Hiện nay nhắm để giảm chi phí cũng như lệ phí trước bạ trong các giao dịch mua bán đất, người ta thường chỉ hay lập hợp đồng ủy quyền. Việc này tưởng chừng như tiết kiệm nhưng dễ xảy ra những rủi ro dưới đây mà mọi người cần lưu ý:
Theo Điều 562 - 568 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
Quyền của bên được ủy quyền
1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.
Nghĩa vụ của bên ủy quyền
1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.
Quyền của bên ủy quyền
1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.
Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
>>> Dựa vào những quy định trên, chúng ta có thể xác định được những rủi ro khi thực hiện mua bán đất thông qua Hợp đồng Ủy quyền như sau:
* Trên thực tế không tồn tại có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì chỉ là hợp đồng ủy quyền do đó việc chuyển nhượng đất không có hiệu lực
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, sang tên đất thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này.
* Phạm vi sở hữu, sử dụng với mảnh đất bị giới hạn
Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.
Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.
* Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào
Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền
1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.
Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.
* Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực nếu một bên chết
Theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015:
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Hợp đồng đã được hoàn thành;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
- Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
- Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
- Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
- Trường hợp khác do luật quy định.
Như vậy, nếu một trong các bên chế thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp hợp đồng đó do chính các bên ủy quyền thực hiện.
Nếu xảy một trong các bên chết thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
