Thắc mắc của rất nhiều người về việc có thể chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở trong trường hợp đất nằm trong dự án hoặc quy hoạch hay không?

Điển hình như tình huống sau đây: “Tôi có sở hữu mảnh đất tại huyện Bình Chánh. Mảnh đất này nằm trong quy hoạch dự phóng đường thuộc khu dân cư hiện hữu theo quyết định của UBND huyện. Tôi thấy trên sổ đỏ có ghi thời hạn sử dụng đất là 20 năm, nhưng vì vướng quy hoạch chúng tôi không chuyển mục đích sang đất ở được. Các nhà kế bên gần như đã chuyển mục đích đất và xây dựng nhà kiên cố. Vậy tôi phải làm sao?”

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, đất thuộc diện quy hoạch, dự án sẽ bao gồm 02 trường hợp, cụ thể như sau:

- Một là, quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Hai là, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, khoản 8 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 đã nêu rõ:

“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”

Như vậy có thể thấy, theo quy định pháp luật, nếu sau 03 năm mà dự án đã ra quyết định chưa thực hiện thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ dự án đó.

Trong trường hợp trên, do người đặt câu hỏi không nói rõ dự án phóng đường được ra quyết định từ năm nào; tuy nhiên, nếu dự án trên đã quá 03 năm kể từ ngày ra quyết định mà chưa thực hiện thì về nguyên tắc cơ quan có thẩm quyền phải ra quyết định điều chỉnh, hủy bỏ dự trên.

Nếu sau 03 năm mà dự án trên không được điều chỉnh, hủy bỏ thì chủ sử dụng đất không bị hạn chế quyền sử dụng đất, vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo quy định pháp luật, cụ thể như sau:

*Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

*Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có đất (Điều 59 Luật đất đai 2013)

*Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép (quy định tại Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) bao gồm 05 trường hợp:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.