DanLuat 2015

ÁN LỆ SỐ 03 - IM LẶNG CÓ PHẢI ĐƯƠNG NHIÊN LÀ SỰ ĐỒNG Ý???

Chủ đề   RSS   
  • #470011 07/10/2017

    xuanlong_halong

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/10/2008
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 340
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 10 lần


    ÁN LỆ SỐ 03 - IM LẶNG CÓ PHẢI ĐƯƠNG NHIÊN LÀ SỰ ĐỒNG Ý???

    Thông thường, mọi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất .v.v) đều phải lập thành văn bản có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
    Trường hợp không lập chuyển quyền mà không lập hợp đồng bằng văn bản có công chứng chứng thực thì sẽ bị coi là vi phạm về hình thức, không được công nhận giá trị pháp lý, và sẽ đối mặt với nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu.
    Tuy nhiên, vụ án dưới đây lại được xem xét và công nhận một giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất bằng miệng, không được lập thành văn bản, giấy tờ. 
    Mời các bạn cùng đánh giá:

    NỘI DUNG VỤ ÁN

    Chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam kết hôn năm 1992, có đăng ký tại UBND xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội. Sau chung sống thì phát sinh mâu thuẫn, ngày 18-4-2009, chị Hồng khởi kiện xin ly hôn anh Nam, anh Nam đồng ý.
    Về con chung: Vợ chồng có hai con là Phạm Gia Khang, sinh năm 1992 và Phạm Hương Giang, sinh năm 2000. Chị Hồng và anh Nam đều có nguyện vọng nuôi cả hai con và không yêu cầu người còn lại đóng góp nuôi con. Nguyện vọng của cháu Khang là muốn ở với anh Nam, nguyện vọng của cháu Giang là muốn ở với chị Hồng.
     
    Về tài sản: có nhà hai tầng xây dựng vào năm 2002 (năm 2005 xây thêm một tum để chống nóng). Và nhà được xây trên thửa đất 80m2 tại xóm Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín. Vợ chồng thống nhất căn nhà là tài sản chung hai vợ chồng. 
    Riêng về đất thì các bên không thống nhất được với nhau, cụ thể:
    • Theo chị Hồng: Đất là của gia đình ông Phạm Gia Phác (bố đẻ anh Nam) được cấp đất giãn dân năm 1992, sau đó gia đình ông Phác đã họp và tuyên bố cho vợ chồng chị diện tích đất, không làm giấy tờ. Năm 2001, ông Phác sang báo và anh Nam đi làm thủ tục cấp sổ đỏ nên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ anh Phạm Gia Nam nên đất này là tài sản chung của vợ chồng. Chị yêu cầu được sử dụng nhà và đất nêu trên và thanh toán 1/2 giá trị đất và tài sản trên đất cho anh Nam như giá mà Hội đồng định giá đã đưa ra.
    • Theo anh Nam: Thửa đất này bố mẹ anh được cấp giãn dân năm 1992, bố mẹ chỉ cho vợ chồng ở nhờ chứ chưa cho vì gia đình anh còn đông anh em. Năm 2001, anh tự kê khai làm giấy tờ đất, gia đình anh không biết. Quan Điểm của anh là trả lại đất cho ông Phác.
    • Theo ông Phác và bà Tài (bố mẹ anh Nam): Nguồn gốc đất là của ông được Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo cấp đất giãn dân năm 1992, ông có xây một căn nhà cấp 4 trên đó. Năm 1993, gia đình ông cho vợ chồng anh Nam, chị Hồng ra đó làm ăn sinh sống chứ không cho đất vì vợ ông bị liệt 15 năm nay, ông và anh Ơn (em trai anh Nam) phải chăm sóc, nguyện vọng của gia đình là để mảnh đất này cho anh Ơn vì anh Ơn chưa có chỗ ở. Khi gia đình được cấp đất giãn dân thì gia đình chỉ có 4 người là ông, bà Tài, chị Lữ, anh Ơn (còn anh Nam đã thoát ly khỏi địa phương). Khi chị Hồng xin ly hôn anh Nam thì gia đình mới biết anh Nam đã tự động sang tên đất từ năm 2001. Nay ông, bà yêu cầu anh Nam, chị Hồng trả lại đất cho ông, bà.
    Tại Bản án sơ thẩm số 03/2011/HNGĐ-ST ngày 17-5-2011, Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội đã quyết định:
    1. Chị Đỗ Thị Hồng được ly hôn anh Phạm Gia Nam.
    2. Giao cháu Phạm Hương Giang, sinh ngày 14-8-2000 cho chị Hồng nuôi dưỡng cho đến khi trưởng thành. Tạm hoãn việc đóng góp phí tổn nuôi con chung cho anh Nam đến khi chị Hồng có yêu cầu. Anh Nam có quyền đi lại thăm hỏi con chung, không ai được ngăn cản.
    3. Tài sản chung, công sức đóng góp: Xác nhận ngôi nhà hai tầng 1 tum và toàn bộ công trình trên thửa đất số 63 tờ bản đồ số 5 ở Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội là tài sản chung của chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam có giá trị 475.865.000 đồng.
    4. Xác nhận quyền sử dụng đất 80m2 đất thửa số 63 tờ bản đồ số 5 ở Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội thuộc hộ gia đình ông Phạm Gia Phác. Buộc chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam phải trả lại cho hộ gia đình ông Phạm Gia Phác quyền sử dụng 80m2 thửa số 63 tờ bản đồ số 5 ở Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội. Giao hộ gia đình ông Phạm Gia Phác được quyền sở hữu toàn bộ tài sản trên thửa đất này gồm nhà hai tầng và công trình trên đất. Buộc ông Phạm Gia Phác phải thanh toán trả chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam mỗi người 237.932.500 đồng.
    Ngày 19-5-2011, chị Hồng có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.
    Bản án phúc thẩm số 105/2011/LHPT, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định:
    1. Giữ nguyên Bản án hôn nhân và gia đình sơ thẩm số 03/2011/HNGĐ-ST ngày 17-5-2011 của Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội (như đã nêu ở trên).
    Sau khi xét xử phúc thẩm, chị Hồng có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên.
    Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối caocho rằng đối với đất tranh chấp, khi cấp đất giãn dân cho gia đình ông Phác thì không có anh Nam, không có căn cứ cho rằng bố mẹ đã cho vợ chồng anh Nam nên đất vẫn là của gia đình ông Phác. Tòa án hai cấp xác định đất là của bố mẹ anh Nam là có căn cứ.Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
     
    NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA CẤP CAO
    Về hôn nhân và con chung đã giải quyết, các đương sự không có khiếu nại.
    Về quan hệ tài sản: Tài sản mà các đương sự tranh chấp là diện tích đất 80m2 tại xóm Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội mang tên hộ anh Phạm Gia Nam.
    Hồ sơ thể hiện nguồn gốc diện tích đất là của ông Phạm Gia Phác được Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo, huyện Thường Tín cấp đất giãn dân vào năm 1992. 
    Căn cứ Biên bản bàn giao đất của Ủy ban nhân dân xã cho ông Phác thì thời Điểm có biên bản giao đất này chị Hồng đã kết hôn với anh Nam.
    Tuy nhiên, theo xác minh của Tòa án cấp sơ thẩm tại xã Vân Tảo, Thường Tín về thủ tục cấp đất thì xã Vân Tảo đã có chủ trương cấp đất giãn dân từ năm 1991. 
    Dù khi làm thủ tục cấp đất, gia đình ông Phác chỉ có 4 người là ông Phác, bà Tài, chị Lữ, anh Ơn (vì thời Điểm này anh Nam đi bộ đội chưa về địa phương), nhưng việc cấp đất giãn dân là cấp đất cho hộ đông người, cấp cho vợ chồng ông Phác và các con, nên anh Nam cũng là đối tượng được cấp đất. 
    Sau khi nhận đất, gia đình ông Phác đã xây dựng một căn nhà cấp 4. Năm 1993, gia đình ông Phác cho vợ chồng anh Nam chị Hồng ra ở riêng trên diện tích đất này và anh chị là người quản lý, sử dụng đất liên tục từ đó cho đến nay.
    Chị Hồng cho rằng gia đình ông Phác đã tuyên bố cho vợ chồng chị diện tích đất nêu trên, ông Phác và anh Nam khẳng định gia đình chưa cho vợ chồng.
    Theo xác minh tại Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo thì năm 2001, xã tổ chức cho các hộ dân trong xã Vân Tảo đăng ký kê khai để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và các hộ kê khai tại trụ sở thôn xóm (BL 103). 
    Tất cả các hộ dân trong xã đều được biết về chủ trương kê khai đất này. Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. 
    Ngày 21-12-2001, anh Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U060645 đứng tên hộ ông Phạm Gia Nam. Vợ chồng anh chị đã xây nhà 2 tầng kiên cố vào năm 2002 và đến năm 2005 thì xây thêm tum tầng 3. 
    Ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Như vậy, từ khi được cấp giấy chứng nhận (2001) cho đến khi có việc ly hôn của anh Nam, chị Hồng (2009), gia đình ông Phác cũng không ai có khiếu nại gì về việc cấp đất, xây nhà này. 
    Điều đó thể hiện ý chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên. Do đó, việc ông Phác và anh Nam khai rằng anh Nam tự ý kê khai giấy tờ đất, ông Phác không biết là không có cơ sở chấp nhận. Như vậy, có căn cứ xác định lời khai của chị Hồng về việc gia đình ông Phác đã cho anh chị diện tích đất trên, là có cơ sở.
    Cần phải xác định diện tích đất tranh chấp trên là tài sản chung của vợ chồng anh Nam, chị Hồng và khi chia phải coi anh Nam có công sức đóng góp nhiều hơn để chia theo công sức của mỗi bên và cần phải căn cứ vào nhu cầu về chỗ ở để chia hiện vật cho các bên nhằm đảm bảo quyền lợi cho các đương sự.

    Quyết định: Hủy án Giao vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Thường Tín xét xử lại.


    >>>>Án lệ số 03/2016/AL trong quyết định công bố án lệ số 220/QĐ-CA ngày 06/04/2016 của Tòa án tối cáo<<<

    PHÂN TÍCH CỦA LUẬT SƯ

    Dưới góc độ của một Luật sư khách quan nghiên cứu pháp luật, có mấy vấn đề sau cần nhìn nhận thêm:
    1/. Theo quan điểm của Tòa án cấp cao, việc ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Điều đó thể hiện ý chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên. >>>>Tức là sự im lặng ở đây được Tòa án cấp cao hiểu là sự đồng ý.
    Do vụ án được áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự 1995 để xét xử. Tại khoản 2, Điều 403 có quy định:
    2- Hợp đồng cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp thuận.
    Và cho đến nay, Bộ luật dân sự 2015, tại khoản 2, Điều 393 cũng quy định:
    2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.

    Như vậy, theo quy định viện dẫn thì việc bên được đề nghị dù nhận, biết được lời đề nghị và im lặng, thì cũng không được coi là sự đồng ý, nếu không có thỏa thuận trước đó về việc im lặng.

    Và tôi muốn chứng minh rằng quan điểm của Tòa án cấp cao rằng sự biết cùng với sự im lặng đồng nghĩa với sự đồng ý là không có cơ sở pháp lý.

    Quay trở lại với vụ án mẫu, việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Phác và vợ chồng con trai là ông Nam xac lập một quan hệ hợp đồng, chịu sự điều chỉnh Điều 403, Bộ luật dân sự 1995.

    Khi đó, sự im lặng của bố mẹ anh Nam trước hành vi đăng ký quyền sử dụng thửa đất của vợ chồng anh Nam không phải là một sự đồng ý.

    Tôi không thể mất quyền tài sản của tôi chỉ vì tôi im lặng trước hành vi xâm hại tài sản của tôi.
     
    2/. Trong nội dung vụ án mẫu, không đề cập bằng chứng chứng minh có sự biết của bố mẹ anh Nam, biết rồi thì sự biết đó là đến đâu.
    Lập luận của Tòa cấp cao cho rằng "Tất cả các hộ dân trong xã đều được biết về chủ trương kê khai đất này." Để chứng ông Phác biết việc cấp sổ nhưng không phản đối gì phải chăng là quá suy diễn?.. Tất cả các hộ hộ dân có đồng nghĩa với gia đình ông Phác cũng phải biết??.

    3/. Tòa cấp cao cho rằng "khi làm thủ tục cấp đất, gia đình ông Phác chỉ có 4 người là ông Phác, bà Tài, chị Lữ, anh Ơn (vì thời Điểm này anh Nam đi bộ đội chưa về địa phương), nhưng việc cấp đất giãn dân là cấp đất cho hộ đông người, cấp cho vợ chồng ông Phác và các con, nên anh Nam cũng là đối tượng được cấp đất." 
    Điều này là quá khiên cưỡng, bởi con cái khi đến tuổi trưởng thành thì tư cách pháp lý và quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản là hoàn toàn độc lập với bố mẹ.
    Tòa cấp cao chỉ dựa vào việc đất cấp cho hộ để khẳng định một phần quyền cho anh Nam mà không đề cập đến chứng cứ minh thành viên của hộ là những ai, phải chăng điều này là quá kiên cưỡng??/.
     
    4/. Một trong các căn cứ pháp lý được Tòa cấp cao áp dụng trong vụ án có khoản 2, Điều 176 quy định về căn cứ xác lập quyền sở hữu và Điều 242 quy định về việc xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận.
    Điều 176. Căn cứ xác lập quyền sở hữu
    Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:
    2- Được chuyển giao quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
    Điều 242. Xác lập quyền sở hữu theo thoả thuận
    Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay có quyền sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác.
    Trong khi đối tượng tranh chấp của vụ án lại là quyền sử dụng đất với một điều khoản riêng quy định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là Điều 690, Bộ luật Dân sự 1995 thì lại không được đề cập.
    Điều 690. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
    1- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
    2- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
    3- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

    Quyền sở hữu đương nhiên là khác với quyền sử dụng. Phải chăng có sự nhầm lẫn???
    Một vụ án khi xét xử phải căn cứ trên kết quả đánh giá chứng cứ. Các bên đương sự nếu không cung cấp đủ chứng cứ phải chịu trách nhiệm về việc cung cấp thiếu.
    Trong nội dung vụ án mẫu, tôi thấy không đề cập đến chứng cứ chứng minh có sự biết của bố mẹ anh Nam (ông Phác), không có chứng cứ chứng minh mức độ biết của ông Phác là đến đâu? không đề cập đến chứng cứ chứng minh phần quyền của ông Nam trong khối tài sản chung của gia đình ông Phác?
    Như vậy, việc nhận định bố mẹ anh Nam đồng ý phải chăng chỉ là chỉ là sự lập luận và suy diễn từ sự im lặng, không phản đối của bố mẹ anh Nam?.
    Nếu thay đổi vợ chồng anh Nam thành người ngoài mượn đất sử dụng. 
    Trong quá trình sử dụng, người ngoài có gọi điện xin phép ông Phác xây nhà trên đất và đại diện ông Phác đi làm các thủ tục pháp lý với chính quyền. Ông Phác đồng ý, cuộc điện thoại được ghi âm. 
    Vậy sau này nếu phát hiện người ngoài này làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì liệu tình tiết ông Phác được biết qua điện thoại và im lặng sau khi nhà được xây dựng trên đất có thành căn cứ chứng minh việc đồng ý tặng cho của ông Phác??.
    Nếu gia đình bạn rơi vào trường hợp của ông Phác thì bạn sẽ bảo vệ quyền lợi của mình như thế nào??. Câu trả lời xin nhường lại cho các bạn.

    bài viết dựa trên quan điểm cá nhân của Luật sư.

     

    LUẬT SƯ PHẠM XUÂN LONG

    Công ty Luật Ip & Partners.

    WEBSITE: WWW.LUATSUTRE.COM

     
    1043 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #470014   08/10/2017

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4082)
    Số điểm: 31556
    Cảm ơn: 917
    Được cảm ơn 1887 lần


    Theo tôi ý kiến PHÂN TÍCH CỦA LUẬT SƯ như trên là không hợp lý:

    - Theo bản án thì không có nói đến việc chấp nhận đề nghị nào cả;

    - Im lặng (không phản đối) chứng tỏ CÓ TỒN TẠI một giao dịch tặng cho trên thực tế và bên được tặng cho đã nhận và quản lý tài sản mà không có tranh chấp.

    - "Ngày 21-12-2001, anh Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U060645 đứng tên hộ ông Phạm Gia Nam." nên tài sản thuộc vợ chồng anh Nam;
    - "Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận." chứng tỏ bản thân ông Phác không phải là người sử dụng đất mà anh Nam mới là người sử dụng đất.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Cập nhật bởi hungmaiusa ngày 08/10/2017 06:43:14 SA
     
    Báo quản trị |  
  • #470018   08/10/2017

    xuanlong_halong
    xuanlong_halong

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/10/2008
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 340
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 10 lần


    Cảm ơn bạn hungmaiusa đã có ý kiến tranh luận.

    Sau khi nghiên cứu án lệ này, tôi thấy có mấy vấn đề sau:

    1/. về nguồn gốc đất, án lệ đã khẳng định rõ đất của gia đình ông Phác được UBND xã Vân Tảo cấp đất giãn dân năm 1992 và ông có xây dựng một căn nhà cấp 4 trên đó. Đến năm 1993 thì ông có cho anh Nam cùng vợ ra đó làm ăn sinh sống. Do không có tài liệu chứng cứ gì làm rõ nội dung ý chí của ông Nam trong việc cho anh Nam cùng vợ là như thế nào. Nên rất khó để làm rõ là tặng cho hay là cho mượn sinh sống. 

    Nếu bạn cho rằng, căn cứ trên giấy chứng nhận để khẳng định anh Nam là chủ đất, thì không đúng, vì đất đai cần phải xét nguồn gốc sử dụng đất.

    Theo quan điểm bạn, cũng như của Tòa cấp cao, thì ông Nam thừa nhận việc cho anh Nam. Anh Nam đã đi đăng ký Quyền sử dụng đất, đã xây nhà trên đất. Ông Nam biết nhưng không phải đối gì. Nên tòa cấp cao khẳng định rõ : Điều đó thể hiện ý chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên.  

    Tôi không phủ nhận, về pháp lý có việc giao dịch giữa ông Phác và vợ chồng anh Nam. Nhưng cụ thể nội dung của giao dịch đó là như thế nào, tặng cho quyền sử dụng đất, hay cho mượn sử dụng đất?? cái này cần phải có một chứng cứ nữa để làm rõ. Thực tế đời sống, người dân rất hay sử dụng chữ "cho", nhưng giữa tặng cho và cho mượn là hai giao dịch có tính pháp lý hoàn toàn khác nhau.

    Án lệ không nêu rõ chứng cứ làm rõ vấn đề này mà lại sử dụng tình tiết: ông Phác biết nhưng không phải đối gì, tức là im nặng trước hành vi xây nhà và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của anh Nam. Chưa kể, cái sự biết của ông Phác trong vụ án này là như thế nào thì nội dung án lệ cũng không để cập làm rõ.

    Trên đây là một số ý kiến phản hồi lại. Cảm ơn bạn đã quan tâm và tham gia ý kiến.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Cập nhật bởi xuanlong_halong ngày 08/10/2017 10:07:39 SA

    LUẬT SƯ PHẠM XUÂN LONG

    Công ty Luật Ip & Partners.

    WEBSITE: WWW.LUATSUTRE.COM

     
    Báo quản trị |  
  • #470027   08/10/2017

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4082)
    Số điểm: 31556
    Cảm ơn: 917
    Được cảm ơn 1887 lần


    Chào bạn.
    Vậy bạn có ý kiến gì phản bác nhận định của TA: "Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận."

     
    Báo quản trị |  
  • #470032   08/10/2017

    danghaa_
    danghaa_
    Top 150
    Lớp 3

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:30/08/2017
    Tổng số bài viết (380)
    Số điểm: 4288
    Cảm ơn: 36
    Được cảm ơn 67 lần


    trong bộ luật dân sự, luật thương mại và ví dụ là công ước viên 1980 thì im lặng không đồng nghĩa với sự đồng ý. Trừ khi trước đó, hai bên đã có thói quen đó khi kí kết hợp đồng, việc một bên im lặng nhưng có những hành vi thể hiện sự chấp nhận giao kết hợp đồng cũng đồng nghĩa với việc đồng ý giao kết. Việc Ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì chứng tỏ gia đình ông Phác đã biết và phải biết về việc trên. Tuy nhiên không có ý kiến gì chứng tỏ đây là sự đồng ý.

    Cập nhật bởi danghaa_ ngày 08/10/2017 02:22:50 CH
     
    Báo quản trị |  
  • #470033   08/10/2017

    xuanlong_halong
    xuanlong_halong

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/10/2008
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 340
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 10 lần


     

    hungmaiusa viết:

     

    Chào bạn.
    Vậy bạn có ý kiến gì phản bác nhận định của TA: "Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận."

     

     

    Cảm ơn bạn đã có ý kiến.

    Mình đã phân tích đó. Việc một người không thực hiện quyền của họ, không có nghĩa là họ mất quyền đó. chỉ là chưa thực hiện thôi. 

    Đặt giả thiết, bạn có đất chưa đi cấp giấy. Bạn cho người khác ở nhờ trên đó. Chính quyền đến thông báo việc cấp sổ. Người ở nhờ trên đất của bạn đi kê khai, như vậy là đất thành ra của họ à?. Đâu lại như thế được.

    Thực tế rất nhiều trường hợp cho ở nhà trên đất, nhưng sau đó lén lút đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ đất phát hiện mới yêu cầu hủy giấy.

    Cập nhật bởi xuanlong_halong ngày 08/10/2017 04:37:53 CH

    LUẬT SƯ PHẠM XUÂN LONG

    Công ty Luật Ip & Partners.

    WEBSITE: WWW.LUATSUTRE.COM

     
    Báo quản trị |  
  • #470036   08/10/2017

    xuanlong_halong
    xuanlong_halong

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/10/2008
    Tổng số bài viết (24)
    Số điểm: 340
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 10 lần


    danghaa_ viết:

    trong bộ luật dân sự, luật thương mại và ví dụ là công ước viên 1980 thì im lặng không đồng nghĩa với sự đồng ý. Trừ khi trước đó, hai bên đã có thói quen đó khi kí kết hợp đồng, việc một bên im lặng nhưng có những hành vi thể hiện sự chấp nhận giao kết hợp đồng cũng đồng nghĩa với việc đồng ý giao kết. Việc Ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì chứng tỏ gia đình ông Phác đã biết và phải biết về việc trên. Tuy nhiên không có ý kiến gì chứng tỏ đây là sự đồng ý.

    cảm ơn bạn đã trao đổi ý kiến.

    Như bạn đã khẳng định, im lặng không đương nhiên đồng nghĩa là sự đồng ý, nếu không có thỏa thuận trước. Cái này mình cũng đồng tình với bạn. Nhưng bạn cũng chú ý, là sự im lặng được áp dụng trong tình huống là trước đó, bên đề nghị ra giao kết đã thông báo rõ nội dung đề nghị muốn được bên kia chấp thuận. Tức là, trước đó anh Nam đã có thông báo về việc lấy đất, kê khai công nhận quyền sử dụng đất và xây dựng nhà trên đất. Và ông Phác biết rõ những nội dung trên và im lặng, không phải đối gì.

    Trong án lệ này, theo sự thừa nhận của ông Phác, là giữa ông và vợ chồng anh Nam có tồn tại một giao dịch về đất đai, nhưng theo ông là giao dịch cho mượn đất. Còn theo vợ anh Nam là tặng cho đất.

    Như vậy, áp dụng quy định về sự thừa nhận chung của mỗi bên, ta mới chứng minh được có tồn tại 1 giao dịch. Nội dung giao dịch là gì không có bằng chứng chứng minh lời khai của bên nào là đúng.

    Sau đó, án lệ đề cập một loạt các hành vi thực tế của vợ chồng anh Nam, chị Hồng mà ông Phác không phản đối, cụ thể:

    1. đăng ký kê khai quyền sử dụng đất với chính quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
    2. xây dựng nhà trên đất.

    Do án lệ không đề cập bất cứ một chứng cứ nào khác, ngoài việc dựa trên tình tiết "không phản đối" để khẳng định ông Nam biết và chấp thuận việc tặng cho đất.

    Như đã phân tích ở trên, pháp luật chỉ cho phép trong một số điều kiện cụ thể mới được coi sự im lặng chỉ bằng sự đồng ý. Còn sự biết và mức độ biết với sự im lặng là không liên quan. 

    Nên nhớ, đề được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, người sử dụng đất phải chứng minh được nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp. Đất trước đó là của ông Phác, UBND xã biết rõ điều đó. Nếu anh Nam đi đăng ký, thì phải xuất trình được văn bản có chữ ký của ông Phác ghi nhận việc cho đất.

    Nếu trong hồ sơ đăng ký đất đai có văn bản ghi nhận ý kiến của ông Phác về việc cho đất, thì phải lấy đó làm căn cứ chứng minh sự biết và mức độ biết của ông Phác. Nhưng án lệ không đề cập đến tài liệu này, chỉ dựa trên sự không phản đối. Điều này là không đủ căn cứ.

    Về xây nhà, đây là tình tiết hai bên thống nhất là tài sản do 2 vợ chồng xây nên không có tranh chấp. Có điều nếu ai coi việc xây nhà đồng nghĩa với việc có quyền sử dụng đất là hoàn toàn sai. Vì ta vẫn có thể xây nhà trên đất của người khác nếu có văn bản chấp thuận của người đó.

     

     

     

    LUẬT SƯ PHẠM XUÂN LONG

    Công ty Luật Ip & Partners.

    WEBSITE: WWW.LUATSUTRE.COM

     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-