Việc đấu giá tài sản trong mọi trường hợp đều có thể thu hút sự quan tâm của người kinh doanh chuyên nghiệp và giới đầu cơ(*). Những miếng đất ở được cho là tốt về các phương diện, nếu được đem đấu giá, có khả năng đặt người dân có nhu cầu thực sự về đất ở trong thế cạnh tranh không cân sức với những người chỉ muốn mua đất để bán lại. Rốt cuộc, đấu giá quyền sử dụng đối với đất dùng để xây nhà ở nhỏ, lẻ có thể đạt mục tiêu bảo đảm giá bán đất phù hợp với giá thị trường về mặt lý thuyết; nhưng người mua được đất để xây nhà ở không phải là người trúng đấu giá, mà phải mua lại quyền sử dụng đất qua trung gian của người trúng đấu giá, thậm chí qua nhiều trung gian khác nữa, với giá rất đắt.

(*) đầu cơ đất: là hành vi mua bán hang hóa có giá trị ( đất đai ) để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường khan hiếm ( giả tạo) để bán với giá cao.

Quan hệ giữa giá trúng đấu giá và giá trị thật. Việc định giá không được thực hiện dưới một cơ chế kiểm soát, giám sát minh bạch, chặt chẽ có nguy cơ bị thao túng bởi những người có thế lực và có khả năng, điều kiện tác động đến ý chí của người có thẩm quyền. Trên thực tế, sự thao túng đó đã và đang diễn ra ở nhiều nơi, gây bức xúc cho xã hội, người dân:

+ Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá là các tổ chức kinh tế. Tuy nhiên, trên thực tế, ngoài các tổ chức kinh tế còn rất nhiều loại tổ chức khác như tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp dân lập… Vậy những tổ chức đó có thuộc đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để được Nhà nước giao đất không? Vấn đề này hiện nay chưa được quy định cụ thể trong pháp luật đất đai, cũng như pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất hiện hành.

+ Chủ thể của các quan hệ pháp luật đất đai có thể là các tổ chức, cá nhân trong nước hoặc các tổ chức, cá nhân nước ngoài: có quan điểm cho rằng, tổ chức, cá nhân nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước làm ăn, sinh sống có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng cũng có quan điểm cho rằng, cần phải có những hạn chế đối với những đối tượng này, theo họ, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam bị hạn chế quyền sử dụng đối với một số loại đất, vị trí đất so với các chủ thể là các tổ chức, cá nhân trong nước. Do có những quan điểm khác nhau như vậy nên hầu hết các tỉnh, thành phố khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, trong các quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đều còn hạn chế về vấn đề này.

+ Các tổ chức, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất và đáp ứng đủ các điều kiện về vốn, kỹ thuật và năng lực tài chính:  Trong các quy định về điều kiện để được tham gia đấu giá cũng như hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá của các quy chế đấu giá hiện hành không quy định về vấn đề này mà chỉ quy định điều kiện về vốn và kỹ thuật (đối với tổ chức) hoặc khả năng tài chính (đối với hộ gia đình, cá nhân) khi tham gia đấu giá.  Nếu nhu cầu sử dụng đất không phải là điều kiện bắt buộc thì có thể dẫn đến tình trạng, sau khi phiên đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, vì không có nhu cầu thực sự về sử dụng đất, nên họ tìm mọi cách để chuyển nhượng lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất cho người khác để hưởng địa tô chênh lệch hoặc đầu cơ đất đai; (ii) Hệ lụy là nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành dự án treo kéo dài nhiều năm, đất đai không được đưa vào sử dụng, bỏ hoang hoá, gây lãng phí. Vì vậy, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cần thiết phải quy định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn tham gia đấu giá phải chứng minh được nhu cầu sử dụng đất thực tế của họ. Và nhu cầu sử dụng đất như là một trong những điều kiện có tính bắt buộc để xác định tư cách người tham gia đấu giá.

+ Người tham gia đấu giá không thuộc trường hợp bị pháp luật cấm tham gia đấu giá: Những người không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 30 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản. Trong đó, đáng lưu ý là bao gồm cả “người làm việc trong tổ chức bán đấu giá tài sản, nơi thực hiện bán đấu giá tài sản đó, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị em ruột của người đó”. Những đối tượng này sẽ không được đấu giá quyền sử dụng đất mặc dù họ có nhu cầu thực sự. Trên thực tế, có nhiều địa phương chỉ có duy nhất một tổ chức đấu giá chuyên nghiệp hoặc tổ chức định giá tài sản, thì với quy định này sẽ hạn chế quyền sử dụng hợp pháp tài sản của họ; đồng thời, dẫn đến tình trạng những người thuộc trường hợp trên phải nhờ người khác tham gia đấu giá quyền sử dụng đất mà pháp luật không thể kiểm soát được. Vì vậy, nên chăng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cần thiết phải quy định để các đối tượng trên khi có nhu cầu cũng được tham gia đấu giá, song phải bảo đảm không được lợi dụng để trục lợi nhu cầu cá nhân.

=> Tóm lại, quy định của pháp luật hiện nay về đấu giá quyền sử dụng đất đã bộc lộ một số bất cập như đã phân tích. Vì vậy, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp đối với các chủ thể trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, thì cần tạo hành lang pháp lý cho các chủ thể khi tham gia hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm minh bạch và bình đẳng trước pháp luật.