch đó mới có hiệu lực.