.png)
Dù hai khái niệm trên là hoàn toàn khác nhau cả về thủ tục và tính chất pháp lý, tuy nhiên vẫn có nhiều người nhầm lẫn trong cách sử dụng. Việc chuyển đổi đất nói chính xác hơn phải được hiểu là chuyển quyền sử dụng đất!
Chuyển đổi đất và chuyển mục đích sử dụng đất - Minh họa
Theo định nghĩa tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013, “Chuyển quyền sử dụng đất” là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Sau khi chuyển đổi, chủ thể có quyền sử dụng đất sẽ thay đổi.
Thông thường, trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất này, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nếu chúng có giá trị không tương đồng, nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. (Khác với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi mục đích chính là đổi quyền sử dụng đất lấy một khoản tiền).
Trái lại, “Chuyển mục đích sử dụng đất” theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 được xác định là các trường hợp người có đất hoặc được giao đất xin phép cơ quan chức năng để thay đổi mục đích sử dụng ban đầu của loại đất mình có quyền sử dụng, bên cạnh đó cũng có 1 số trường hợp tuy không phải xin phép nhưng vẫn phải đăng ký biến động (xem chi tiết TẠI ĐÂY).
Như vậy thì sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, đất vẫn không thay đổi chủ thể có quyền sử dụng,
Ngoài ra, để phân biệt hai khái niệm này, chúng ta có thể phân tích một số đặc điểm khác biệt:
|
Đặc điểm |
Chuyển đổi đất |
Chuyển mục đích sử dụng đất |
|
Đối tượng (loại đất) |
Hiện nay pháp luật chỉ cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp và bị giới hạn trong phạm một vi xã, phường, thị trấn (Điều 190 Luật đất đai) |
Không phân biệt loại đất được chuyển chỉ cần đăng ký biến động (đối với trường hợp không phải xin phép) hoặc có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng (đối với trường hợp phải xin phép) |
|
Điều kiện thực hiện |
Người muốn chuyển đổi đất cần đáp ứng thêm các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai: - Có Giấy chứng nhận (hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất); - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. |
Phải xin phép trong các trường hợp tại Điều 57 Luật Đất đai, ngoài ra còn một số trường hợp không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động. |
|
Thời điểm có hiệu lực |
Có hiệu lực khi được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính |
Có hiệu lực khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp không phải xin phép |
|
Nghĩa vụ tài chính |
Không phải nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất |
Phải nộp tiền sử dụng đất (hầu hết các trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất, một số ít trường hợp được miễn) |
|
Hồ sơ |
Hồ sơ chia thành hai trường hợp: Khi thực hiện “dồn điển đổi thửa” và không thuộc trường “hợp dồn điền đổi thửa” |
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNTM. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã cấp |
|
Nơi nộp hồ sơ |
Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Nếu không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn thì nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa theo quy định hoặc nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai |
Nộp tại bộ phận một cửa theo quy định, nơi chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất |
|
Thời gian thực hiện |
Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày làm việc đối với các xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn |
Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn |
