Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong năm 2024 sắp tới đây, bên cạnh việc đóng các khoản thu thuế, phí thì người sử dụng đất còn phải nắm được mức đóng lệ phí trước bạ.
1. Xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà đất chuyển nhượng
Căn cứ Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất như sau:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất của UBND tỉnh
Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất/70 năm) X Thời hạn thuê đất
Công thức tính lệ phí trước bạ đối với giá trị đất được xác định theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau:
Ví dụ: Bà Kim Lan mua một căn nhà 2 tầng có diện tích 35m2 trên đường Cô Bắc, phường Cô Giang, Quận 1, Tp Hồ Chí Minh. Căn cứ bảng giá đất Quận 1 ban hành kèm theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND năm 2020 giá đất đường Cô Giang là 35.500 đồng/m2 thì lệ phí trước bạ tính như sau:
Diện tích đất 35m2 X 35.500 đồng/m2 (bảng giá đất) = 1.242.500 đồng
Do đó, bà Kim Lan phải đóng lệ phí trước bạ là 1.242.500 đồng.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà của UBND tỉnh
Là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Công thức tính lệ phí trước bạ đối với giá trị nhà được xác định theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với giá mua bán nhà, chuyển nhượng QSDĐ cao hơn giá của UBND tỉnh
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển QSDĐ cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
* Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là: 0.5%
2. Có được nợ lệ phí trước bạ nhà đất khi chuyển nhượng?
Tại Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP có quy định rõ các trường hợp được ghi nợ lệ phí trước bạ đối với nhà đất như sau:
- Ghi nợ lệ phí trước bạ đối với đất và nhà gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất. Khi thanh toán nợ lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ tính theo giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều này nếu chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác (trừ trường hợp tặng cho nhà, đất giữa các đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định này) thì phải nộp đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho.
- Thủ tục ghi nợ lệ phí trước bạ
+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất nêu tại khoản 1 Điều này thực hiện khai lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất kiểm tra hồ sơ, nếu xác định đúng đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ nhà, đất nêu tại khoản 1 Điều này thì ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: “Nợ lệ phí trước bạ” trước khi cấp cho chủ sở hữu, sử dụng nhà, đất.
+ Trường hợp nhận được hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn ghi nợ lệ phí trước bạ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ, kèm theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai” sang cho Cơ quan Thuế để tính và thông báo để hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nộp đủ số tiền lệ phí trước bạ còn nợ trước khi làm thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho.
