Hiện nay, trong quá trình thực hiện thủ tục nhà đất, người dân gặp phải một số vấn đề trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể, trong hộ gia đình có con cái đi làm ăn xa, không thể về thì liệu không có chữ ký của con, cha mẹ có thể bán đất hay không? Chắc hẳn đây cũng là một vấn đề được rất nhiều người quan tâm, bài viết sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến vấn đề này.

Hộ gia đình sử dụng đất là gì?

Căn cứ Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Điều kiện để hộ gia đình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Cha mẹ có cần chữ ký của con để chuyển quyền sử dụng đất không?

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi chuyển quyền sử đất của hộ gia đình cần phải có chữ ký của người con.

Trong trường hợp nếu bán đất mà con không biết thì như thế nào?

Trường hợp cha mẹ tự ý chuyển nhượng đất của hộ gia đình mà không cho con biết hoặc cho biết nhưng vẫn chuyển nhượng dù không có sự đồng ý của con cái thì việc chuyển nhượng đó sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có yêu cầu tuyên bố giao dịch đó vô hiệu theo quy định.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 khi Tòa án tuyên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên chuyển nhượng phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường nếu bên có lỗi gây thiệt hại cho bên còn lại.

Trường hợp cha mẹ tự ý chuyển nhượng đất của hộ gia đình mà không cho con biết hoặc cho biết nhưng vẫn chuyển nhượng dù không có sự đồng ý của con cái thì việc chuyển nhượng đó sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có yêu cầu tuyên bố giao dịch đó vô hiệu theo quy định. 

Những trường hợp nào cha mẹ hoàn toàn có quyền chuyển nhượng mà không cần sự đồng ý của con?

Trong một số trường hợp cha mẹ có quyền chuyển nhượng đất mà không cần sự đồng ý hay chữ ký của con như sau:

– Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cha mẹ.

– Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cha, mẹ.

Cụ thể, quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng: Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng.

Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng: Trong trường hợp là tài sản riêng thì đương nhiên quyền định đoạt hoàn toàn thuộc về riêng của người có tài sản.

Chính vì vậy mà khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần sự đồng ý và chữ ký của người có tài sản mà không cần xét đến ý chí của con cái.