Vụ án hợp đồng thế chấp QSDĐ của người thứ ba vô hiệu một phần - Minh họa

Đây là nội dung rút kinh nghiệm tại Thông báo 47/TB-VC3-V1 ngày 12/7/2021 của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP. HCM về vụ án hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người thứ ba vô hiệu một phần bị hủy để giải quyết lại từ cấp sơ thẩm.

1. Nội dung vụ án

Nguồn gốc căn nhà và đất tại địa chỉ 29/8/14 Hộng chợ Bình Đông, Phường 15, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh là của cụ Nguyễn Ngọc Tâm (chết ngày, 30/12/1983) và cụ Lê Thị Nhựt (chết ngày 16/03/1991) để lại cho bà Nguyễn Thị Ngọc Mai thừa hưởng toàn bộ theo Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Năm 1986, bà Nguyễn Thị Ngọc Mai lập gia đình và cùng ông Huỳnh Quang Toản về chung sống tại căn nhà 29/8/14 Hộng chợ Bình Đông. Trong quá trình chung sống ông Toản, bà Nguyễn Thị Ngọc Mai và con gái bà Huỳnh Hoàng Mai đã nhiều lần bỏ tiền sửa chữa nhà.

Ngày 29/7/2010, bà Nguyễn Thị Ngọc Mai làm “Giấy cam kết tự thỏa thuận”, đồng ý sáp nhập tài sản nêu trên thành tài sản chung của vợ chồng ông

Huỳnh Quang Toản, bà Nguyễn Thị Ngọc Mai và con gái là bà Huỳnh Hoàng Mai, “Giấy cam kết tự thỏa thuận” trên không có công chứng chứng thực,

Ngày 13/8/2011, Ủy ban nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào sổ số Ch 01483 ngày 13/8/2011 cho cá nhân bà Nguyễn Thị Ngọc Mai.

Ngày 26/8/2011, ông Huỳnh Quang Toản viết “Giấy cam kết” có nội dung: Căn nhà số 29/8/14 Hông chợ Bình Đông, Phường 15, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản riêng của vợ tôi tên Nguyễn Thị Ngọc Mai tôi không có quyền lợi gi ở căn nhà trên...”.

Ngày 29/8/2011, bà Nguyễn Thị Ngọc Mai ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người thứ ba số AC 11/0015/HĐĐB tại Phòng công chứng Tân Bình - Thành phố Hồ Chí Minh và đăng ký giao dịch đảm bảo ngày 29/11/2018, thể chấp căn nhà 29/8/14 Hông chợ Bình Đông để đảm bảo cho số tiền vay 1.300.000.000 đồng mà Công ty TNHH Kinh Quang Thuận vay của Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh. Hợp đồng thế chấp được công chứng tại Phòng Công chứng Tân Bình và được đăng ký bảo đảm theo đúng quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm.

Năm 2018, Công ty TNHH Kinh Quang Thuận hoạt động kinh doanh không khả năng thanh toán nợ vay 1.300.000.000 đồng cho Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, thì ông Huỳnh Quang Toản khởi kiện tranh chấp tài sản chung căn nhà số 29/8/14 Hông chợ Bình Đông, Phường 15, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh mà bà Nguyễn Thị Ngọc Mai đã ký Hợp đồng thế chấp bảo lãnh tiền vay cho Công ty TNHH Kính Quang Thuận trên.

Tại Chứng thư thẩm định giá số 0850418/CT-TV ngày 03/5/2018 của Công ty cổ phần định giá và đầu tư kinh doanh bất động sản Thịnh Vượng, kết luận: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên đất tại số 29/8/14 Hộng chợ Bình Đông, Phường 15, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh là 4.039,809,000 đồng, trong đó: Giá trị quyền sử dụng đất là 3.795.170.459 đồng và giá trị công trình xây dựng trên đất là 244.638.660 đồng,

2. Quá trình giải quyết vụ án:

Tại Bản án hôn nhân gia đình sơ thẩm số 1010/2018/HNGĐ-ST ngày 11/10/2018 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

- Công nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở tại địa chỉ 29/8/14 Hông chợ Bình Đông, Phường 15, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản chung của ông Huỳnh Quang Toản, bà Nguyễn Thị Ngọc Mai và bà Huỳnh Hoàng Mai, mỗi người được 1/3 phần bằng nhau.

- Tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người thứ ba số AC11/0015 HĐĐB ký ngày 29/8/2011 tại Phòng công chứng Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh và đã đăng ký giao dịch đảm bảo ngày 29/8/2011 vô hiệu một phần đối với phần tài sản của ông Huỳnh Quang Toản và bà Huỳnh Hoàng Mai, Phần tài sản thuộc quyền sở hữu của bà Nguyễn Thị Ngọc Mai thế chấp theo hợp đồng này có hiệu lực pháp luật.

Tại Bản án hôn nhân gia đình phúc thẩm số 800/2019/HNGĐ-PT ngày 11/9/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

- Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Ngọc Mai và Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh.

- Không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Tại Quyết định số 251/QĐKNGĐT-VKS-V1 ngày 13/10/2020, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án hôn nhân gia đình phúc thẩm số 800/2014/HNGĐ-PT ngày 11/9/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; và hủy Bản án hôn nhân gia đình sơ thẩm số 1010/2018/HNGĐ-ST ngày 11/10/2018 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Xem chi tiết nội dung rút kinh nghiệm tại file đính kèm.