Đã có nhiều vụ việc dở khóc dở cười khi mua đất chờ tách thửa. Việc mua đất chưa tách thửa gặp rất nhiều rủi ro vì khi chưa tách thửa sẽ không tiến hành được thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay, mà phải đợi khi tách thửa mới có thể tiến hành thủ tục này.

Hiện nay người ta thường dùng phương thức hợp đồng đặt cọc với ưu điểm là dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa có thể bảo đảm cho thực hiện hợp đồng và vừa có chức năng thanh toán, biện pháp đặt cọc được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự đặc biệt là đảm bảo cho giao kết hợp đồng. Tuy nhiên việc hợp đồng đặt cọc sẽ không đảm bảo được chắc chắn việc bạn có mua được mảnh đất đó hay không, mà chỉ đảm bảo khả năng cao hơn vì ràng buộc trách nhiệm của chủ sử dụng đất, nếu không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất khi mảnh đất được tách thửa thì sẽ chịu phạt cọc.

Khuyết điểm của hình thức giao dịch này là bên mua phải chờ đợi, đặt cược vào may rủi vì nếu quá trình tách thửa gặp vướng mắc, bên bán khó có thể giao nền. Ngoài ra, giả định giá đất tăng lên, có khả năng khi ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền nhỏ thì bên bán đổi ý không bán nữa. Vậy, làm thế nào để tránh bị “bể kèo”.

Khi giao kết hợp đồng đặt cọc việc đầu tiên cần phải làm để hạn chế việc “bể kèo” là phải thỏa thuận bồi thường trong trường hợp một bên phá vỡ hợp đồng mua bán phải thật nặng, theo mình là phải đền gấp đôi, gấp ba thậm chí cao hơn nhằm triệt tiêu động cơ phá vỡ hợp đồng. Hoặc để làm tăng sức nặng cho hợp đồng đặt cọc, bên mua cần yêu cầu bên bán chia ra 02 mục bồi thường và khoản phạt tách rời nhau. Theo đó, bồi thường thì gấp đôi tiền cọc theo quy định tại điều 328  Bộ luật dân sự  Phạt áp dụng theo thoả thuận.

Trên đây là ý kiến của mình, còn các bạn thì sao làm thế nào để tránh được việc bên mua phá vỡ hợp đồng đặt cọc khi mua đất chờ tách thửa.