Trên thực tế vì giá trị rất lớn của bất động sản, khiến nhiều người để tránh nộp thuế đã thực hiện việc mua bán đất nhưng không sang tên Sổ đỏ. Nếu bị phát hiện, hành vi này có thể bị xử lý hành chính theo quy định của pháp luật.

Mua bán đất nhưng không sang tên Sổ đỏ có bị phạt không - Minh hoạ

Khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (mua bán đất), chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục  đăng ký biến động đối với bất động sản, hãy nói nôm na là sang tên Sổ đỏ.

Căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, khi thực hiện việc chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất, phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chức viên ký và đóng đóng dấu theo Điều 5 Luật công chứng 2014.

Trong trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì sẽ chỉ có hiệu lực khi có yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực căn cứ Khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.

Theo khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013, ngoại trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động sẽ được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Còn lại thì sau khi hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực, chủ sở hữu phải tiến hành việc đăng ký biến động đối với bất động sản trong thời hạn không quá 30 ngày nếu thuộc các trường hợp tại điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 Luật này, cụ thể như sau:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;”

Vậy trường hợp đã ký hợp đồng mua bán nhưng không sang tên Sổ đỏ sẽ được pháp luật quy định như thế nào?

Căn cứ Khoản 4, Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì bên nhận chuyển nhượng( tức bên mua) sẽ bị xử phạt hành chính theo căn cứ tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định này, cụ thể như sau:

•  Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động
• Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
• Mức xử phạt tại đô thị có thể  bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm)
• Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân (mức phạt của tổ chức sẽ gấp đôi; nếu tổ chức tại khu vực đô thị mà vi phạm có thể bị xử phạt tới 20 triệu đồng).
• Ngoài mức phạt tiền trên, thì người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản mà không thực hiện việc sang tên thì bên nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Pháp luật đã quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, rằng việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, vậy nếu vì lý do nào đó mà không thực hiện việc sang tên sổ đỏ dù đã trả tiền nhưng đất vẫn là của người khác, và chủ sở hữu thật sự cũng không thể thực hiện việc chuyển nhượng khi có nhu cầu nếu không có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Ngoài ra, theo những căn cứ pháp lý nêu trên, nếu bị phát hiện thì người mua còn phải chịu xử lý vi phạm hành chính mà sau đó cũng bị buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là thực hiện thủ tục đăng ký đất đai căn cứ theo điểm c Khoản 3 Điều 5 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP.